上海樓市引領全國降價潮房企巨頭加入七折軍團

來源：中國證券網·上海證券報 作者：於兵兵 朱楠 於祥明 2011年10月25日0　　 知道開發商“扛不住”，卻沒料到他們會如此“扛不住”。據本報記者近日調查，繼龍湖、星河灣之後，越來越多的房企正前仆後繼地投身降價大潮。其中，不乏綠地、中海、華潤等超大型房企，降價幅度更擴大至20％至40％。另有中型房企與代理機構密談整體出售項目，價格為目前市場售價的七成左右。如此超預期的快速降價已經引發退房糾紛的普遍出現。　　滬上成交量跌至7年最低　　從區域上看，上海無疑已經成為此輪降價潮的漩渦中心。　　上周，龍湖酈城、綠地秋霞坊、中海禦景熙岸等上海樓盤全麵降價促銷，降幅高達20％至40％。較此前龍湖等房企在重慶、青島的8％至10％的降價幅度不可謂不猛。“樓市降價無論從速度還是深度上都超過了市場預期。”中房信集團分析師薛建雄表示。　　另據本報調查，包括華潤外灘九裏這種上海頂級公寓也開始悄然調整價格。代理機構中原地產經紀人介紹，目前華潤外灘九裏推出2、3層特價房源，單價已經低於8萬元/平方米。根據統計數據，外灘九裏在3月以來所售十餘套房源中，單價多在9至12萬元/平方米。“開發商稱這些房源為特價房源，並不是整體降價。但實際上，房企今年麵臨最難過的年關，因此拿出部分降價房源促銷回款，才是真實的原因。”上述中介人士表示。　　而之所以選擇在華東降價促銷，龍湖內部人士透露，公司是經過審慎評估，最終選擇了剛需實力較強、降價後很容易走量的區域，打破價格僵局，爭取成交主動權，搶占市場份額。開發商將其稱為“搶收行動”。　　在房企巨頭紛紛領降的情況下，上海房價上周繼續下行。根據中國房產信息集團數據顯示，上周（10月17至23日）上海商品住宅成交麵積再次跌破10萬平方米，環比減少19%。成交均價21247元/平方米，環比下降5%。至此，10月前三周上海市共計成交一手商品住宅30.27萬平方米，和去年同期相比大幅下滑72%。成為近7年有數據曆史以來的最低水平。“從郊區到市區、從普通商品房到高檔別墅，房價下跌形勢已經可以用慘烈來形容。”薛建雄稱。　　這種降價隻是開始　　不過，這種降價還隻是開始。根據記者調查，上海部分開發商正私下與營銷代理機構洽談整體出售事宜。整購價格在目前成交均價的基礎上至少折讓30％。“大概3個月前，住宅談整售價格大概還是8.5折左右。而一旦整售失敗，這些資金壓力大的開發商必將項目低價推向市場。這意味著這波降價潮肯定會繼續蔓延。”一位代理機構人士稱。　　除上海外，北京、深圳、廣州等重點城市降價促銷樓盤近期也開始增多。中原地產調研結果顯示，當前杭州新開樓盤成交均價較周邊樓盤的降價幅度在10%至20%。主城區成交均價從8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。此外，成都、南京、天津等二線城市新開樓盤成交價格也已開始出現下跌。其中成都降價幅度大部分在5%-10%之內，降價範圍已波及主城區和郊縣；南京的新開樓盤均價降幅約10%，近郊住宅價格降幅較為明顯；天津的新房均價降幅則在5%至15%。　　“北京通州的華業東方玫瑰、珠江拉維、潤楓領尚幾個項目的降價促銷幅度相當大。”中原地產張大偉說。而據記者了解，上述個別項目降價幅度與最高價時相比普遍在20%以上，有些甚至於已經超過40%。　　另據統計，北京二手房積壓房源已經達到13.5萬套，去化周期高達15個月之久。業內人士稱，北京二手房降價壓力正在擴大。而10月中上旬北京二手住宅每平方米成交均價再度跌破2.2萬元，創下了近14個月來新低。 樓市降價潮湧全國 來源：第一財經日報 作者：胥會雲 黃樹輝 馬可佳 林小昭 2011年10月25日　　由商品房降價集中引發的幾起業主集體“維權”事件，加強了人們對上海樓市下行的預期。一些業內人士認為，這波降價風潮會繼續蔓延和加深。　　《第一財經日報》對上海、深圳、北京、廣州四地的調查顯示，住宅降價銷售潮早已不是上海一處的現象，深圳自5月就揭開了降價大戰的序幕，北京周邊地區也“寒風”勁吹，廣州則暫時穩定。　　上海：降價潮已醞釀多月　　據報道，10月22日，數百名老業主在龍湖地產上海嘉定酈城售樓處聚集，表達對銷售方的不滿。在開發商的促銷策略中，嘉定新城龍湖酈城從1.8萬元/平方米直降到1.4萬元/平方米。　　與此同時，浦東中海禦景熙岸的促銷則是在進行團購活動之後價格可從2.2萬元/平方米降至1.7萬元/平方米，也引發了業主“維權”。　　SOHO中國董事長潘石屹在其微博上稱：“上周有人問我，房價會降嗎？我列出了四個可能先降價的城巿，萬萬沒想到從上海先開始降價了。我列出了幾家可能先降價的公司，萬萬沒想到這幾家上半年銷售不錯的公司先降了。為什麽？”　　仲量聯行上海區董事周誌鋒告訴本報記者：“事實上，今年從5、6月份就已經開始降價，那時隻是個別的，而且是從經驗豐富的大開發商開始，他們對市場反應很靈敏，比如萬科、華潤。但當時大部分開發商還是很樂觀的。”　　上海中星集團昆山置業有限公司銷售經理鄒華程對記者表示，目前的降價促銷在業內是很普通的做法。中星集團在上海的樓盤外灘印象花園也有促銷活動，促銷降價幅度在5%左右。　　仲量聯行跟蹤的20個城市成交量顯示，三季度傳統的銷售旺季的成交量反而小於二季度，於是進入9月份，更多的開發商開始降價。“在上海雖然不普遍，但是在蘇州、無錫、杭州等長三角城市，降價幅度在10%~15%的樓盤已經很多。”　　深圳：降價大戰5月爆發　　事實上，在上海多個樓盤集中降價之前，一向被視為國內樓市“風向標”的深圳早已開始了降價博弈，多個大型開發商率先降價出貨，引發中小房企跟進。　　深圳某知名房地產上市企業向本報表示，該企業高管在此前7月份參加國務院有關房企座談會時曾明確承諾，未來三個月會將銷售價格降下來。當時，國內多家房地產龍頭企業亦參加了這次內部座談會。　　早在5月，中海地產便揭開了深圳房地產降價大戰的序幕，其低價推出的“康城國際”和“塞納時光”兩個項目合計1300多套房源，開盤當日被搶購一空。由於兩個項目售價低於預期，一度引發部分老業主集體維權事件。　　中海地產降價引發一輪樓市衝擊波，周邊多個在售樓盤則陷入被動境地，部分開發商被迫采取跟進措施。　　與康城國際同處於大運會板塊的益田大運城邦二期，此後在8月6日推出300套毛坯房，購房享罕見七折優惠，折後價直接從12000元/平方米降到8000元/平方米，每平方米直降4000元，令同行大跌眼鏡。　　更令開發商不寒而栗的是，對行業風向素來敏感的萬科啟動了“萬團大戰”行動，覆蓋區域之廣、供應貨量之大均為萬科史上僅見。而繼7月份推出的“萬團大戰”降價促銷行動之後，萬科在深圳9月份又一舉推出11個項目、1萬套房源入市，其總價優惠幅度更是從此前的5000元上升至1萬元的級別。　　即將於10月下旬再次開盤的深圳龍華花半裏項目，其價格在一個月內最高降幅達到每平方米5000元。該項目營銷總監陳勇在接受本報采訪時表示，為避免老業主情緒反彈，接下來將對老業主直接進行幅度不等的價格補償。　　此前花半裏項目在9月4日正式開盤，當時均價17800元/平方米，送約2000元/平方米精裝修。當地媒體稱，為進一步促銷，開發商——深圳恒祥基房地產公司在10月加推新品，單價大多在12000~15000元/平方米之間。一個月前後，該項目價格直接降了約2800~5800元/平方米，降幅約33%。　　北京：周邊地區降幅明顯　　“去年在北京通州買房子的人全虧了。”39歲的購房者李新（化名）這樣感慨。2010年底他曾經動過在通州買房的念頭，彼時，通州新建樓盤的房價已經集體攀升到每平方米2萬以上。而此時，李新發現，北京通州新建商品房的價格已經集體回歸到了每平方米1.5萬元左右。　　京貿國際城是北京“跳水”最快的一個項目，2010年底該樓盤的價格一度達到2.68萬元/平方米的最高峰。隨後，京貿國際城降到1.98萬元/平方米，因為每平方米一次性降價7000元而成為著名的“北京第一降”。今年一次“特價房”促銷中，該項目一度降至1.4萬元/平方米。　　雖然北京城區房價依舊堅挺，但通州、昌平、大興等周邊區域均感受到了樓市寒流。2011年7月份開始通州的房價開始大幅度下跌，從8月份的均價1.7萬元/平方米，直跌到了10月份的1.5萬元/平方米左右，每月跌幅在1000元/平方米左右。在領跌項目中以當年漲幅最快的幾個項目為主，如京貿國際城、珠江拉維小鎮等。　　暗降的項目也為數不少，通州天時名苑就是其中之一。10月23日該項目推出的5號樓均價14300元/平方米。這比此前幾期樓盤的價格每平方米降了幾千元。對此，業務人員的解釋是“以前的帶精裝修，現在的是毛坯房”。　　我愛我家副總裁胡景暉告訴本報，這些區域領跌的原因是此前漲得太快，過度透支了購房者預期的價格。據通州某樓盤的銷售經理告訴記者，降價的主要原因是快到年底了開發商著急回款。　　北京市房協副秘書長陳誌表示，從近期情況看，近兩成項目下調了推廣價，主要集中在通州、大興等地，以中小套型普通住房為主，多為前期定價過高、漲幅過快項目，普遍采取特價房形式促銷，“降價換量”逐漸成為共識。　　北京聯達四方房地產經紀有限公司楊少鋒對記者表示，目前北京降價階段的樓盤占市場的1/4，隨著春節臨近，開發商資金回籠壓力加大，降價範圍和降價幅度都會大幅擴大，樓盤降價接下來會成為一個普遍現象。　　楊少鋒分析稱，目前開發商分為三類，一是可降可不降。這類開發商之前積累了大量資金，又沒有拿地，所以沒有資金壓力；二是想降不敢降。開發商有些資金壓力，但又不是特別大，同時考慮到降價後由於限購，成交量不一定能上去，銷售達不到預期，反而賠償得更多；三是不得不降。這部分開發商資金鏈非常緊張，如果不加快銷售，會有資金鏈斷裂的風險。“目前北京市場上不得不降的開發商占全部開發商的兩成左右。”　　廣州：尚未出現降價潮　　來廣州工作近3年的張女士現租住在廣州中心城區海珠區赤崗附近，前段時間看上了附近的新樓盤縱橫公寓，一個多月前去詢問，售價是2.3萬。“最近聽說房價在跌，昨天又去售樓處問，結果價格一點都沒下降。”期待落空的張女士表示將繼續觀望。　　記者走訪廣州越秀區東川路的房產中介發現，目前廣州老城區的房價並沒有受成交量下滑影響而出現鬆動。一房產中介人員告訴記者，目前越秀等中心城區的一手房越來越少，由於房源稀缺，教育、醫療等資源較好，所以不論是新房還是舊房，價格都比較平穩，沒有出現下跌。　　她告訴記者，目前廣州一手房除了花都的一些樓盤外，其他地方價格都沒有下跌，南沙因為新一輪開發的緣故，還連漲了好多。記者致電位於番禺區清河東路的尚東尚築樓盤詢問，該樓盤新一期於10月5日開盤，售樓小姐告訴記者，現在連樣板房都賣完了，隻剩下頂層，且不打折。　　當地房地產網站的統計數據顯示，以“十一”為分界點，廣州一手住宅均價在“十一”之前連漲三周，在“十一”之後連跌三周，從12303元/平方米的高位穩步下跌至11617元/平方米。在銷售麵積方麵，最新一周（10月17日至23日），廣州十區二縣市網簽共1742套一手住宅，環比上升16.76%。　　對此，合富置業首席市場分析師龍斌對本報表示：“目前廣州樓價總體比較穩定，降價潮倒還沒出現。”　　龍斌認為，廣州樓市曆來比較理性，自用需求占比較大，投資以長線投資為主。而且廣州的房價甚至比一些二線城市還低，泡沫相對較小。　　“廣州的房價沒有北京、上海、深圳那麽高，廣州中心區的房價僅相當於北京的五環以外，上海等地出現的降價潮和退房潮，在廣州還沒有出現。”前述房產中介人員說。　　龍斌分析，廣州的房地產企業的資金情況都還可以，但如果信貸繼續趨緊的話，廣州樓市也不排除下跌的可能。“目前也有一些新樓盤為了迅速回籠資金，采取打折優惠等形式促銷，但打折幅度有限。”　　（記者藍之馨對本文亦有貢獻）