大家好，新年快樂！又到了喜聞樂見的房貸小文時間了。:D
直接切題
買房子除了貸款以外剩下的部分就是首付，比如買一百萬的房子，向銀行借八十萬，那麽剩下的需要自己掏的二十萬就是“首付” “Down payment”。
首先，向銀行貸款的時候，首付的錢不是以任何形式出現就行了，開個玩笑比如說不能拿麻袋裝著二十萬的紙鈔給銀行看。美國的貸款銀行在進行審批的時候隻接受已經存入到checking/savings裏麵的錢，也就是“活錢”，如果是HELOC或者是退休金/股票賬戶裏麵的錢，在貸款申請過程中或者之前需要轉到checking/savings裏來。至於有很多消息說，這個錢必須在銀行裏存放兩個月才能開始申請，這個說法是不正確的。之所以有很多人這樣說，一個可能的原因是沒有正確理解銀行對“大額存款”的policy。當申請人將bank statement提交給貸款銀行的時候，需要至少提供最近兩個月的正式statement（一部分是隻用提交一個月的，看銀行是把貸款賣給Fannie Mae還是Freddie Mac）。這兩個月的bank statement上所有列出來的transaction history上的大額存款都需要解釋來源，是什麽錢。例如，某申請人的父母從中國打過來了兩個五萬美金在transaction history上顯示出來了，那麽隻要把paperwork準備好解釋清楚就行了，並不是說這十萬塊錢沒有在申請人的賬戶裏放足兩個月貸款銀行就不認了，不是這樣的。個人認為很多人被告知必須放足兩個月是為了省去解釋的麻煩，舉例來說如果貸款人在三月份買房子，提供了一月和二月的bank statement，但是這十萬早在去年十二月就到賬了，那當然貸款銀行不會過問了因為這兩筆錢貸款銀行看都看不到。但是，很多地方房市火爆，從想買房，籌錢，到下買房offer不太可能隻等兩個月，需要馬上拿錢馬上申請否則房子就被搶了，這種情況就事先準備解釋就好了，沒有那麽麻煩。
其次，以下是幾種常見“大額存款”以及解釋方法：
- 工資direct deposit
不用解釋，銀行基本不會問
- 親戚匯款，無償(Gift Fund)
要親戚簽一封gift letter，對上收款方到賬的數額即可，這種最常見，占70%以上
- 自己有出租房，租客存的租金
提供租客存的check，如果是direct deposit名字和lease對上即可，現金不行
- 朋友欠的錢還回來，比如生活中用個兩三百然後還給你了
寫封解釋信解釋一下，加上還回來的支票的複印件，現金不行
- 現金
解釋不了，需要從ending balance裏麵扣除掉
單獨講下現金，現金（紙鈔）不要存到要用來做貸款申請的賬戶裏麵去，因為解釋不了來源（誰都可能給），如果說一定要用現金來湊足首付的話，那麽就隻有等兩個月到提供的兩個月的bank statement上完全不出現這筆進賬的時候才行。另外，如果提交給銀行的bank statement和transaction history上出現了現金存款，這部分錢需要從ending balance裏麵扣除掉，比如說如果ending balance是二十萬，貸款銀行發現有三萬的現金存款，那麽貸款銀行會認為申請人隻有十七萬available。上文所說的也就是這個意思。
所以，總的來說，銀行無論如何都會要一至兩個月的正式的bank statement，如果匯過來的錢出現在bank statement上了，那麽隻提供bank statement；如果匯過來的錢剛剛到沒有出現在bank statement上，就需要提供一至兩個月的正式的bank statement加上transaction history（online print-out），再解釋清楚大額存款即可。
貸款銀行對大額存款查的這麽嚴格，究其根本原因是擔心洗錢（Money Laundry），申請人隻要做好解釋就好，盡量避免要貸款的時候把資金轉來轉去增加不必要的麻煩。
注：有極少數銀行沒有審查大額存款的要求，以及有的銀行一定要求無論怎麽樣都至少要存夠兩個月，這樣的銀行不在討論範圍之列。
