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四. 居住證明（Occupancy）
無論是買房貸款（purchase loan）還是重新貸款(refinance)，有的借款人是按照自住屋（primary residence）提交申請，而有的申請人是按照投資房（investment/rental property）來提交申請。在申請過程中，在很多情況下，銀行往往會拒絕申請人把房子按照自住屋（primary residence）來申請而會強製申請人按照投資房（investment/rental property）來申請，那麽有的申請人就會問：我明明住在那裏，銀行為什麽還是會拒絕（deny）我自住屋的申請呢？根據經驗，往往有以下比較大的問題會被銀行“揪住不放”而導致denial：
（1）無法提供任何文件證明居住在此處，或者住址在各個文件上相互矛盾
有的申請人無論是駕照，W2，Tax Return還是銀行存單（bank statement）上都無法顯示申請人在此時此刻住在該房屋裏，甚至連水電費單據（utility bill）上的地址都顯示的是過去的住址或者是親友的住址。唯一可能可以“證明”該申請人住在該房子裏的證據可能就是做房屋估值（appraisal）的時候，appraiser去的時候該申請人在房子裏等著。在這種情況下，即使申請人確實是住在該房子裏，銀行也無法按照自住屋來批準貸款。
（2） 工作單位離住房較遠
有的申請人工作單位距離自住屋很遠（例如超過100 mile），這個時候銀行（lender）會認為這種距離不符合常理，一般來講，在這種情況下，申請人會被要求提供雇主（employer）的證明信說明申請人可以在家裏工作（work from home），或者說是需要雇主（employer）說明此員工確實是每天要通勤（commute）100多miles來上班。致命的地方在於，有的申請人的雇主嫌麻煩或者說在此事上十分不配合從而無法提供相關證明，從而導致即使工作單位遠已是既成事實，貸款也會被拒（deny）的遺憾。
（3） 非居住合貸款人（non-occupying co-borrower)
有的房子在最初買的時候是兩個人在申請貸款，但是之後因為種種原因其中一個人換了工作而搬出去在其它地方租房子或者說住到了自己擁有的其它房子裏，然後，利率低的時候兩個人想做重新貸款（refinance），一個人的收入不夠需要用到兩個人的收入提交申請，但是銀行查到另一個人實際上不住在該房子裏，那麽這個人在銀行（lender）看來屬於“非居住合貸款人（non-occupying co-borrower)”，有的銀行是不允許使用該種申請人的收入（income）的，會直接deny該貸款申請；而有的銀行雖然會允許使用non-occupying co-borrower的收入，但是會把該申請人名下的其它相關費用例如租金算到房貸總費用之中而導致收入不夠。
五. 無法解釋清楚來源的大額存款（Large deposit）
提交貸款申請的時候，銀行（lender）一般會要求提供1-2個月的完整的銀行存款單（bank statement），上麵有30-60天的交易記錄（transaction history）。一般來說，銀行（lender）不會問上麵的大額取款，但是對 於大於$1,000的大額存款（large deposit）是極其敏感的。通常來說，隻要對這種大額存款提供合理的解釋和單據就不會有問題，但是以下幾種情況通常會讓銀行（lender）無休止的詢問和糾纏下去，使得rate lock過期或者導致申請無法被批準：
（1）誤提供多於一般要求的銀行存單（bank statement）
銀行（lender）隻要求提供1-2個月的銀行存單，但是申請人一不小心直接給貸款銀行（lender）提供了很多個月甚至一年的交易記錄（transaction history）。許多銀行隻要看到某些材料（甚至是不需要的材料）就會去問，去審核，那麽銀行（lender）一下子會要求提供所有的大額存款（large deposit）的來源和解釋，非常的麻煩。申請人往往被弄的措手不及，無法提供如此之多的材料而放棄，十分遺憾。
（2） 直接存入大量現金（cash）
現金（cash）是不能夠算作有效資產的。很多申請人在貸款申請的30天或60天以內往需要使用的賬戶內存入了大量現金，殊不知現金在銀行（lender）看來屬於“不可追溯”（unsourceable)的存款而會把這一部分存款從balance裏麵扣除。比如說，某申請人的statement區間從11月1日到11月30日，11月1日的balance是10萬，在11月19日，存入了2萬現金，11月30日的balance是12萬，假設沒有其它存取款活動，貸款銀行（lender）會不算這2萬現金存款而仍然認為申請人隻有10萬的存款。如果說頭款（down payment）需要12萬，而申請人又沒有其他財產了，那麽這一下子就導致貸款被拒。但是，如果說該申請人在11月1日之前就存入了該2萬現金就不要緊，因為銀行隻要求且隻會看到11月1日到11月30日的交易記錄，在銀行看來，這部分錢已經是“靜止”的，所以balance會按12萬算。
（3） 提供來源的銀行賬戶上仍有多筆大額存款
舉例來說，某申請人在自己的BOA賬戶裏顯示有一筆$2,000的大額存款，是一張從自己的Chase賬戶裏麵自己寫給自己的支票，光提供該支票的複印件還不夠，還需要提供Chase賬戶的statement顯示有$2,000從該賬戶中被取走了，而且，如果這個Chase賬戶裏麵仍然有大額存款，銀行（lender）就會一直追問下去直到所有的賬戶都沒有大額存款為止。所以在很多情況下，貸款是被這些“錯綜複雜”的解釋大額存款來源的要求“拖死”的。
綜上所述，貸款之前在準備銀行存單（bank statement）的時候，要盡量避免在一個月內往需要使用的銀行賬戶裏麵存錢（特別是不好解釋的），以規避“追溯”的麻煩。
六. 資產儲備不足（Asset reserves shortage）
有的貸款人認為，銀行裏麵的錢隻需要準備頭款（down payment）和closing cost這麽多的錢就可以了，其實，在很多情況下，銀行還需要貸款人提供額外的資金用作“儲備”（reserves），以規避銀行自身的風險。有很多種情況，主要挑最常見的兩種來講一下：
（1）當存款大於$417K（Conforming High Balance），且房子是自住屋時：
一般還需要2個月的PITI reserve。PITI是指本金+利息（P&I），地產稅（Tax）和房屋保險（Insurance）一個月的總和。比如本金+利息一個月$1,500，地產稅一個月$300，保險一個月$50，那麽2個月的PITI = (1,500 + 300 + 50) X 2 = $4,000。如果頭款（down payment）加closing cost一共是$120K，那麽銀行賬戶裏的balance總共需要$124K。
（2）當需要貸款的房屋是投資房（investment property）時：
許多貸款人往往隻準備頭款（down payment）和closing cost，且沒有其它任何多餘的資產（例如退休金賬戶或股票賬戶）作為reserves，直到買房的offer被接受了才獲此要求的消息而導致十分被動。因此，房貸經紀（broker）需要事先告知申請人reserves數額要求是多少，提前準備好。
