20190201記事：新進物業，記下流程

1. 找物業

      1）熟悉的經紀推薦， 本物業由熟悉可信的經紀代理推薦。一般有經驗經紀喜歡找建立起信任感的老主顧直接買賣，可以一人獨得經紀費用

       2）自己功課做足： 根據經紀提供的租金匯總（perfora)和投資回報分析 (investment analysis)，計算回報率 (cap rate)，租金至少足夠物業所有的消耗：還貸款 (mortgage)，交地稅(property tax)，交保險費(Insurance)，前後院打理 (yard work)，物業維修 (maintenence). 仔細看租約(lease)，問租客要前幾年的財務報告，網上也可以查到租客的信息，已確定租客會否長期穩定

2. 提offer， 一般賣家會有心理準備減除交接費用，但在沒有買方經紀人時， 賣方經紀會酌情告知賣家不可能觸到的底線， 通常經紀會在24小時內告知是否接受。標準版offer會有附加條件如貸款和驗房滿意。我們提的太低，賣主拒絕一天後我們決定放棄，賣主猶豫一天後決定接受報價。

3.找律師，律師費差價很大，但工作不會有本質不同， 通常是將租約和已接受的offer寄給不同的律師並盡快拿到報價， 選最低報價律師並將其聯係方式通知賣方經紀，一般兩到三天搞定。律師會把關物業是否有違規問題，約兩周時間內會發現有無潛在問題。

4.找貸款經紀。 第一次買物業可以找貸款經紀，等有經濟基礎後可以直接聯係銀行和信用社。 銀行一般審核嚴格而且傾向於喜歡一米以上的大額貸款，當然也有例外， 如CIBC有小額商業貸款提供。貸款利率各有不同，可聯係幾家比較。簽完貸款合同後，貸款方會聯係律師做交接時的結算。全過程約需要一周時間， 如需要的話，賣方通常會同意買方延期找到心儀貸款。

5. 估價師和驗房師。 貸款方一般要求有物業估價和物業檢查報告，這裏要注意的是每個借貸方有自己的估價師和驗房師名單， 最好由他們推薦。估價師一般要求兩周時間出報告，驗房師則隻需幾個工作日，服務價格會有所不同，經常使用同一家會有優惠價格。

6. 找物業保險.買賣保險要求必須通過保險經紀， 要提前約一周時間詢價，可參照賣方使用保險價格，如果物業增值賣出，使用原保險經紀用原有資料申請保險會便宜一些。

7.交接。律師助理會計算出買方首付金額，除首付外，土地轉讓費是最大一筆開銷。通常律師隻接收certified check。另外會簽許多文件。賣方會拍照留存電表水表氣表用量，買方聯係各有關部門通知物主更換。

8.地主開張數錢