貌似精彩雙簧的“收地”風波
■ 土立方～earththree
2月1日，北京市國土局發布公告，收回北京市大龍房地產開發有限公司（下簡稱“大龍開發”）於2009年11月間競得的“順義地王”；
緊接著2月2日，國土資源部召開了“保障性住房用地供應管理和土地市場運行情況通氣會”，會上又透露：“去年12月份國土部掛牌督辦18宗房地產開發閑置土地有了結果，位於山東、湖南的2宗閑置土地被收回，其閑置原因為‘企業無開發意向’。”
再接下來的2月3日，南京市國土局也發布公告，決定收回瑞嘉投資實業有限公司（係招商地產控股企業）和實創投資有限公司聯合競得的“仙林地王”；
2月初的1號～3號，這一係列收回閑置土地的動作迅速的被媒體廣泛報道，“收地”風波一時間占據了各大媒體的顯要位置。公眾輿論更是一片歡呼，討伐地王開發商之聲不絕於耳。似乎平頭百姓們的“階級敵人”——開發商群體被打擊了；似乎“唾死”了開發商大家就能得到了實惠；似乎居高不下的房價真的就要立刻“一泄千裏”了。
這其實多是國人缺乏獨立思考能力，情緒化思維的又一次表現。
“地王”倒黴了嘛？“地王”真的倒黴了嘛？
仔細看一看，這場“收地”風波中所涉及的開發商們，清一色都是“國”字號地產企業：大龍開發係上市國企“大龍地產”（600159）的子公司——國企；瑞嘉投資實業係上市國企“招商地產”（000024）的控股公司——又是國企！
而國企當“地王”、爭“地王”、頻繁刷新全國“地王”記錄，這在2009年的地產界可說是思空見慣了，甚至到了當前的10年2月份，“地王”記錄還在不斷產生：
· 2009年6月30日，中化方興——40.6億元拍得北京廣渠路15號地，掀開全國國企地王大戰；
· 2009年7月23日，金地集團——30.48億元競得上海青浦趙巷10號地塊；
· 2009年7月23日，浙江商博——18.9億元，用時僅38分鍾，標得杭州錢江新城南星單元E02、03地塊，溢價率106.4%；
· 2009年7月24日，保利地產——12.2億元拿下成都市領事館路地塊；
· 2009年9月8日，保利地產——15.92億元拿下南京河西地塊，溢價率87%；
· 2009年8月28日，華潤置地——35.22億元拿下上海嘉定南翔A07/A08和A02/A09/A10號兩幅地塊；
· 2009年9月10日，中海地產——70.06億叫價上海長風6B、7C地塊，溢價率129%，創下2009年度全國地王；（注：此地塊，一年前曾以16.053億元的起拍價掛牌，卻遭流標）
· 2009年9月26日，華潤置地——22.2億元競得南京建鄴區所街7號；
· 2009年11月20日，大龍開發——50.5億元標下天竺22號地塊，溢價率達258%；
· 2009年12月17日，保利地產——30.4億元競得北京朝陽區東四環外東風鄉高井村地塊；
· 2009年12月23日，中建地產——37.2億元拍得上海新江灣城C6地塊，溢價率高達217%；
· 2010年1月21日，中海地產——59.7億元競得北京豐台區花鄉六圈村地塊；
· 2010年2月4日，證大置業——92.2億元競拍上海外灘8-1地塊，再度刷新“全國地王”記錄！
國企！國企！國企！幾乎無一例外全是國企“地王”。
（注：2009～2010年迄今的“地王”中，僅證大置業為民企“地王”。且在競標外灘8-1地塊中，最後唯一與證大置業過招的中華企業<600675>則又是國企）
而現在開始，則是一場“收地”風波的開始：
南昌、南京、廣州、山東、湖南、北京，各地原來的“地王”又陸續的被收回。其中尤其是大龍房產，拿下的天竺地塊是順義區的，而其控股股東又是順義區政府下屬企業北京市順義大龍城鄉建設開發總公司。
——高價標“地王”，然後再“收地”，這貌似就是一場地方政府和國企房產商之間的雙簧大戲！——
這和開發商售樓時，雇“托兒”假排隊、簽假購房合約，然後再退房的托市把戲，如出一轍！——隻不過此戲中，開發商變成了地方政府，而雇來的“托兒”變成了開發商，購房合約變成了購地合約而以！
以北京大龍開發為例剖析，母公司大龍地產的控股股東為順義大龍城鄉建設開發總公司（餘下9大股東中，8家具有銀行背景）。大龍開發自有資金實力僅有2億多元，卻毅無反顧的舉起50.5億元的競拍號牌。此背景與實力在去年11月競拍當時，就曾遭到其它競拍者的強烈置疑。
而《21世紀經濟報道》更是曝出大料稱大龍地產敢於拿下地王另有隱情：“按照此前北京市的規定，土地出讓收入扣除開發成本後，北京市八區按照市財政和區財政‘五五分成’，其他區縣的土地出讓金，則直接返還到區裏。而大龍地產控股股東是順義大龍城鄉建設總公司，其公司資料顯示它是隸屬於順義區政府的全民所有製企業。因此，順義區政府和大龍地產之間，有機會左手倒右手——大龍地產將地拍下後，未必一定要真金白銀付出50.5億元。”
同時，大龍開發和其它的地王們，高價拿地又正是在去年“GDP保8”這一重要政治任務的關鍵時期。
有理由強烈懷疑，這場“地王”大戲＋“收地”風波，有意無意間，至少達到了三大驚人效果：
一、哄抬土地均價
被譽為“地方政府親兄弟的”國企開發商大膽叫拍，一時間106.4%、129%、217%、258%的溢價記錄不斷刷新。各地的土地均價也就這樣被翻倍的抬了上去。土地均價上去了，其它地產商不管清醒不清醒，拿地就隻能硬著頭皮鑽進這個“套”中。
如今一紙公告，土地收回。被罰沒點保證金又如何？“托”高了地價，別人入了套，政府總該補償點損失吧？！
二、變相抬高房價
隨便找十個在2009年購置房產的普通百姓，問問他們為什麽急著買房的理由？至少有八個會告訴你，“因為房價肯定還要飛漲，再不入手就永遠追不上了”。再問問他們為什麽房價肯定還要飛漲？“因為‘麵粉’價格還在飛漲”，一定是他們的理由。
地王們看似血拚般的競標地價，飛漲的“麵粉”價格再變相的刺激購房者的心態，就這樣房價也被活生生的抬了上去。
如今一紙公告，土地收回。被罰沒點保證金又如何？抬高了房價，售房利潤中也能補回來點吧？
三、出色完成了“GDP保8”的任務
2009年初，中央即提出了GDP實現增長達到8%的經濟發展目標，這也是一個對世界“負責任”的莊嚴承諾。
按照當前中央和地方轉移支付製度的經濟關係，土地出讓金收入成了拉高各地GDP指標最重要的來源。這也是房地產業自詡為“中國經濟支柱”的關鍵原因所在。
圖：GDP指標與國企、土地出讓金之間轉移支付的關係（注：此圖由薑程閏老師製作，在此感謝）
如今一紙公告，土地收回。被罰沒點保證金又如何？幫助地方政府完成了中央“保8”的政治任務，地方政府難道就沒有其它方式可以補償了嘛？“政策是死的，人是活的”，這是掛在官員們嘴邊至理名言。
顯然，如上述懷疑成立，地方政府和“托”之間的雙贏是無疑的！
· 地方政府通過和當“托”的開發商之間兄弟般的配合，至少一舉而三得：財政收入高了、GDP指標漂亮了、官位自然也能亨通了。
· 而作為“托”的國企開發商，即使在競標中看似冤大頭的高價中標，那也可以“一顆紅心，兩手準備”：劃的來則繼續開發（當然象大龍開發這樣的企業，還可享受到地方政府的“左手倒右手”）；劃不來則玩上一手“被收地”。至於保證金損失，再通過其它方式得以補償好了。況且是國企，即使真損失也是國資的損失。
而真正在這場雙簧大戲中受損失的，則是被迫高價拿地的其它地產商、被迫在2009年爭相高價買房的購房者、以及國有資產的虧損，還有因“被收地”後公司股價大跌而虧損的中小股東。
“地王”倒黴了嘛？“地王”真的倒黴了嘛？
清醒點，貌似一場雙簧大戲的“收地”風波才剛剛開始！
