買房投資

網友A問： 買房出租是好投資嗎？要是，買什麽樣的房子合適？是麵向窮人，格成一間一間房出租好，還是買一好點的公寓，麵向工薪階層？

Ling1984: 買房投資有兩個不同目的，一個是以租金收入作投資最大考量，另一個著眼在房子增值。 如果是以租金收入作考量，業界有一個參考準則，就是每個月的租金最好是房價的1%才有投資價值。 舉例來說，如果你以十萬元買的投資房， 你的月租金必須要$1000以上才是好投資，這個租金僅僅是毛收入不是淨收入，你必須扣除物業管理費，保險，地產稅，修理費，空屋日數(或月數)，如果你要用貸款買投資房，你還要扣除利息支出。在美國稅法裏，出租房可以在租金收入裏扣除折舊費，我想歐洲應該也有類似的租稅優惠。

這樣七折八扣之後，沒貸款的情形之下，如果有5-7%的淨收入就是成功的投資，有貸款的情形，因為各國各地利率不同，一個大原則把握住，每個月必須有正的現金流(positive cash flow)，不能每個月往房子裏貼錢就對了。 有人願意貼錢，著眼房子會漲價增值，這是老天爺賞臉賞飯的作法，我不是很讚同，因為哪天沒了工作，就不得不忍痛賣房子，平白給自己壓力，有害健康。

網友A:  Ling姐說的那個指標挺難達到的，這裏好點的公寓得二十萬歐左右，加上稅啊，公證費啊之類，得二十三萬左右。租金也就八百歐耶。賭的就是若幹年後賣出房子，還能將買房錢拿回來。

Ling1984: 看了你的敘述，我覺得有必要再寫些心得和你分享。 這次的金融危機就是 speculation 引發的， 投資的標的物很多， 可以是股票，可以是黃金，可以是債券， 可以是房地產，但是，無論是哪一種投資，必須是自己有信心能掌握利潤的。 Speculation 也沒關係，但是要確保在情勢逆轉，事與願違的時候全身而退，就算不能全身而退， 也不能傷筋動骨為要。

如果是姐姐在你敘述的情況， 800歐元租金買23萬成本的投資房， 平心而論，姐姐寧可把錢拿去買黃金。 除非，這個23萬成本的投資房是從40幾萬跌價下來的。

這兩年看過幾家房子被Short Sale or Foreclose的人， 他們不舍與懊悔的眼淚讓我感觸良多， 當年買房都是經紀人的如簧之舌鼓動加上對房價絕對增值的迷思所致，姐姐轉業到這個行業，知道這行業黑幕重重， 多說了幾句， 隻因賺錢的方式很多， 賺安心錢才是正道。

另外關於買什麽樣的房子合適？是麵向窮人，格成一間一間房出租好，還是買一好點的公寓，麵向工薪階層？ 我也有幾個經驗之談可以分享。 如何選擇投資房， 這也是個問題， 有人喜歡白菜房， 有人喜歡白玉房， 我的感想，最好的投資是在白玉區買白菜房， 其次是在白菜區買相對的白玉房。 在白玉區買房， 越白菜越好。 在白菜區買房，越白玉越好。

投資房地產邁出第一步非常重要， 這個第一步與買自己的自住房的第一步有相同也有不同之處。 相同的是，買投資房和買自住房第一印象很重要， 第一印象不好的房子，你不想買， 同樣的， 租客也不想租。 所以買的投資房一定要有好的外觀， 好的內在， 寧缺勿濫。 好的外觀包刮環境，社區住的人口職別， 日常生活機製方便與否。好的內在就是房子格局， 廚房衛浴通風與否，還有就是建材用的好與壞。 如果投資房價錢特別好， 建材不是那麽好， 也還是可以考慮， 因為買下來之後可以整修，不過， 整修有時候很花時間， 如果能早些時候把房子出租， 還是早些時候出租為好。

投資房和自住房仍有不同之處， 自住房要住得舒適， 錢袋許可之下， 買越大越好， 投資房是以報酬利潤的最大化為優先， 越大的房子修理費用越高， 相對租金也要高， 可是， 能出得起高租金的人， 自己買自住房就好， 何必花高租金去租呢？ 這就是重點， 為什麽白玉區的白菜房特別受人青睞， 因為， 要擁有白玉區的一間房， 自己的口袋要夠深， 租金是一回事， 自己買房要有20% down payment, 這才是讓這些出得起高租金的人口 (每個月月收入不錯， 可是沒存夠錢支付down payment)來租房原因。 再深入解析一下投資這種白玉區的白菜房是否就是最好的選擇呢？ 姐姐的經驗是，不見得。 因為，你在白玉區買白菜房， 你的口袋也要夠深， 比如你有五十萬， 你到底應該在白玉區買一棟白菜房， 還是在白菜區買兩棟相對的白玉房呢？ 那一種選擇對你有利？

白菜區也會有相對的好地方， 白菜區也會有工商業， 也同樣會有租戶。 姐姐的實地驗證結果， 租金報酬率白菜區比白玉區好。 比如五十萬的投資，純粹以租金報酬率而言， 白菜區的兩間白玉房， 會比白玉區的一間白菜房好。 然而， 在逐漸回複的房地產市場， 如果以增值的速度來比較， 白玉區的一間白菜房比白菜區的兩間白玉房的升值潛力好，這也是你在一開始做房地產投資必須自己定位，並且考慮清楚自己到底要什麽的重大問題。知道自己要什麽， 你才能在白玉區或白菜區開始找房子。

什麽是好房客？ 不管窮房客還是富房客， 能按時交租，不添你麻煩， 不一天到晚弄壞馬桶浴室，垃圾攪碎機，車庫遙控器等等雜瑣事，讓你達成利潤最大化的就是好房客。 說個真實發生的事，姐姐在大陸買的房，第一個租客據房產管理公司的人說， 是開著Mercedes Benz去看我的出租房， 報出的職業是昆山某個台商企業高層主管， 這麽好的租客哪裏找去， 房產管理公司的人二話不說，先斬後奏，拿到了一年租約還收了三個月租金才寫 Email 告知我們一切搞定。 我們也暗自欣喜來了這麽好的房客， 應該可以高枕無憂了。 結果，三個月後收第二期房租(三個月收一次租，一年約，收四次房租)， 這位富主管出差未歸，房租遲了一個月才收到。人嘛， 總有這樣那樣不湊巧的事， 我們不疑有它。等第三期房租要交租了， 這位仁兄又回鄉辦事了， 房租又遲了一個半月交齊。我和姐夫開始覺得這事也太巧合了，叮嚀房產管理公司要注意， 果不其然，最後一期房租拖了五個月才結清。 最後還是房管使出铩手鐧，限時不交就通報警察局才把事兒擺平。我們還算好運氣， 趕走了這位富房客， 來了三個窮房客， 是剛畢業工作的小年輕， 公司給出的租房補助款，房租半年一期先交，半年一收，至今 皆大歡喜。 窮房客如果有政府或公司的補助更是省操心。


網友B: 關於你說的“在美國稅法裏，出租房可以在租金收入裏扣除折舊費”，能不能展開講講？我今年也買了個白菜房，聽說是折舊可以抵稅，但具體怎麽做還不知道，眼瞅今年就過去了，正愁稅怎麽報呢。還有，這個抵稅的部分，據說如果將來賣的話，還要再還回去？到時候一大筆，是不是還不如現在不抵的好？房子折舊的百分比，是按買的價錢算嗎？我每年都有HR Block報稅，這個對投資房自動算嗎？


Ling1984: 好吧！今天就把時間空出來分享在美國投資房的報稅問題。 買下投資房開始，你所支付的有關房子的費用都可以算作當年的開支， 然而，沒有租金收入就提列一堆支出來抵稅，是有些冒險的舉動。 所以，買下投資房後， 無論如何，你都必須把房子在十二月之前租出去。 投資房隻有在你有租客有租金收入開始，才不會在你提報列舉一堆投資房費用而沒有收入時，被IRS盯梢。 一旦被國稅局盯上， 此後就是噩夢不斷，絕對要避免。

買投資房成交時，除了買價，你還要支付一些費用，這些費用有一部分是可以抵銷租金收入的， 至於哪些部分可以抵銷，哪些部分不能， 如果你是用報稅軟件來報稅，你就拿著final HUD (房子escrow 時最後escrow company 給的明細表，看buyer due amount 的那份文件) 逐條逐頁填就是了。 如果是讓報稅公司幫忙，你隻要把final HUD 給報稅公司就是， 他們會知道哪些項目可抵， 哪些不可抵。

美國的投資房是可以報折舊費用 (depreciation)，但是，不是你買的房子的總價都可以折舊， 隻有建築物才能報折舊，土地不可以折舊。所以， 在報稅的時候， 你要拿著County 寄來的 Property Tax 交費通知， 找出Improvements的估價， 這個估價就是能夠折舊的總價， 這個總價不是一次就可以抵完， 必須分27.5年，舉例來說， 如果這個估價是$55,000 你今後每年就可以報銷$2000折舊費用。 但是羊毛出在羊身上，如果你的投資房原先的買價是$100,000， 報完稅的第二年你就把房子賣了 $120，000 ，你在下年度報稅的時候，你的資本利得 (Capital Gain) 不是$20,000而是$22,000, 因為你的投資房成本已經不是$100,000 而是$98,000。

由於美國稅法製度是這麽個規定， 那麽在急速回升的房地產市場，你要如何合法規避資本利得稅呢？ 賣掉了賺錢的投資房， 如果要交很高的稅給美國政府似乎不太劃算， 於是美國政府又擠出一滴鱷魚的眼淚，製定了一 條 1031 exchange rental property 法規， 讓賺了錢的房產投資客把錢留在美國房地產，如果投資客再買一棟或幾棟投資房，隻要總價超過了讓你賺錢的那一棟投資房， 那麽你就可以延遲(defer) 你在當年必須立刻掏腰包給美國政府的資本利得稅。 關於1031 exchange rental property 法規究竟是什麽東東，有興趣的組織成員自己去古狗了。

投資房地產時機太重要了，時機包含大環境，也包含自己的經濟狀況，金融危機其實也是財富重分配的轉機， 在美國真是三十年不遇的大好機會，原先以為1%的業界準則不可能在矽穀實現， 誰知，這兩年卻真的在矽穀達標。 買得不亦樂乎，卻也忙得一塌糊塗。買下的投資房分布在San Jose, Milpitas, Fremont, Hayward 四個city，去年(2012) 三月開始已經無法再找到達標的投資房，同學們投資的目光要從租金收入轉為增值了。

網友C: 我的情況有點不一樣。那出租的房是原來的自住房，隻因現在賣不出好價，無奈隻有去市裏申請了個出租證出租。我們county的property欄目裏，有Total Estimated Building Value，，除27.5做折舊，是不是每個州都一樣？我們也可以用十年前的Final HUD嗎？
如果我們租兩三年，再做些update出售，如果賣出價剛跟原先買自住的價打平，還要收capital gain嗎？


Ling1984:自住房如果出租後再賣， 隻要符合賣屋起算往前推五年，有住滿兩年，都可以享有25萬美金的capital gain免稅額。 (夫妻兩人加起來是50萬)，然而，要看具體情形，有些時候你隻能享有五分之二或五分之三的免稅額度。所以，你隻要出租不滿三年賺了錢不超過50萬都符合這個免稅的標準，但免稅額case by case。

另外， 你不能用十年前的Final HUD，而是要用出租那年(比如今年) county 寄來的Property Tax 裏 Total Estimated Building Value 除以27.5來扣抵今年的租金收入。 每年的Property Tax不同， 扣抵額也不同。 隻要不被IRS盯上， 等你賣房的時候， 你的房子成本價到底是多少，就是你說了算，每年可省的稅， 咱們能省就省。 (這句話隻作參考用， 姐姐不負擔任何法律責任。)

另外，如果出租超過三年怎麽辦？ 最簡單的辦法就是再搬回去住兩年， 如果不想再搬回去， 那就隻能交稅了。 你可以看一下這個LINK:

http://taxes.about.com/od/capitalgains/qt/home_sale_tax2.htm

有一點美國的同學們別太樂觀。大約09年前，你要是高收入那就使勁買房子出租，因為虧損的部分可以抵稅，有些人就把自己抵成低收入了。但09年以後的新稅法就不成了，說白了，你賺錢了要交稅，賠錢了不抵稅，自己個兒扛著，除非你是full time且active，並房地產執照持有人，一般情況下也隻是抵稅up to $25K. 且這部分人是近年被IRS緊盯的人群。2012-2013年國稅局將在報稅期雇傭超過平時20%的part time or full time的查核稅務的人員審查小商業及物業持有人的報稅文件。。。所以。。。



網友C:那是不是09年稅法出來，我如果賣房虧了，也不能算capital loss。我們這裏有家印度人搬家，賣出的自住房虧了10萬呢。

Ling1984:的確，09年稅法出來，如果賣房虧了，也不能算capital loss。所以， 你以出租等待房地產市場回升是明智的作法。 IRS 很明確的在它的網頁上回答這個問題：

http://www.irs.gov//Help-&-Resources/Tools-&-FAQs/FAQs-for-Individuals/Frequently-Asked-Tax-Questions-&-Answers/Capital-Gains,-Losses,-Sale-of-Home