一直潛水，受益於 如山 ， 米大 ， jy101 , bayfamily 許多老前輩的投資經驗。我也想說幾句。首先，真心的感謝你們的無私奉獻。大家發了財是不會忘記你們辛勤勞動的。說到奉獻，非常慚愧，不是本人不想寫，而是自感才疏學淺，沒有什麽經驗可談。自己打字又慢，弄不好耽誤了大家寶貴的時間。今天豁出去了。閑著也是閑著，隨便說說我的投資。
來美國二十多年了，上學找工作，替別人打工，為老板發財。我一直問自己這是不是我想要的生活。回答是 ”NO” 。四年前我開始了我的房地產投資。我不做 residential 隻做 commercial 地產投資。原因是，我這人喜歡簡單，總看到別人為房租和房客吵架上法庭，感到太麻煩了。我覺著我不適合做 residential 投資，心軟臉皮薄。又總想著一團和氣。人家兩句好話我就找不著北了。遇上良民還好說，如果遇上一個半個刁民。生氣是小事，弄不好被人賣了，還替別人數錢呢。 再說了，我也搭不起那時間。我想商業地產不用總同不同的人打交道，所以我選擇做商業地產。定好了目標後開始了我的研究，幾年來我投資了一些商業地產。我的感覺是商業地產並不比 residential 地產難多少。也並不是必須投入許多錢。隻要你小心，做足了功課你會有很大受益的。而且你會節省許多時間，少許多麻煩。例如我投資的一家超市，因為是外州的，沒有任何狀況出現，三年了我都沒有拜訪過一次，我想今年我該看看他們去了。
另外，我投資的理念是不局限於什麽行業除了一些特出的 , 如 Agricultural, Senior housing不考慮 , 其它我都會考查一下它的整體情況。另外我不局限於什麽地區，但一定排除地稅高自然災禍頻繁的地區。我的幾個商業地產都在不同的州。因為是 NNN lease, 我並不需要操什麽心。
但我堅持的幾個原則是：
1 。我買的商業房屋一定是有租約的
2 。一定是 single tenant. ( 便於管理，不用請 agent)
3 。一定是 ”NNN lease” ( an absolute NNN lease 最好， landlord 不要做如何事情 ) 。
4 。不少於 5 年的 lease, 最好 10 年以上。
5 。不要低於 10% cap rate. 最好有 an annual rent increases of 2 %
6 。最好有一個 corporation or personal guarantees.
7 。 要看 tenant 的經營情況報表，不少於 3 年。
8 。要查 tenant 的 credit report
9 。要 Inspect report, Auction report, Environment report and Zoning report.
10 。另外， 也要看 tenant ‘s insurance details 。
還有一些注意事項如大家感興趣我們以後再詳談。
前幾天我看了 CommercialRE 和 風險難控 的文章他們寫的很好，很專業，很有新意，很受啟發。他們的商業投資方向與我的不同，我們可以再討論。我知道我們的文學城藏龍臥虎能人，超人，大師到處都是。還有成百上千的潛水者。如果你們對投資商業地產感興趣請大家一起來討論，我們大家一起學習提高。如我寫的不好，請原諒。我隻是想為投壇做些貢獻。我瞎寫，你們瞎看。
我先回答跟帖中朋友們提出的問題 ( 原諒我不能逐一回答你們的問題，打字太慢了 )
1 。如何找商業地產？
我們可以到網上查找，有許多網址。有些好的網站需要交月費，大約 $39 -$45 一個月不等。我用的兩個網站如你感興趣，請給我發悄悄話。我會告訴你。 ( 文學城有規定，不可以替人做廣告 )
2 。投資的錢從哪裏來，多少錢可以？
咱們都知道用別人的錢發財。當然是用銀行的錢。用銀行的錢去生錢。我們都讀過 bayfamily 的文章 “ 會走路的錢 ” 非常好的文章。
我的第一個投資是拿出了我們的部分 Home equity ， 又從銀行貸款 75% 。第一個商業用房是 70 萬。在這個投資中你們可以看到我實際上沒有拿出如何現金或銀行 存款。我用的是銀行的錢，當然，在申請貸款的時候銀行看到我們都有工作，銀行有錢，有股票。信譽又都在 800 分以上。所以貸款下來很快。
接下來每月租金到帳，交了銀行貸款 (25 年 ) 剩下的重新放人 Home equity 。到了一定的數額如你發現好的 deal 可以再投資。像許多人很有錢，他們可以不用貸款而用現金直接買，這樣你可以更容易找到一個好的 deal 。
多少錢可以？這不一定，看你的能力。特別是承受風險的能力。例如你的 tenant 沒交或遲交房租你是否還有一定能力交銀行貸款。這點在 residential 的投資中也有同樣的問題。
另外，有時你看到一個房子，有很好的 deal, 但又太貴，你可以和幾個朋友合資一起買。或者外麵社會上也有集資，融資的 project, 你可以參加。
3 。 是否有風險？
回答是肯定的。很大，特別是現在的經濟形勢，誰都不可以預測將來會是怎樣。但是，我們大家都是聰明人，經濟危機來了，日子總是要過。我們要考慮的是如何把風險降到最低點。上一篇我講到的 10 點就是如何保護自己。為了避免風險，我們要做大量的前期工作。我們要有一個好的律師幫助你看 lease & purchasing agreement. 有的租約有 100 多頁，很多陷阱在裏麵你必須請專家為你把關。要有一個好的 financial advisor 分析你的投資能力，切不可盲目投資。要有一個好的盡心盡責的 real estate 為你同 seller & tenant 周旋為你爭權益。
要記住的是多好的 property 無論多遠你一定要親自自己去看。去麵對麵的和 Seller & tenant 談。記得三年前我看中了一家商店，我們在人家門口蹲了 3 天了解他們的經營情況 , 看一分鍾有多少客人進店，買的什麽 , 是什麽族群的人來消費 , 和顧客多聊天。所謂知己知彼方可百戰百勝。總之你到了現場你有一種感覺。這種 feeling 很強烈。你的直覺告訴你，你是否該賭這一把。我的意思不是讓你去賭地產。而是告訴你一定要去現場。飛機票，租旅館，租車 一樣也不可以省。否則風險大大的。
說到風險，你自己有風險，其實銀行的風險比你還大。你配 25% ，銀行是 75% 。你把第一個關，銀行也在為你把關。現在銀行也很謹慎。記得有一年我看好一家工廠 15 年 lease, 是 lease back ，工廠規模不小，有分廠在墨西哥和深圳。他們製造的模具在世界都是有名的。一切手續辦的特別順利。交了定金飛到那裏，隻見，工廠外停滿汽車，工廠內一派繁忙，有點大躍進的勁頭。看到這歌舞生平的景象，我心裏的小算盤打的飛快，呀！老天爺這次是真的太眷顧我了，難道天上的餡餅真的提前熟了？如果我拿到這個 deal 明天我回去後第一件事就是把我的猶太老板給辭了。我再也不幹了，從今後我也過過老板癮。美夢才做了兩天。銀行的大哥來電話了，貸款申請被駁回，他說，我們調查過了，他的墨西哥分廠盡賠錢。阿米稿拿了錢半年了一個模具也沒做出來，也不言語一聲。他抱怨到，你也是，盡忽悠我們。得，我又回去給猶太老板上班了。事後我是非常感謝我的銀行給我把好了這一關。
話說回來，為了避免風險，避免全軍覆沒，最好為你的每一個地產申請一個 LLC 。
4 。多長的 Lease 我們可以考慮？
越長越好。我們買地產是為了賺錢，不是為了保留，一旦時機成熟，你的房產賺錢賺的差不多了你還是要賣的。所以說房子的租約越長越好賣。
5 。為什麽有了 10% cap rate, 地產商還要賣出？
一個非常好的問題。的確我們很難遇到 10% cap rate ，但是隻要有耐心還是可以找到。有些人急需用錢，需要現金做另外的投資。因為他們發現了新的投資項目可以得到高於 10% cap rate 回報。另外有些人他們賣房子時拿到了很高的cap rate，幾年下來房租年年長，10% cap rate賣出是可以接受的。有些人需要退休，出國定居 或離婚等。另外很少有人告訴你實情。他也可能開始告訴你說要 8 或者 9 % cap rate 。但你可以同他壓價， 如你有耐心和談判技巧，你會拿到好的價格。我要提醒的是也不能隻看 cap rate 。這裏有許多陷阱。我以後會提到。
總之，做什麽都有風險，看你要什麽了。你要一個什麽樣的生活方式。我是比較實際還是把錢拿在手裏，讓錢走的快點兒好。錢越來越不值錢，總好像沒有耐心或沒有必要等到若幹年後房價漲上去了再發財過好日子。況且房價漲不漲還是一個未知數。難道我們不能想辦法提前躺在沙灘上數錢嗎？這裏能人，大師很多。請指點。老話，我瞎寫，瞎忽悠，你們瞎看。
有問題請給我悄悄話和聯係方法。因為我不常在網上。謝謝！
這兩天收到了許多朋友的跟帖和郵件，謝謝大家的支持。看到許多朋友對投資商業地產感興趣，我是又高興又擔心。還是那句老話,商業地產投資水很深,請一定多做一些調查研究再踏入這個行業。我想我會盡我的力量和我的所知告訴你們一些真相。
1。投資商業地產，如何向銀行貸款
大家都知道現在貸款非常難，在美國又很難開口向別人借錢，即便是很要好的朋友。有時你看好一個deal眼看就要成了，可是貸款總也下不來，特堵心。那麽怎樣才能貸到款呢？我想說一個我的例子或許對你們有些幫助。幾年前我看好了一個中高檔的餐館，需要貸款85萬。這不是一個小數目，我把申請遞到了我經常用的一家大銀行。才幾天就被回絕了。理由是餐館業變化較大，太大風險，銀行隻給15年的Amortization,我算了一下15年太短了，是沒有任何投資意義的。於是，我又問了其他的幾個大銀行，他們也堅持隻給15年，一年也不可以多。此時，是堅持還是放棄，我想了很久。這個餐館條件的確誘人，它有一個好的lease， 18 年，它隸屬於一個大的franchise，包括60家分店。它的總公司常常在電視上做廣告，甚至在國外也有它的分店。放棄了太可惜。我一定要把它拿下。於是我想，如果大銀行不行,咱就試試小銀行。大城市的銀行不行,咱就試試小城市的，或者local的。於是我找到了餐館所在地的地圖，以餐館為中心方圓50裏的範圍進行搜尋。工夫不付有心人，居然讓我找到了近50多家銀行。太鼓舞人心了。於是我一家一家的打電話過去，在打到第45家銀行時居然有一家對我的申請感興趣了。談話的是他們的vice president 一所名校畢業的MBA很精明的一個小夥子(我後來飛過去簽字時見到了他)。 電話中他非常健談，他說“哦，是這家餐館啊，我太熟了，離我這兒太近了, 近的stone’s throw。就是現在我跟你講電話時我就可以從我的窗戶看到他們的廚房。”他又提到，他經常到這家餐館吃午飯。他們的酒吧要開到淩晨2點，生意很好。他同意審查我們的申請。你看真有這麽巧的事。簡直高興壞了。後來貸款批下來了，我們飛過去簽字，他還請我們吃了一頓意大利餐。至今我們仍然像朋友。
我舉這個例子，隻是想告訴大家。當你的申請被拒時不要沮喪，不要放棄。也許你的轉機就在你的再堅持一下之中。去試試local 的中小銀行。
但要注意的一點是，在你沒決定用這家銀行之前千萬不要讓他查你的Credit,否則將會影響你的Credit Score. 你要主動提醒他們，否則他們有了你的社安號後，馬上就會查的。
2。Cap Rate 的陷阱。
在買房中有時我們看到房子的所有條件都很好，尤其是Cap Rate很高甚至到13, 14%。遇到這種情況你千萬不要頭腦一熱馬上下訂單。要多做一些調查，在實際生活中許多無良的game payer利用人性的貪婪, 法律的空子會把沒有經驗的投資者玩弄於他們的股掌之上。他們的作法是，在不同的城市買下眾多舊房子，然後裝修成一家家餐館，倉庫和商店。他們請他們的熟人經營並簽上一個10年以上的lease。接下來在他們經營一二年後他們會把這些物業放到市場上賣。專等投資者上鉤。很難想到，他們買進破房子時僅僅用了10萬甚至更少，而賣出時由於有10年lease，他們可以賣到60 至70萬不等。當一些投資者買到地產後，那些所謂的tenants就宣布破產。然後再到其他城市粉墨登場，舊戲重演。而把你晾在半路上。你要麽也破產，要麽守著破房子每年交地產稅，別無選擇。有很多這樣的例子，千萬小心。
3。 Lease agreement的陷阱。
一般我們拿到Lease agreement 後一定要先看上三遍，然後再讓律師看。接下來再把自己的問題同律師一起討論。
舉一個例子。這是一個Day Care, 據介紹Tenant 信譽很好，有10年Lease, Cap Rate 到11%。在Lease 中提到,在房子的前方不遠處有一個廣告牌,很高，很大,Landlord 可以出租,每月收入可達$500。這是一個不錯的deal.
另外在Lease中，我們還發現了這樣一句，“如果市政府要征用土地，Landlord要無條件配合”。看到這裏使我想起Seller agent曾提起Day Care門前的道路有可能要拓寬，他講到，到那時城市更繁華，生意會更好做。為了證實這一點我查了他們的城市網站 (chamber of commerce for city information).一篇文章引起了我的注意。文中提到，道路將在明年拓寬，每邊需要占地2米。我一算，不對呀，這拓寬的2米正好越過這塊廣告牌。更要命的是，廣告牌的拆除工作將由Landlord自理。我一看，這那是一塊賺錢的廣告牌呀，這分明是一顆定時炸彈。我馬上向Seller’s agent 提出，經過討價還價,他們最終同意由Seller 負責所有拆除費用。事後Seller 的律師給了我一句 “it was a good catch”。你居然從長長的lease 中找到了這段話。
後來，由於種種原因我們還是沒有買這個房子。但我舉這個例子是要大家一定要仔細發現任何不利於你的因素。在你決定買一個房產時可以到他的城市chamber of commerce網站發現信息。另外一些配錢的網站你也可以從他們的眾多文章中得到一些蛛絲馬跡。有些配錢的網站，有時你可以隻租用24 小時。
4。 要仔細分析tenant給你的資料，
例如從他們的financial profit and loss statement(s) 發現問題，如為什麽某年某月的expenses 會突然高上去。我曾遇到一所很新，很好看的房子。在我們正打算買下時發現它的expenses有一個月特別高。我們問seller’s agent為什麽，他們講房子的一麵牆下雨時窗戶漏水。那個月他們請人修了窗戶，所以expenses會高上去。聽著在理，可是，總覺得不應該有那麽高的費用。於是，我們要了contractor’s work report, 拿到後我們直接打電話給contractor. 他很誠實的說，是這樣說的 “這房子很新，但是由於建在山坡上，一到雨季山上的水就會衝下來，長此以往就把地基給泡了。一麵牆已經出現了黴菌。我們上次修理了牆和地基。最好的辦法是在山坡的上方建一個排水溝，繞開房子，否則雨季一到還會發生類次的事情。了解了詳情，當然我們沒有買這個房子。同時也省去了我的差旅費。
通過這件事，使我們知道Seller’s agent是從不會主動向你們介紹房屋缺點的，如果我們沒極時發現，後患無窮。
我寫這些實例就是讓大家在投資的路上小心，回想幾年前當我剛剛進入這一行時可以說是步履維艱，非常的無助。很想得到一些information,可是不知從何下手。現在好了。我們有文學城這個平台，大家可以互通信息,一起進步。可以少走許多彎路。是一大好事。我祝大家人人發財。就寫到這裏。寫的不好，請原諒。
像我以前說的一樣，我瞎掰乎，你們瞎看。
