全美 50 個州的房地產拍賣方法（ Foreclosure Method ）簡述
- 在美國經營房地產的體會之六
如山
（ 2009 年 6 月 20 日）
鑒於收到很多網友詢問關於 Foreclosure 的相關問題，由於各州不一樣，程序可能很大方別，甚至完全不同。現作簡單介紹。請注意，本人隻對本州（ Lien 理論使用 Deed of Trust ）的 Foreclosure 熟悉。其它的隻是本人在閱讀中的理解，並不一定正確。請與本州專業人士了解。也希望對自己本州 Foreclosure 懂行的網友作出補充和說明。
借款人所簽的借款文件
當借款人向銀行（ Lender 才是正確的說法，但為簡單並對所有人容易理解，下麵全部用銀行代替 Lender ），銀行要求借款人簽兩類文件：第一類是承諾付款的票據（ Promissory note ） 。標明借款人同意支付貸款的具體金額、利率（變動或固定）還款年期等等貸款條件；第二類是為了保障放款人（銀行）的利益而簽訂用房地產作抵押品的抵押契約。這種抵押契約文件在全美有兩種：一種叫 Mortgage ，另一種就叫 Deed of Trust 。至於用哪一種，就牽涉到使用這個州是使用 Title 理論還是使用 Lien 理論。 Title 理論使用 Mortgage ， 而 Lien 理論使用 Deed of Trust 。選用哪一個是由州法決定。
Mortgage 和 Deed of Trust 的分別
Mortgage 和 Deed of Trust 的主要不同點在於： Mortgage 隻有借款人和銀行兩方參與，而 Deed of Trust 有 借款人、銀行和一個叫“ 受托人（ Trustee ）”的 中立方三方參與。
Mortgage 和 Deed of Trust 的另外一個不同點是：當發生 Foreclosure 時，使用 Deed of Trust 的就由 “ 受托人（ Trustee ）直接拿去拍賣 ; 而使用 Mortgage 可能要經過法庭程序後才能拍賣，或者不經過法庭程序也可以拍賣。這就是由州法決定。在下麵的表中，你們可以看到有些是“ Mortgage – Judicial ”，就是說是使用 Mortgage 的，並必須經過法庭程序才能拍賣；而有些是“ Mortgage - Power of Sale ”，就表明是使用 Mortgage ，但是不需通過 法庭程序，可以直接拍賣。 總括而言， Foreclosure 有需要經過 法庭程序的 （ Judicial Foreclosure ）和不需要 經過 法庭程序的 （ Non-Judicial Foreclosure ）兩種。
法庭程序 與非 法庭程序 Foreclosure 對 借款人、銀行和買家的影響
法庭程序（ Judicial Foreclosure ）
對銀行的好處是假如拍賣所收回來的錢不足夠付原來 借款人的欠款，銀行有權進一步向借款人 追討所欠餘款。不好的地方是程序複雜，時間長。通常前後要一年左右。
對 借款人的好處是可以“免費”住一年。壞處是房子被拍賣之後還可能會被銀行 追討所欠餘款而可能導致破產。
對買家的好處是買進來的是 Clean Title ，不必擔心有其他 Lien 在上麵。不好是這種州由於拍賣不容易進行（程序長），所以可供選擇的數量也少。
非 法庭程序（ Non-Judicial Foreclosure ）
對銀行的好處是拍賣 程序簡單，快。通常隻有 4 到 6 個月。不好的地方是 拍賣所收回來的錢假如不足夠付原來 借款人的欠款，銀行不能再向借款人 追討所欠餘款；同時，因為不是經過法庭 程序，經常會被原借款人找借口挑戰其 Foreclosure 程序的正確性，從而令原借款有機會免費住在房子一段時間（幾個月到幾年）。
對 借款人的好處是房子被拍賣之後不會被銀行 追討所欠餘款。就算你還要其它房子或錢，銀行也無法向你要。 壞處是房子很容易被拍賣。隻要欠款超過一個月（州有不同），就會被發出 Foreclosure note 。
對買家的好處是可供選擇的數量多。不好處是買進的 Title 是 AS-IS 。買前要查得很清楚，並懂得什麽 Lien 將會在拍賣後依然停留在物業上。
以下是我幾個月前為回應 CND 上的有關討論時從網上 Copy 來的一個表，給大家參考。這個表是否準確不清楚，本人沒有核對過。
全美 50 個州的房地產拍賣方法（ Foreclosure Method ）表
State - Foreclosure Method
Alabama - Mortgage - Power of Sale
Alaska - Deed of Trust - Power of Sale
Arizona - Deed of Trust - Power of Sale
Arkansas - Both - Power of Sale
California - Deed of Trust - Power of Sale
Colorado - Deed of Trust - Power of Sale
Connecticut - Mortgage - Strict Foreclosure
Delaware - Mortgage - Judicial
Dist.of Columbia - Deed of Trust - Power of Sale
Florida - Mortgage - Judicial
Georgia - Mortgage - Power of Sale
Hawaii - Deed of Trust - Power of sale
Idaho - Deed of Trust - Power of Sale
Illinois - Mortgage - Judicial
Indiana - Mortgage - Judicial
Iowa - Mortgage - Judicial
Kansas - Mortgage - Judicial
Kentucky - Mortgage - Judicial
Louisiana - Mortgage - Judicial
Maine - Mortgage - Entry& Possesion
Maryland - Deed of Trust - Power of Sale
Massachusetts - Mortgage - Power of Sale
Michigan - Mortgage - Power of Sale
Minnesota - Mortgage - Power of Sale
Mississippi - Deed of Trust - Power of Sale
Missouri - Deed of Trust - Power of Sale
Montana - Mortgage - Judicial
Nebraska - Mortgage - Judicial
Nevada - Mortgage - Power of Sale
New Hampshire - Mortgage - Power of Sale
New Jersey - Mortgage - Judicial
New Mexico - Mortgage - Judicial
New York - Mortgage - Judicial
North Carolina - Deed of Trust - Power of Sale
North Dakota - Mortgage - Judicial
Ohio - Mortgage - Judicial
Oklahoma - Mortgage - Judicial
Oregon - Deed of Trust - Power of Sale
Pennsylvania - Mortgage - Judicial
Rhode Island - Mortgage - Power of Sale
South Carolina - Mortgage - Judicial
South Dakota - Mortgage - Power of Sale
Tennessee - Deed of Trust - Power of Sale
Texas - Deed of Trust - Power of Sale
Utah - Mortgage - Judicial
Vermont - Mortgage - Strict Foreclosure
Virginia - Deed of Trust - Power of Sale
Washington - Deed of Trust - Power of Sale
West Virginia - Deed of Trust - Power of Sale
Wisconsin - Mortgage - Power of Sale Wyoming - Mortgage - Power of Sale
| 美國經營房地產的體會之五- Short Sale與Foreclosure | 2009-06-18 08:26:51 |  |
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Foreclose 與 Short Sale 中各Lender 的利 益影響與互動 -在美國經營房地產的體會之五
我看到論壇一些網友可能對lender與lender之間，lender與buyer之間，以及short sale與foreclosure之間是如何互動有些困惑，現根據本人在8 年中所經曆或看到的關於Foreclose 與 Short Sale 中有關這類互動的情況作一些簡介。請注意: 這些經驗隻是本人的體會，而且隻對Security instrument使用 Deed of Trust (Lien theory state) 來Foreclosure才有參考意義。對Security instrument使用Mortgage（ Title theory states）可能沒用。我不清楚Title theory states的Foreclosure程序。而對Judicial foreclosure（通過法庭的程序來拍賣）的州來說，就更沒有參考價值。另外，就算都是使用 Deed of Trust來Foreclosure的州，其某些具體的條款（foreclosure Law）也可能不同（我將在另外一篇給出全美50個州的房地產拍賣方法表及簡單說明）。為便於理解，以下我設計一個案例來分析。 案例：
一個房子市場價格值60萬。業主欠1st position Lender 45萬，欠2nd position lender 20萬，總共欠款65萬。業主委托Listing agent list 50萬，也就是做Short sale，必須要1st & 2nd 同意才可以成交。Listing agent 的commission 5%， 也就是$500,000(listing price)*5%=$25,000 （Listing agent做dual agent）。交易稅和Closing fee $10,000。 買家make offer 50萬（足價），listing agent 開始聯絡1st lender和2nd lender，試圖拿approved。 1st Lender 的反應 1st Lender 開始堅持收足，也就是45萬。當然其理由很容易理解，既然市場價格是60萬，不管誰拿去Foreclosure拍賣（1st 或者 2nd），我這45萬能在拍賣上拿回來的可能性很大（因為就算是2nd 拿去拍賣，誰買了都要subject to 1st）。
2nd Lender 的反應 2nd Lender考慮，我要是同意他賣出50萬，去掉1st 的45萬，還有agent commission、交易稅和Closing fee 3.5萬，那我等於同意隻收回1.5萬（$500,000-$450,000-$25,000-$10,000=$15,000）。這太少了，我等於虧掉$185,000（當時貸出20萬給借款人）（$200,000-$15,000=$185,000）。不同意。等1st 或我自己（看借款人先欠誰的mortgage不付）拿去Foreclosure，我有更大的機會拿回遠遠多於1.5萬的錢。因為2nd Lender估計，在拍賣上能賣到55萬。Foreclosure怎麽work？請看： Foreclosure中2nd Lender 的利益 Foreclosure 法規定，假如低級的Lender 拿property去Foreclosure，高級position的Lien自動被wipe off。例如，1st lender拿property去foreclosure之後，2nd Lender 的lien（錢）被自動取消，不能follow property。假如2nd Lender拿去Foreclosure，1st position lien （lender）有權follow 這個property。以此類推，3rd position的Lender拿去foreclosure，1st 與 2nd有權follow 這個property，但4th 及以上position的lien都被wipe off （我看過最多有10 lien 的，有5th， 6th……等等更高的拿去Foreclosure的。所以我說參加拍賣前搞清楚所有Lien 和第幾position拿去Foreclosure很重要，也就是Title information）。 但是，Foreclosure 法還有一條，拍賣得來的Cash，先pay off 拿去拍賣的這個Lender，餘下的pay往上position lien。請看下麵的例子： 在這個案例裏，我們先假設1st拿去Foreclosure，而2nd為什麽不怕呢。 2nd Lender想，拍賣中隻要有競投者bid 到50萬（跟short sale 價一樣），我就能收回5萬。因為根據Foreclosure 法，最後競投者的cash 付完45萬給1st （也假設沒有property tax lien等，就算有，多數情況下也是小額），餘下的全給我。Foreclosure拍賣中不用給 commission，closing fee 和買賣tax。而2nd還想，bid到55萬的機會很大，那我就是收回10萬。要是沒人bid呢，不怕，因為我(2nd Lender) 評估，我45萬買回來，再加點裝修再賣，說不定賣60萬。就算不是60萬，怎麽也比隻收回1.5萬強。
1st Lender再一想 Agent 將2nd的以上意見告訴1st Lender。 1st Lender想，這家夥（2nd Lender ）在賭拍賣帶來更高的利益，可是咱們不成。因為我們銀行收不回的爛帳已經夠多的了，我手上有很多房子還賣不出，誰知道拍賣時會是怎樣。另外，這市場我們認為正在跌，這2nd雖然現在說要賭拍賣，但到時候他們改變注意不去，又沒人bid呢，我豈不是又要收多一個property回來處理？最好是現在就能收錢，就算少點也成，以免後麵的麻煩和不確定。況且，馬上要出財務報表，壞賬準備總是越少越好看。好，打定主意，跟Listing agent 說，我們願意隻收回42萬（損失3萬）。希望在交易中的各方都進行一些調整，以令成交可以發生。比如，2nd 降低要求，買家提高買價，以及Agent減小一些commission。
2nd Lender再一想 要是能收回7萬，我就不賭拍賣（雖然我認為在拍賣上賣到55萬，也就是收回10萬的機會很大，但是一來要多些時間，二來也還是有機會賣不到這個價）。好，跟Listing agent說我們的決定。也希望在交易中的各方都進行一些調整，以令成交可以發生。比如，1st再 降低要求，買家提高買價，以及Agent減少Commission。
Agent 與1st，2nd 和 買家的互動
在其它交易方不變的情況下，現在2nd 能夠拿到的是4.5萬。與2nd想要的金額差2.5萬。Agent 聯絡1st lender。1st 答複，我們最多再減5千，到41.5萬，要是各方不能統一，我們就等Foreclosure。那就是說還差2萬。Agent再聯絡2nd，你們是否可以降低要求，收少點。2nd回複，7萬是我們的底線，一分不少，不然，我們等拍賣。Agent轉過來問買家，現在就差2萬，你能否再加2萬千給2nd。買家回複，我同意再加1萬，變成共出51萬，多一份錢我都不要。就差1萬了，Agent想，眼看就可以成交了，要是談不成，我豈非白忙一場，要從頭再來？也不知道下一個買家能否借都錢及其它的麻煩。唉，算了，從我的commission上麵出這1萬吧，反正做dual agent我的commission都高了。 好，皆大歡喜，成交。
分析與說明補記：
在Agent這種說來說去的變化中，很容易讓人懷疑Agent在中間有貓膩。但是，想想，Agent的錢怎麽拿法的具體問題吧。我能夠想出來的是： 1.通過成交的Transaction。那是要反映在HUD-1Form（Settlement Statement）上。在這上麵，先不說回頭查容易，就說多少方會看到吧。a）Escrow看到。Escrow首先問要singed 的document。另外，要是全麵已經有一項Commission，又來一筆2萬塊的Commission或者是什麽費用付給某人。Escrow就有疑問；b)買家的新Lender看到（假設買家要貸款）。大家都知道，就算是正常買賣中Seller要給Buyer credit，對credit金額lender也有限製。不會容許幾萬塊通過。c)買家本身，或者加上Seller在Closing時都要簽。到時候看到Commission收2次你也沒疑問，沒抗議？ 2.成交以後，直接開check給Agent。你不問，不是說加的錢是給2nd的嗎，怎麽開給你？再說，要是在我們州，房地產經紀的Commission隻能通過Licensed broker收錢，否則，是非法。這些就算成交完成，再向Board 或 State 投訴，最少Agent的License 是沒了。更不要報到警察局時的犯罪調查。 3. Agent告訴你，要收現金。要你選一個月黑風高的晚上，拿著現金到某地點會合。你也沒意見？那我真要佩服你的膽量。
至於其它方法收錢，本人還暫時想不出來。請有經驗的人談談吧。這個社會總是有人在做犯法事的。作為買家什麽時候都是小心為好。他們想出來的瞞天過海辦法總是我們正常人想不出來的。 我經曆過這種跟1st 和 2nd 來來回回打交道議價的事，但後來嫌太麻煩，都是請一個Agent去交涉。至於在Foreclosure 拍賣上遇到2nd去bid的就太多了。很多時候，他們都是設定一個價，比如這個例子裏，他們可能設定，要是有人bid到55萬，他們就不跟了。他們先注冊作為競投者，在旁邊看，bid到他們的目標價，他們就不管。沒到，他們跟進去bid。至於lender內部（1st和2nd）怎麽製定價格決策，局外人可能永遠也不知道。基本規律就是，在一個下跌的市場，lender們容易work out。Short sale 與市場價差價越大，lender拒絕大減的機會就越大。Lender規模越小，你可能越難negotiating（有些Lender 可能是私人或很小的公司，他們會盡最大努力來減小他們的損失。就算是拿回來出租他們也幹）。另外，很顯然2nd Lender總是比1st Lender更願意大減價。當然，這還與Lender本身的財務狀況有關，與他們怎麽判斷市場形勢等等有關。 以上是為了說明之間lender與lender之間，lender與buyer之間，以及short sale與foreclosure之間的互動情況和利益關係而設計的一個案例。具體什麽數字才更Make sense不是本文要關注的。 |
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