早報社論：應留意利率走勢和供需

（新加坡）聯合早報   (2013-05-08)

　　政府自今年1月11日宣布第七輪控製房地產價格政策，多管齊下對組屋、 私宅以及工業房地產市場進行全麵降溫後，至今組屋和私宅銷量和價格已略有調整，但並未完全彰顯其應有的效果，國人購房熱情仍在，項目銷售還是紅火，國家發 展部長許文遠上星期天出席本報主辦的第二場“全國對話，早報開講”，再度提醒購房者須量力而為。

　　在新一輪的降溫措施下，組屋和私宅整體價格走勢仍須觀望幾個月才能感覺到方向，但政府已在著手降低新組屋的售價，許文遠說組屋價格若大幅度下降將損害屋主的利益，較理想是維持或減低幾個百分點，比如說5％，這也是他兩年前進入國家發展部時的目標。

　　最能夠影響房價的因素是貸款利率，目前我國貸款利率仍在低位遊走，但不能保證利率水平會持續偏低，由於一般購房者的貸款期都很長，隻要 利率走高並維持數年就能起立竿見影的作用。全球利率已經長時期處於低位，在很多國家甚至低於通貨膨脹率，遊資過多也是各地房地產價格飆升的原因之一。

　　在2006年的前五年裏，美國利率趨低促成住房市場繁榮一片，2008年美國發生次貸危機前，美國聯邦儲備局連續升息兩年，利率達5%以上，利率大幅攀升，加重了購房者的還貸負擔，還款能力差的立即無法承受，隨後美國住房市場開始大幅降溫。

　　美國聯儲局已表明失業率跌至6.5%以下才升息，上周五宣布的數據顯示，美國4月份失業率已降至7.5%，至四年多來的新低，如果失業 率繼續下滑，美國下一個升息周期就會開始，這可能在2014年的任何一個季度發生，而各國為了預防房地產泡沫爆破，已不斷推出各種應對政策。以我國來說， 即使降溫措施不能馬上澆熄購房熱潮，購房者應該留意房價上漲周期還剩多久，以及隨時調整的利率走勢。

　　供應不足是導致房價上漲的主因之一，政府已改變過去單方麵打壓需求的做法，在過去四年不斷加大建屋土地的供應量，不管是組屋或私宅地 段，這是購房者應該留意的另一個趨勢，潛在供應量過多勢必影響未來的屋價。如果供給量持續增加，而購房者的貸款越來越難，又須支付更多的印花稅，房貸利率 又開始上升的話，這將馬上增加購房者的壓力，未來供房成本會增加多少現在恐怕無法計算到。

　　我國房地產最大的風險就是政策風險，但政府製定任何房地產政策目的是要抑製各種非理性入市行為與升值預期，並非要拖垮市場，未雨綢繆是為了讓市場回歸理性，免得整個房地產市場失控時，屋主陷入無力繼續承擔房貸的困境。

　　在另一方麵，政府持續檢討並微調現有的公共住房政策，包括被認定津貼高於普通組屋的執行共管公寓（Executive Condominium，簡稱EC），存在於EC計劃的這個弊端預計政府很快就會著手防堵。

　　房地產市場會按照供應與需求的波動而做出調整，當房地產市場失穩失控的風險減少時，政府會在適時解除收緊貸款、提高印花稅、限製組屋出租等條例，隻有在房價回歸理性，供給管理才會更有效。

　　副總理兼財政部長尚達曼上月中接受《海峽時報》專訪時說，本地房價仍然偏高，屋價已朝正確方向前進，政府暫沒計劃實施另一輪降溫措施。 這基本顯示政府在實施降溫措施上也有分寸，了解到必須顧全大局，設法平衡現有屋主和未來屋主的利益，不過，最終購房者還是必須自己精打細算，不能盲目自 信，做出導致最後兩頭不到岸的錯誤決定。