人口白皮書對房地產市場的啟示

（2013-03-03）
早報導讀
 
● 陳振強
投資理財
@陳振強

　 新加坡早前發表人口白皮書，論述未來20年至30年在人口結構、基建設施和經濟方麵所麵對的重要挑戰，引來社會的熱烈討論。具體而言，白皮書嚐試解決一個棘手問題：如何在人口結構與基建設施之間取得平衡。新加坡出生率持續偏低，必須由移民人口補充，但這卻讓人們憂慮外來居民數目增加，以及公共基建設施過度擁擠的問題。

　 為取得有利的平衡狀況，新加坡政府計劃擴充公共運輸和房屋基建，以應付人口增長的需要。預計新加坡人口將在2020年增至580萬到600萬，2030年進一步升至650萬到690萬。在眾多措施中，白皮書的目標是把地鐵網絡的總長度延長一倍，到2030年增至約360公裏，並預留足夠土地，在期內興建70萬個新住房單位。



　 對比現時的530萬人口，2030年的預測數字似乎較目前顯著增長，但其實每年的增長率將放緩至1.1％到1.5％，遠低於1980年至2010年的每年2.5％增長率。根據這個預測數字，新加坡政府預期在現時至2020年期間，該國每年的平均經濟增長率將減慢至3％到4％，而2020年至2030年的平均水平則會進一步放緩至2％到3％ 。

　 如果當局落實白皮書所提議措施，對新加坡房地產市場的影響將主要集中於工業和住宅市場。

工業房地產麵對無可避免的撤資情況

　 工業房地產市場方麵，人口增長預測放緩意味著政府將維持現有的嚴格移民和外勞政策。因此，勞工成本將持續偏高，可能對勞工密集的製造業造成嚴重衝擊。事實上，包括食品製造業在內，不少同類工業已向政府表示關注白皮書對勞工市場的影響。

　 由於現時的工業房地產價格及租金走高，加上長期預測反映勞工情況緊縮和經濟增長放緩，令製造業公司有理由延續近年的趨勢：遷往成本較低的地方，例如馬來西亞的依斯幹達。 　

另外，由於新加坡缺乏土地供應，即使出生率偏低，但基於預期人口仍然增長，政府將繼續把土地分配作附加值較高的商業或住房用途，而非工業用途。這難免促使製造業和工業公司搬遷，打擊未來的工業房地產需求。

住房麵對供應過剩問題

　 住房方麵，如果以長期人口預測數字的中間數推算，2030年的新加坡人口將為670萬，較現時增長26％。與此同時，白皮書提議增加70萬個住房單位供應，使2030年的單位總數增至190萬個，較現時增長58％ 。

　 即使我們已計算2030年可能拆卸的樓齡在50年以上的單位（約20萬個），住房單位數目仍然淨增長50萬個，使期內的單位總數增加42％。由於潛在的房屋供應增長高於潛在的人口增長，白皮書確實讓人關注住房市場可能會出現長期供應過剩的問題。

　 新加坡的住房市場正出現短期供應增長，今明兩年分別增加超過3萬個單位和4萬多個單位。如果按照計劃在2030年累積增加70萬個單位，期內的每年新增供應約為4萬個。雖然這可能導致供應過剩，卻可令新加坡避免重演過去十年的房屋供應短缺問題。

　 由於地鐵係統可能擴張，增加房屋供應意味車站附近將興建更多住房。因此，遠離地鐵站的住房單位價格將會受壓。

（作者是瑞銀財富管理投資總監研究部分析師）