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比比倫敦紐約的地產買賣

(2012-04-19 01:03:52) 下一個
 

紐約與倫敦(至少目前)依然是地產界難以撼動的翹楚,或許對新興經濟國家的崛起感到激動萬分,或是擔心西方地位的相對衰落,但全球超級富豪依然願意把資金投到這兩個“舊世界格局”的大都市。

盡管其它國家及地區經濟哀鴻遍野,但紐約與倫敦(再加上香港)的樓市仍是全球最貴,房地產市場依然堅挺,甚至到了脫離全國總體房地產市場的發展而呈現一枝獨秀的局麵。紐約與倫敦引領全球時尚生活方式,並提供了無限商機,加之社會安定,所以吸引了全球源源不斷的投資。因此購房的相關做法與程序在這兩大中心城市大同小異——對財富的詮釋具有國際示範作用——然而實際情況遠非如此。

上月,第一太平戴維斯(Savills)把公司負責倫敦西南片區的主管林賽•卡希爾(Lindsay Cuthill)派至紐約房地產代理公司Stribling & Associates,與該公司的地產經紀人相互切磋。Stribling & Associates公司創始人兼總裁伊麗莎白•斯特裏布林(Elizabeth Stribling)把兩大地產代理公司說成是“天作之合的地產合作人”,服務於“同樣對高端房產有需求的客戶”,自2010年以來,兩家公司從正式的協作中都獲益匪淺。但是,林賽•卡希爾為期三周的進駐,顯示出紐約與倫敦兩大市場以及房地產經紀人行事方式的諸多相似點,也顯示了彼此之間的諸多差異。

兩大市場的共同點無疑是依然對開發高端房產情有獨鍾,都把最棒的樓盤定位在高端,顯得旗鼓相當。One 57項目(被譽與倫敦海德公園一號(One Hyde Park)交相輝映的樓盤)預定於2013年秋正式開盤,所開發的二層複式公寓每套定價為1.15億美元(去年,海德公園一號的三層複式公寓每套售價達1.36億英鎊),每平方英尺的售價在3500美元至9000美元之間(而海德公園一號每平方英尺的售價高達6000英鎊)。One 57屆時會成為紐約最高的住宅樓,它的正麵為直平式,再加上彎曲的拱頂,使整個樓盤酷似一副巨大的潛望鏡,中央公園以及遠處的勝景一覽無遺。

One 57樓盤開發商Extell的推介會不露聲色,但顯得咄咄逼人,對國際買家持樂觀情緒。與在倫敦一樣,俄羅斯富豪在紐約場麵高調、一擲千金——上個月,中央公園西路15樓盤(15 Central Park West)一幢豪華公寓以8800萬美元成交,賣給了俄羅斯富豪德米特裏•雷博諾夫列夫(Dmitry Rybolovlev)22歲的女兒葉卡捷琳娜(Ekaterina),但這種大肆宣揚可能會起誤導作用。

據萊坊(Knight Frank)一份專為《金融時報》編撰的研究報告稱,如今外國買家占了倫敦高端公寓成交量的85%,而紐約這一比例約占50%。去年11月,同樣由萊坊所作的一項分析報告稱,在買家鍾情全球高端房產市場的前五大動因(經商、教育、稅收、生活方式以及社會安定與投資需要)中,紐約隻有一項上榜,即經商滿意度位列第一。南美人的資金大量投向美國一線城市,但萊坊的研究報告指出英國、法國以及意大利是目前投資紐約樓市的三個最主要國家。

如今,越來越多的美國國內買家到倫敦購房,有諸多理由。首先,英鎊疲軟使得英國房價對外國買家來說相對便宜,而美元堅挺則抑製了美國的房地產市場。第二個原因是地理位置:俄羅斯富豪青睞倫敦是由於它離莫斯科較近,時差並不大,同樣由於上述理由,中國買家更願意到舊金山這樣的美國西海岸城市購房置業。去年一年,倫敦還吸引了大量希臘與意大利的投資客,他們對歐元區的經濟狀況憂心忡忡,急於尋求資金的避風港,此外還有大量中東投資商,他們因躲避該地區的政治動蕩而來到倫敦。

最後一個原因(當然還有很多原因)是在紐約置業的相關程序很特殊,而且在很多方麵難以變通。雖說對於外國買家沒有這樣的限製,但在具體操作的規矩著實讓人不爽。

在紐約,獨立洋房越發稀少,單元公寓房逐漸成為主流,70%的待售公寓房屬於聯建式住宅。盡管獨立洋房與單元公寓房買家擁有全部產權,但聯建公寓的買家隻是擁有“股權”,房子產權屬於公司,公司反過來允許住戶進行長期的產權租賃。聯建公寓樓董事會對房屋銷售以及樓盤的經營成本擁有很大的發言權(有些更大規模的聯建公寓董事會雇傭多達40-50名員工,包括穿製服的服務員與保安人員),並製訂了內容詳盡的基本章程,比如容許陽台上堆放什麽東西以及規定每扇前門的顏色等等。

購買聯建式公寓房會讓有意者望而卻步,在許多方麵甚至苦不堪言。申請人除了需要遞交詳盡的財務情況報告外(有些聯建式公寓樓要求買家必須在銀行擁有2-3倍開價的資產),還必須經過董事會當麵批準。坊間曾有這樣的說法:申請人因穿牛仔褲去麵談、或與董事會成員的商業利益及相衝突而遭拒絕,許多情況下還要求申請人帶寵物來麵談(內部人建議:給帶去的傑克羅素梗犬偷偷吃上一片安定藥)。

“我們給申請人的建議通常包括:穿著就象去參加姑婆的葬禮,要單調乏味到極點——而且不要問任何問題,”Stribling & Associates公司常務副總裁柯克•亨克斯(Kirk Henckels)告誡說。

偶爾,有時申請遭拒會吵翻天甚至對簿公堂。2007年,一位行事高調的名人起訴聯建公寓房董事會,指控其毫無道理地阻止了自己購買同一樓盤中的一套公寓房。但付諸法律的情況很少見,說白了,如果董事會當麵拒絕了你的申請,您還願意與他們比鄰而居嗎?

聯建公寓房也許著實令多數國際買家甚至美國買家感到不可理喻,但它們在紐約房地產市場很是盛行。在當前經濟危機情況下,對財務狀況進行甄別的過程有助於保護紐約房地產市場,而且別忘了:相關手續的繁文縟節以及你來我往的過招也有助於讓經紀人繼續從業。

與倫敦經紀人(他們由公司支付相應的薪水)不同的是,紐約的經紀人實際上是自己經營,因此並不受朝九晚五的工作套路羈絆。一定程度的靈活度鼓勵地產經紀人在超出法定退休年齡多年後仍能從事這個行當,使得這些經驗更加老到、閱曆更為豐富的地產經紀人很是吃香;而在英國,則是長著娃娃臉的地產經紀人(及政客)更獲青睞。

“這意味著若真有大生意上門以及擁有一點自主支配的時間時,美國地產經紀人更能施展自己的才能,”卡希爾說。“幹坐在辦公室等電話鈴響,並非調動積極性奇高銷售人員的上上策。”

紐約的地產經紀人位高權重,進入房地產行業時,多數人曾從事過律師、建築師以及地產開發商等職業。“我們旗下的經紀人實際上就是企業家,代理的業務包羅萬象,” 斯特裏布林說。“我覺得我們賦予了經紀人很大的自主權與相當的信任度,我以前並不知道第一太平戴維斯對自己旗下經紀人的監管是這麽嚴格。”

就服務區域而言,客戶在紐約與倫敦得到的期待值也不同。倫敦的房產經紀人隻是專注於某一區域,比方說,如果來自富勒姆(Fulham)的客戶突然對漢普斯特德(Hampstead)的房產表示出興趣,該掮客隻會介紹對方聯係公司在漢普斯特德的分部。而紐約的地產掮客會全程陪著客戶滿城轉。然而,即便忙得不亦樂乎,紐約的地產市場似乎發展速度不如倫敦快。

“我印象很深的一件事是:紐約樓盤的周轉時間似乎比倫敦要很長得多,但這並不能反映房屋質量或是房價的作用,”卡希爾說。“我覺得倫敦的樓市周轉較快。”

與倫敦一樣,紐約高端樓盤的位置也在不斷變化。斯特裏布林說,曼哈頓最西麵第五十街(街道號)的區域成為高端住宅區的地位更加難以撼動;她還提及了第70街與80街、位於約克大道(York Avenue)與東河(East River)之間的上東區域(Upper East Side),該地區房地產市場難以重整雄風,理由就是第二大道地鐵線(Second Avenue Subway,SAS)的拓展工程,該工程預定於2016年完工。

來自紐約最大的地產中介公司Corcoran Group的凱利•肯尼迪•邁克(Kelly Kennedy Mack)也提到了沿西側高速公路(West Side Highway)地產開發前景——而且還提及了炮台公園市(Battery Park City)未來發展地產的誘人前景:“此處過去吸引的主要是金融城從業人員,如今整個紐約城的住戶紛至遝來,”她說。“隨著下城區(Downtown)不斷開發,尤其是毗鄰炮台公園市的世貿中心(World Trade Center)的興建,整個炮台公園市的房價的升值空間不可限量。”

當然,曼哈頓之外的紐約市其它區的發展前景也不錯,很多區的房價行情不斷看漲。斯特裏布林自己(很顯然,上東區的房價的前景捉摸不定)最近搬進了位於布魯克林(Brooklyn)的一幢改建式閣樓,她注意到了那些地段的開發潛力——這無疑對定居紐約城的歐洲買家頗具吸引力。“布魯克林與倫敦及巴黎很相似,各大族群的社區櫛次鱗比、錯落有致——帕克坡(Park Slope)、克魯克林高地(Brooklyn Heights)、科布爾山(Cobble Hill)、威廉斯堡(Williamsburg)、小飛象街區(Dumbo)以及其它一些讓人流連忘返的地方——每個各具特色,而且從曼哈頓坐地鐵隻需10-15分鍾。”

由於倫敦在諸多方麵緊隨紐約引領地產的步伐,我問卡希爾這趟進駐紐約收獲了哪些寶貴經驗。

“可能在市場營銷資料方麵,倫敦更勝一籌,紐約同行對我們製作的精美小冊子讚不絕口,在紐約不大可能看到,”他說。“我印象最深的是不管是買家還是銷售方,都願意為鞏固與擴大客戶群付出更多時間,而且我認為這正是我方需要認真學習的地方。”

勞拉巴特爾是《時尚家居生活》雜誌(House & Home)副主編,她是第一太平戴維斯的客戶。

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倫敦及紐約購房與賣房所需費用

●通常說來,美國模式更有利於買家,賣方要承擔傭金比例以及相應的稅率,而在英國,情況正好相反,買家需負責傭金比例以及稅率的大部分。

●美國的中介傭金由賣家支付,費用視具體情況而定,而且房價也可以商談(概率很小),但通常的傭金比例是6%,若房屋能以超過1000萬美元及2000萬美元成交,則傭金率要低一些。

●英國房地產代理手續費由賣方支付,它比美國的中介傭金要低,通常隻有所付房款的2%-4%。

●在美國,各個州的房產轉讓稅(Real Estate Transfer Tax)都不一樣。在紐約,賣方所需支付的房產轉讓稅是1.825%,而房屋成交價隻要超過100萬美元,買方支付的稅率就是1%。

●在英國,超過100萬英鎊的房產,買方目前所需支付的印花稅稅率為5%。

●在紐約,聯建公寓樓的維修費實行公攤,適用於所有購房者,通常是房價的1%至3%之間。收取的維修費存入公寓樓的賬戶,實行專款專用。

●在英國,同樣收取的維修費通常被稱作“償債基金”,在倫敦這種做法越來越通行,每位購房者每年支付的費用通常在1000英鎊至2000英鎊之間。

譯者:常和

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