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21-12-2011:大眾化新私宅上漲 尺價多在1100元以上

(2011-12-20 21:14:38) 下一個

李敏雯(2011-12-21)

  大眾化新私宅項目的售價過去幾個月水漲船高,每平方英尺1100元以上的價位似乎已經成為“新常態”。

  這是萊坊(Knight Frank)谘詢與研究部根據市區重建局11月份銷售數據所得出的結論。

  萊坊谘詢與研究部主管方寶順指出,大多數新推出、位於中央區以外(Outside Central Region,簡稱OCR)的私宅中位數的叫價,都已超越了之前被看作是“阻力線”的每平方英尺1000元水平,一些小型項目如Park Residences Kovan更以高達每平方英尺1529元的中位數尺價推出並售罄。

  記者發現從今年9月份起,每四個推出的新私宅項目中,就幾乎有三個售價在每平方英尺1100元以上。

  相比之下,今年8月份登場的五個新項目中,兩個售價超過每平方英尺1100元,兩個則介於1000元和1100元之間,還有一個不到1000元。

買家反應好壞參半

  市場對每平方英尺售價超過1100元的項目,反應好壞參半。

  比如今年9月推出的Bliss@Kovan和11月推出的勿洛馨居(Bedok Residences)的認購率分別達90%和82%,算相當旺熱;但The Seawind和Cardiff Residence的認購率至11月還未達四成。(見表)

  相對定價偏低的新私宅銷售則普遍理想,認購率都在80%以上。

  不過方寶順觀察到,登場每平方英尺價位超過1100元的新項目,仍以私宅數目不超過100個的小型項目為主,這類項目一般都包括許多“鞋盒”公寓單位,使公寓總價較低,在可負擔水平內。

  今年7至11月登場的每平方英尺價格超越1100元的13個私宅項目當中,就有九個屬於這類。

  而登場尺價低於1100元的項目,則清一色都是動輒四五百個私宅的大型公寓項目,而且銷售成績顯然更理想。

  第一太平戴維斯(Savills)研究與谘詢部副董事張敏璋受訪時認為,兩個原因促使發展商將新私宅的推出價位越定越高。

  首先,雖然發展商可能在一年前就以較低廉的價格買下地皮,但由於在項目還未登場期間,附近有更多政府售地計劃(GLS)下的地段以更高的價格被其他發展商標得,這就帶動地皮市場價格的上調。發展商是根據上調後的地價來為新項目定價。


大眾化私宅價格 降溫措施後或跌10%

  其次也要看項目本身的地點是否優越,以及產品的定位。比如一些小型“鞋盒”公寓項目主要對準投資者,定價一般會較高,麵積也小,不超過800平方英尺。

  “發展商本身也不想被看作是在降價求售。因為這會給市場帶來錯誤信號,買家可能會因此而突然間消失。”

  不過在政府本月7日宣布加抽買家額外買方印花稅(Additional Buyer's Stamp Duty,簡稱ABSD)之後,市場人士相信新大眾私宅項目接下來的推出價位會回落約10%。

  在新降溫措施下,外國買家須繳付相等於房地產售價或估價10%的額外買方印花稅,而購買第二套或更多住宅的永久居民,以及第三套或更多住宅的新加坡公民則加抽3%。現有買方印花稅約3%。

  方寶順指出,近來有更多外國人涉足大眾化私宅市場,這些買家對價格較敏感,若加抽10%印花稅,他們可能打退堂鼓。即使不受影響的新公民和永久居民也不會急於進場。

  他說,加上大眾化私宅的供應量大增,價格無疑受到壓力,促使這個定價超過每平方英尺1100元的“新常態”無法持久,發展商將把新私宅售價下調至介於900元至1000元,即5%至10%的跌幅。

  方寶順說,如果明年出現經濟衰退,價格可能下調15%至每平方英尺850元至950元。

  張敏璋則認為,在發展商願意承擔額外印花稅、贈送家具禮券等情況下,買家接下來買房能獲一些回扣,但發展商的定價估計短期內還不會明顯下跌,畢竟低利率讓它們有較好的持守能力。

  *lminwen@sph.com.sg

《聯合早報》

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