萊坊：過去十年 更多工業地段從中央向北移

（2011-02-05）

● 龔慧婷 報道 　　萊坊(Knight Frank)一份新的分析報告指出，在過去十年，越來越多的工業地段，從原本的中央區域（芽籠、碧山一直延伸到女皇鎮），移向比較北部（林厝港、三巴旺到義順）的地區。 　　萊坊研究部主管方寶順指出，在十年前，根據市區重建局的紀錄，全島55％的多用戶工業地皮，都集中在中央區域。 　　但在過去十年，這一帶的工業用地隻增加了6％。 　　相反的，北部區域的工業用地在過去十年，增加了78％。緊跟在後的是西部地區（蔡厝港、金文泰到西部的大士），增加了49％；以及東部地區（巴耶利峇、勿洛一直到樟宜），增加了30％。 中央區工業樓麵比例 中長期將進一步減少 　　目前，中央區域的多用戶工業地皮在整體所占份額已減少到隻有48％。接下來，在8到13年的中長期，中央區的工業樓麵所占的份額，將進一步減少。 　　2008年的發展總藍圖顯示，一直到2023年，在規劃中的工業用地會集中在西部和北部地區——西部有2500公頃的工業地皮；北部則有890公頃（包括東北在內）。東部和中部則分別隻會有330和60公頃的新增工業地皮。 　　此外，今年上半年政府的工業售地計劃一共推出了11幅地皮（四幅在正選名單，七幅在備售名單）。方寶順指出，北部的地皮就占了11幅中的五幅，相等於所有可建築樓麵的61％。 他說：“有趣的是，隻有北部地區的地皮被劃為‘商業一’用途。” 　　“商業一”地段可以發展多類輕工業用途廠房和貨倉，一般距離住宅和商業區較近，但也需有至少50公尺的距離。 　　方寶順指出，隨著傳統的中央區域如加基武吉、加冷和麥波申的新工業地皮已逐漸耗盡，北部將漸漸成為新的傳統廠房工業的增長地區。 “商業二”工業 續進駐西部 　　西部則延續原有的曆史使命，成為“商業二”工業進駐的地區。 　　一直以來，較嘈雜和需要較大營運麵積的“商業二”工業廠房，都聚集在大士和雙溪加株(Sungei Kadut)一帶，離住宅區較遠，且屬於容積率較低的地區（一般泛指較少樓層的建築）。“商業二”可供造船、維修和製造工業機械等特殊工業使用。 　　方寶順說，新加坡麵對土地短缺的挑戰，因此需要有效地使用土地。 　　因此，工業廠房也逐漸移向那些容積率較高的發展項目，並通過把不同工業聚集在一起，來分享資源。 　　他指出，為了讓寶貴的中央區域充作其他用途，工業地段也不可避免地慢慢從中心地帶向外“遷移”。 在工業租金方麵，他認為，隨著經濟展望良好，中央區的工業地段因供應有限而需求持續，將為租金提供支持，預計工業租金每年或會增加3至5％。 　　方寶順認為，在接下來幾年，其他區域的工業租金也可能每年增加達3％。但隨著非中央區的供應增加，競爭加強可能導致租金回軟。 　　然而，若經濟維持強勁，淨租用樓麵維持在健康水平，他認為，新的和現有樓麵的租金，應該還是能維持在原有水平。