大眾化私宅一年內 有至少6000單位上市

（2010-08-25）

● 吳慧敏 　　未來12個月內，市場能夠推出的大眾化私宅單位，估計超過6000個。其中大約2000個屬於執行共管公寓（EC）單位，另外4000多個則屬於私人共管公寓單位。 　　第一太平戴維斯（Savills）昨天提供給本報的數據，隻納入了政府自今年來賣出的99年地契地皮，還沒有包括發展商通過集體出售或向私人企業買下的其他郊區地皮，例如尚未正式推出的361個單位Waterfront Gold、556個單位的Waterfront Isle，以及642個單位的NV Residences等。 　　如果將這些潛在供應量也計算在內，能夠在未來一年內推出的大眾化私宅單位估計上萬個。 　　根據市區重建局數據，市場上的大眾化私宅潛在供應量就有1萬2252個單位。其中1103個單位是已經推出但還沒有人買下的單位；3664個是已經取得銷售準證但還沒有正式推出的單位；7485個是還沒有拿到銷售準證但已經申請到臨時批文的單位。 　　這個潛在供應量相當顯著，因為即使是在去年的樓市大旺年，市場隻是“消化”了5965個中央區以外（OCR）的單位，也就是去年新私宅總銷售量的大約四成。 　　今年上半年，市場已經消化了3338個OCR單位，一些市場人士相信，發展商可能在下半年賣出更多OCR單位，因為接下來會有更多重頭項目接踵登場。 　　不過，這樣的一個趨勢，卻也開始讓一些發展商感到擔憂。 　　永泰控股主席鄭維強就在前天的業績發布會上指出，發展商已經加快了項目的推出步伐。過去，發展商從買地到推出單位，一般需要12至18個月的時間，但現在都“快手快腳”地趕在6至9個月內完成相關手續。 　　例如今年3月被星獅地產和林增建築標下的康埔樺虹地段，發展商就曾表示打算在10月推出。 至於本月初預售的實裏達公寓The Greenwich，其實也是遠東機構在去年9月買下的，至今還不到一年的時間。城市發展在上個月銷售的羅弄泉The Scala公寓，則是它在去年9月標到的，前後隻花了10個月的籌備時間。 一些發展商意識到 持守地皮風險提高 　　鄭維強的理解是，發展商已經意識到風險正在提高——樓價和地價的攀升，再加上供應量的增加，提高了發展商持守地皮的風險。與其扣著項目不發，爭取更高的樓價，大家寧可現在就把單位賣出去套利。 　　不過，這並不代表所有發展商的看法。在昨天招標截止的義順地段，仍有七家發展商進場投標。成功標得地段的發展商，估計最快也要明年第二季才能推出單位。 　　在高檔私宅領域方麵，市場人士認為，相對於大眾化私宅項目，發展商並不那麽迫切推出,以便清除手頭上的存貨。這主要是因為政府近來大量地為市場注地，但都集中在大眾化私宅領域，高檔私宅的供應量並沒有劇增。此外，大眾化私宅價格已經超越上一個巔峰水平，但高檔私宅價格仍未恢複到之前的最高點。 　　第一太平戴維斯說，今年第二季，高檔公寓的平均價格雖然又上升了6.8％至每平方英尺2162元，不過仍然比2007年第四季的水平低10.3％。 　　它估計下半年能有大約1800個新高檔私宅單位上市，主要項目包括：華聯企業的Twin Peaks（462個單位）、長春產業的RV Residences（246個單位）、城市發展的368 Thomson（157個單位）。 購地風險高？義順一私宅地仍吸引七方競標 （2010-08-25） ● 李敏雯 　　盡管有發展商認為購地風險已明顯提高，昨天招標截止的一幅位於義順美通弄（Miltonia Close）的地段仍然吸引七方人馬競標，最高標價達1億6500萬元，即容積率每平方英尺406元，比第二高的標價超出30％。 　　這幅地段能興建低層公寓或分層地契有地住宅，分析師認為，這顯示這個領域仍然相當有吸引力。 　　最高標價來自海峽實業和馬國上市公司雙威控股組成的財團。這個標價也比最低出價高了69％。 　　這兩家公司曾多次在私人組屋和執行共管公寓（EC）市場聯手競標，它們也一起發展了大巴窯和文慶私人組屋。 　 　全場第二高的則是鮮少露麵的本地建築承包公司Master Contract Services，它出價1億2600萬元，即每平方英尺310元。該公司最近也在烏美1路一幅工業地段的招標出手。根據多家上市公司如振順控股和騰飛印 度信托去年的年報，這家公司的董事經理Leow Ban Leong都是其中一名大股東。 　　緊跟其後的是星獅地產和遠東機構組成的財團。它的出價與第二高的標價非常接近，達1億2532萬元，差距隻有約0.5％。 　　這幅99年地契地段，在下半年的政府售地名單中屬於“正選地段”，估計最多可建345個單位。 　　卓登新達國際研究部主管陳瑞謹受訪時認為，永泰控股主席鄭維強前天針對發展商購地發表了較悲觀的看法後，昨天招標截止時還能吸引到七份投標書，說明有地和聚落式住宅仍有市場。 　　“目前的公寓價格這麽高，相信有相當一部分公寓業主仍會想‘提升’到有地住宅，發展商應該是看準了這個趨勢進場標地。” 鄭維強前昨天的業績發布會上，對購地持謹慎的態度，因為他相信，購地的風險已經隨著地價和樓價的攀升，以及供地量的增加，而明顯提高。他認為發展商意識到扣著項目不發的風險，比樓價可能繼續上升的空間來得大。 “現在進場算是遲” 　　陳瑞謹指出，私宅價格已經從低穀持續第四個季度攀升，現在進場算是相當遲，有地私宅的需求正在增加，但供應卻並沒有跟上，是個較有防禦能力的領域。 　　不過，世邦魏理仕研究部董事鄭衛銘猜測，發展商可能興建樓高五層的共管公寓。 　　他估計，發展商的成本價約介於每平方英尺700至750元之間，因此建成的新項目推出售價應該會在每平方英尺800元以上。 　　今年4月推出的The Estuary，尺價介於650元至850元之間，而附近有16年屋齡的胡姬園公寓的轉售價則介於每平方英尺550元至700元。昨天，一些大發展商仍有進場，不過出價較為保守。