許多人關注房地產，那我們就來看看美國房地產的前景zt

來源: murmur.on.hudson

迄今為止，美國1992年至今的房地產價格幾乎重複著日本1977-1995年的老路：




資產泡沫破裂之後，日本把利率降低並長期保持為零，如今美國也把利率降低到近乎零的水平，那麽零利率對各自的經濟起到了什麽作用呢？

在日本房地產價格從1990年開始至今持續下跌的20年裏，日本的經濟在政府寬鬆政策的刺激下實際上是一直在增長的：




而美國經濟在零利率政策實行了兩年之後，失業率和工業生產水平仍然沒有太大的起色：




在今後若幹年裏，世界經濟的總體趨勢也看不到強勁增長的希望：




這是因為雖然美國政府向經濟和金融體係灌注了大量的低息流動資金，但無奈銀行就是不肯發放貸款出去，大小企業和消費者們正在忙於還債，也不會願意去銀行借錢再增加債務負擔：




歸根結底，房地產的真實價值是與就業率和經濟增長的整體狀況密切相關的，畢竟隻有工作穩定、對前途樂觀的人才會考慮買房子。因此在長期高失業率的大環境下，房地產價格很有可能會下降，最好的情況也就是保持不變。

總有些人會爭辯說，通貨膨脹遲早是會到來的，通貨膨脹一來，房地產價格就會上漲。可是用房地產和30年貸款利率的長期曆史數據做出的研究表明，房地產能夠抵禦通貨膨脹的觀點實際上是錯誤的，正相反，房地產的真實價值在通貨膨脹時期是總體下降的，隻有在利率走低的時期才會上漲：




關於房地產的實際價值與30年貸款利率關係的全篇研究報告在下麵的鏈接裏，建議所有關注房地產的人都仔細讀讀，我隻把結論部分大體上翻譯一下吧：

http://www.economypolitics.com/2010/07/correlation-of-mortgage-rates-with-real.html

結論

鑒於未來通貨膨脹的危險，房地產最多不過是個不好的投資、最壞則是災難性的。雖然不想聳人聽聞，但下跌的可能性是很明顯的。單從利好的角度來說，房地產的實際價格可能保持不變，但其價格的下限會到哪裏非常令人擔憂。

"Conclusion

Given the risk of future inflation, housing is a poor bet at best and a catastrophe at worst. While not wanting to sound alarm bells, the potential on the downside is apparent. On the upside, the real housing prices stay flat but the lower bounds are quite concerning."


那麽需要等多久美國的利率政策才能恢複正常呢？在與2008年經濟大衰退最相似的1929年經濟大蕭條之後，美國的利率花費了三十年時間才恢複到蕭條之前的水平：




在本質上，炒房地產的人和炒股票的人並沒有什麽兩樣，基本上都是在貪婪和恐懼的情緒之間交相輪回的動物：




綜上所述，我們現在所處的時代是個變化越來越快的時代，曾幾何時(也不過是四、五年前)，倒賣房地產在美國的某些地區幾乎成為了全民運動，而正是由於那個時候眾多不理智的人們跟著自己 animal spirit 的感覺走，把房價炒上了天，才被華爾街的天才們所利用，成為了2008年美國金融大危機和經濟大衰退的主因。所以如今，投資人也應當緊緊跟上時代的變化，把資金投入到最有效率的地方去。


今天對於想買房子自己住的人來說，可能是個沒有多少競爭者機會；但對於想把房地產作為長期投資的人來說，我的忠告也與之前給炒股人的類似：房市有風險，投資要謹慎。