房地產行情指數顯示 同業對今年樓市感樂觀

（2010-07-30）
● 龔慧婷 何麗麗

　　新加坡產業發展商公會(REDAS)會長鍾世平指出，到目前為止，2010年算得上是一個樓市好年頭。但問題是，接下來樓市將何去何從？

　　鍾世平昨天早上在該會主辦的房地產展望大會上致辭時說，樓市是由經濟基本麵和市場行情(sentiments)來驅動的。目前，市場上缺乏一個專門追蹤本地房地產市場行情的晴雨表。

首個房地產行情指數

　　因此，產業發展商公會和新加坡國立大學聯合推出本地第一個房地產行情指數(簡稱RESI)，能反映發展商和其他產業發展商公會會員（包括谘詢顧問、金融機構、設計師等），對房地產市場目前的看法和接下來六個月的展望。

　　鍾世平說，這會是一每個季度發表的指數，能協助填補樓市中重要的知識空隙，並為市場和業者（包括投資者和決策者）提供一個非常有用的指標工具。

　　新加坡產業發展商公會總裁朱健堃博士說，這個指數隻會發給產業發展商公會的會員，公會從今年第一季開始，每一季都會發出調查問卷給旗下200多名發展商和非發展商會員（主要是總裁或高級執行人員），要他們回答八道題目。

　　這個調查目前已進行了兩個季度，每個季度都有約70名會員作出回複，其中60％是發展商，40％是其他會員。

　　調查以0到10的評分，來衡量回答者對市場的樂觀或悲觀程度，超過5表示樂觀，低於5則是悲觀。
調查結果顯示，第一季和第二季的綜合行情指數分別是6.8點和5.9點，顯示發展商和業界人士在第二季繼續持有樂觀的情緒，但估計市場情況會比第一季差。

　　此外，由於目前的市場行情好，因此有68％的受訪發展商估計，在接下來六個月推出的新單位總數會增加，51％的受訪者認為價格會上漲。盡管沒有發展商認為價格會下跌，但隻有5％的受訪發展商認為，價格會上漲超過10％。

業界對指數的解讀

　　此外，將近一半的受訪發展商認為，在短期內，發展商對政府售地計劃和集體出售地段的興趣將維持不變。隻有27％認為發展商買官地的興趣會增加，在第一季這個比例是71％。

　　至於消費者或買家要如何解讀這個新的房地產行情指數？

　　國大房地產係主任餘熙明博士在受訪時指出，消費者必須自己判斷，因為這隻是另一個指數，隻代表發展商一個方麵，目的是讓樓市運作更透明，不是說發展商說了就一定會實現，消費者也必須記得，發展商在這方麵有既得利益。

　　但他指出：“指數的作用是提供多一個訊息，讓市場接收，就好比股市也有意見不同的分析報告，消費者有成熟度去自己判斷，希望房地產業也能出現同樣的成熟度。”

　　資深房地產顧問麥俊榮也指出：“或許閱讀者必須注意的是，這是為發展商而設的指標，不是代表整個市場的情緒反映。有指標是好的，市場更透明，總好過過去，一般隻是跟著感覺走。”但他也認為，指標也可作為向政府反映發展商對官地的興趣水平。

　　調查也顯示，多數發展商對地價上漲最為關注，其次是材料和勞工成本。此外，在第二季，73％和63％的受訪者認為，全球經濟下跌和新發展地段供應增加是讓市場情緒降溫的主要威脅。

　　公會也表示，這個指數是一個客觀和綜合的評估，測量本地房地產業高級執行人員對目前和未來市場的信心，畢竟房地產市場需要一個有關市場行情的及時訊息。

受訪者也多認為，有多一個指數是好的。

　　華聯企業集團(OUE)執行總裁張清福認為，這能作為一個市場行情指標，雖然在前線的發展商有時可能會誇大一點，但是，如果市場行情隻是微溫卻硬說好，也沒有人會相信的。但他也表示，這隻是一個指標，並非絕對的真理。

　　國際產業顧問公司創辦人邱瑞榮說：“就像所有其他指數一樣，我們必須給它一段時間，通過不同的經濟周期，才能斷定這個指數的有效性和持續性。現在要判斷還言之過早。”

　　但也有市場觀察家質疑指數的持續性和權威性，並認為70人回複不具代表性，或許公會也可考慮讓買家也發表對市場行情的看法。

　　對此，朱健堃的回答是：“如果不是發展商，不是行家，又如何能製定一個行業內的行情指數讓業內人士作為指標？畢竟隻有行家才能對這行給意見。”他指出，其他領域也有類似的行情指數。

　　他說：“這個指數不是一個用來左右市場，或影響市場運作的工具。這個指數有它的意義，問題隻是看人們如何使用它。我希望人們能抱著正麵的心態去了解它。”

工商房地產仍有增長空間

　　在我國進一步發展生物醫藥業、電子業，批發與零售業和物流業、吸引外國企業到這裏設立總部，以及到訪遊客人數增加的帶動下，本地工業房地產以及零售房地產市場在未來幾年內依然有增長的空間。

　　萊坊(Knight Frank)商用房地產(工業廠房)部董事林建金，昨天在新加坡產業發展商公會(REDAS)房地產展望大會上講話時指出，中小型企業業務擴充以及工業轉型將促進工業廠房需求繼續提高，其中，量身定製(built to suit)工業廠房的機會不少。

　　林建金估計，工業廠房租金以及售價今年接下來有可能每個季度上揚3%，有地廠房由於供應較少，因此價格將繼續維持強勁。

仲量聯行(Jones Lang LaSalle)東南亞及新加坡研究部主管蔡炎亮博士則認為，到訪旅客增加，以及地鐵線的發展將帶動零售房地產的增長，租金有望在未來三年內繼續攀升，但由於接下來五年將有多10%，或187萬平方英尺的零售麵積供應推出市場，因此零售租金漲幅將較為適度。

　　其中，烏節路一帶的漲幅將較為顯著、市區外(suburban)的漲幅比較適度，組屋區(secondary)的漲幅則將較為緩慢。

　　較長期來說，蔡炎亮博士還是看好零售租金的走勢，但是他相信我國無法在2015年達到1700萬名到訪旅客人數以及300億元旅客消費額的目標，所以租金漲幅相信沒有預期中的高。

　　蔡炎亮博士表示，隨著烏節路較老舊的購物商場完成翻新、萊佛士坊和濱海灣一帶的購物地帶銜接起來、商業園增添零售店麵，以及店屋重新注入活力，本地零售業未來將有許多機會，但是最大的挑戰在於如何讓這些零售地帶更具特色，不會讓消費者感覺到本地購物商場及地段的商店都是“大同小異”的。

谘詢公司利比：

建築業需求放緩或達不到全年目標

　　房地產和建築商谘詢顧問公司利比(Rider Levett Bucknall，或稱RLB)指出，今年截至5月建築業需求放緩，可能達不到今年全年預期的目標。

　　利比合夥人侯仕雄昨天發表演講時指出，在今年4、5月這兩個月份，新加坡建築業產值與去年同期比較，大致維持平穩（稍微下跌4%），但需求卻下跌了18%，從去年同期的31億元，下跌到今年的26億元。

　　在今年首五個月，總建築業的需求量是82億元，而全年預計總額為210至270億元之間，因此，侯仕雄表示，前五個月的需求量偏低，若這樣發展下去，可能無法達到全年的要求。

　　在這五個月，來自私人企業的建築需求改善了，從去年的19億元，增加到今年同期的48億元，漲幅是153%，但來自公共領域的建築需求則下跌，從58億元，下跌到33億元，跌幅為42%。其中，來自公共基礎設施建設，如土木工程的合同值，減少了65%。

在私人企業中，又以私宅項目對建築工程的需求最為殷切。在去年首五個月，私宅項目的建築合同總值是6億元，今年同期則上升到26億元，漲幅為330%。

　　侯仕雄說，一般上，私宅價格指數越高，建築合同越快頒發，間中的時差很小。

　　接下來，他認為，來自公共領域的建築合同將增加，包括濱海市區第3線(Downtown Line 3)的建築工程和組屋興建工程。

　　他估計，在明年和後年，建築需求總額每年將介於180至250億元，比今年少10%，較大部分會來自公共領域。