中國樓市還會漲得很離譜

中國樓市還會漲得很離譜

《華夏時報》，2009年11月06日

金岩石

　　 中國城市的樓價比美國貴，這已經不是新聞了。但從趨勢上看，中國的樓市還會漲，而且會漲得很離譜，因為物極必反，股市和樓市的資產泡沫不達到極限是不會破滅的，這是每個國家都經曆過的非理性繁榮。　　　


中美房價之比較　


　　2008年10月我曾經在央視講過一次美國樓市，那時還看不到止跌的跡象，一年之後，美國樓市已止跌企穩。以2200平方英尺的中等獨棟住宅為比較基準，目前價格最貴的城市（不含紐約市）多半都在加州：南加州海濱城市拉荷雅排名第一，售價2125000美元；好萊塢明星雲集的比佛利排名第二，1981750美元；聖塔莫尼卡排名第五，1469120美元；舊金山第六，1363250美元。在統計比較的310個城市中，有84個城市的房價低於20萬美元，其中最便宜的是密歇根州的格雷琳市，還不到11.3萬美元。310個城市獨棟住宅的平均價格跌到36.3萬多美元，折合人民幣每棟約248萬，每平方米約1.2萬元人民幣。　　　

　　上述統計不包括紐約的公寓，而中國的城市住宅以公寓為主，可比性較高的是紐約的公寓。曼哈頓的高檔公寓較多的房型有三類，單間（Studio）50-60平米，現在售價約60萬美元；一居室公寓的售價80萬美元左右；兩居室公寓的售價降到120萬美元左右。這個價格高於北京CBD的高檔公寓，和上海陸家嘴地區的可比房價相差無幾。

　　美國家庭以獨棟住宅為主，和中國樓市相比最大的差異是占地的所有權，因為中國的住宅用地是70年的租約，美國住宅的占地和房子都屬於你。乍看起來是中國不合理，租地還賣這麽貴！但美國的住宅要交財產稅（PropertyTax），美國加州是每年1.3%，新區還要再加上1%，合計是2.3%。中國的住宅隻交物業費，大致相當於美國的社區管理費。房產的財產稅1.3%看起來不多，若按複利計算，51年就超過了購房款，比70年的租約還要少19年。若以2.3%的稅率計算複利，30年就接近購房款，比70年的租約少了近40年！所以還是中國的70年租約比較劃算。　
　　
　　中美樓市另外一個很大的差別是住宅麵積的計算，中國住宅的計價單位是建築麵積，別墅也不例外，車庫和地下室都算麵積。這和美國相比就有很大出入了，因為美國住宅的計價單位是“地毯麵積”，類似於我們說的“套內麵積”。獨棟別墅的地下室和車庫等附加的使用麵積都不算在總價之內，一般說來，美國2200平方英尺的中等獨棟住宅麵積按中國的算法就是300多平米。　　　

　　在美國加州的大洛杉磯地區，除了比佛利和新港市等豪宅區，一般中產階層居住的房子並不很貴，以洛杉磯市為中心，在相當於北京五環至六環的位置，地毯麵積三四百平米的別墅，占地1-2中國畝，房價比2007年的最高點下跌了一半左右，現在從銀行手裏接手下來的價格是30萬-35萬美元，折合80-100美元一平方英尺，換算成人民幣就是每平米6000元左右。這樣的獨棟住宅，開車到市中心不堵車也就40多分鍾，有三個車庫，4-5個臥室，有的還背靠高爾夫球場，可以在40-50平米的大陽台上享受球場綠蔭，而同類可比的上海別墅（比如美蘭湖），價格就要高出3倍以上！在洛杉磯郊區可以和上海佘山地區相比的高爾夫別墅價格，低價位的在100萬-120萬美元，高價位的在300萬-400萬美元，在上海佘山可比的同類別墅就是3000萬到一億元人民幣以上，也差不多是3倍以上的價格。加州是美國房價最高的地區之一，全美十大最高房價的城市中加州占了8個，所以用加州房價和上海房價比較是有代表性的。


中美房價走勢之比較


　　美國的住宅是消費品，在美國的消費物價指數（CPI）統計中，住宅占比高達42%。金融危機對美國樓市的打擊非常之大，據統計，全美用銀行按揭貸款買房子的有1200多萬戶家庭，現在超過20%即250萬戶左右喪失了抵押品贖回權，成為銀行的“法拍屋”和“短售屋”，這還不包括尚未被銀行收走的“泡湯屋”，即房價低於貸款額的住宅。　
　　
　　美國的住宅絕大部分是自住的，價格主要取決於租金回報率和家庭收入。即使是在美國2007年房價最高之時，全美中等獨棟住宅的房價也就是中等家庭年收入的4倍左右，現在下降到3倍以下。中等家庭的房貸支出占稅前收入的比重在2007年平均為23%，現在下降到20%。今年下半年美國房市逐漸企穩，抄底買房的人多了一些，但依然是以自住為主，據統計，投資性購房的比例約為15%。按照租金回報率計算，上述洛杉磯郊區30萬-35萬美元的獨棟住宅現在月租金在2000-2500美元區間，即10-12年的租金投資回報率。中國樓市就不同了，70個城市的平均租金投資回報率約為30年，上海杭州地區更高達40年以上，所以有專家判斷中國樓市暴跌在即，樓市泡沫已經是吹彈可破了。
　　　
　　的確，無論是從租金的投資回報率還是居民的收入房貸比，我們都看不到中國城市房價的合理性。但是從房產的投資屬性看，決定房價的既不是本土的工資收入，也不是當地的租金水平，而是外來人口和投資資金的淨流入。在中國的多數城市中，住宅的購買者近80%為外來人口，首付資金的來源近80%不是工薪收入。今年8月8日上海浦東星河灣開盤，當日銷售超過40億，264棟千萬級高檔公寓在幾個小時內一搶而空，刷新了世界房地產業的單日銷售紀錄。易居中國的房地產研究院對當日購房者所做的定量分析。

說明：82%的購房者是年齡在45歲以下的人，77%的購房者不是上海本地人。購房者的年齡結構很能說明問題，35歲以下的占24%，36-40歲和41-45歲的各占28%，可想而知，這個年齡結構又不在上海工作的群體，主要是“富二代”、投資者或企業家！所以中國城市的房價不是由本地的工薪收入和租金回報率決定的，而是由外來人口和外部資金的流入決定的，投資性購房的占比估計在80%以上。

　　美國的房地產是消費需求主導的，中國現階段的城市房地產是投資需求主導的，所以在中國的消費物價指數中不含住宅。作為投資品主導的城市住宅不能用家庭收入/房貸比和租金投資回報率的高低來判斷房價走勢，而要把房地產放在投資市場上分析其價格走勢，否則就無法理解中國城市房地產的特殊定價機製。


泡沫生成與破滅之縮影　　


　　房地產天然不是投資品，投資人卻天然喜歡房地產，但是房產價格總有一天會返璞歸真，回歸其主要作為消費品的本性。從這個意義上說，我們可以把今日美國的樓市現狀視為將來中國樓市泡沫破滅後的遠景，過去五年，美國內華達州著名的賭城拉斯維加斯就是一個城市房產泡沫生成與破滅的典型案例。　　
　
　　內華達州是本次金融海嘯的重災區之一，該州房產市場上被銀行拍賣的住宅占比（即法拍屋比率）在全美排名第一。著名賭城拉斯維加斯當年一片繁榮，就業者和投資人紛紛擁入該城，迅速推高了該城的住宅價格。37歲的房產經紀人雅克布森五年前在賭城西區買下一棟三室一廳的獨棟住宅，總價28.7萬美元。兩年後，該房產被銀行估值到50萬美元，於是她用房產溢價的銀行再貸款（Home EquityLoan）修了一個帶瀑布的遊泳池，並做了豪華裝修。此後風雲突變，內華達州的房價大幅度下跌，新裝修的“豪宅”價格一落千丈，最近估值僅為23萬美元，而所欠銀行貸款是36.4萬美元，豪宅變成了“泡湯屋”。看著社區的鄰居紛紛搬走，社區環境越來越糟，她也想搬家卻欲罷不能，因為此時賣掉房子會倒欠銀行13萬美元！雅克布森的故事折射了過去五年賭城拉斯維加斯的盛衰，也是城市化的泡沫生成與破滅的一個縮影：房價隨著人口的流入而飆升，又隨著人口的流出而暴跌。一方麵，可以從這個案例看到賭業東移，中國的澳門和珠海地區有投資機會；另一方麵，還可以看到一個城市化泡沫的生成和去城市化的過程。

　　中國經濟正處於城市化的加速階段，過去20年，城市人口從25%上升到45%，現在已超過6億人，由於人口加速流入城市，房地產泡沫正在生成。據麥肯錫預測，中國的城市人口到2025年將接近10億人，城市化率達到65%。由此推論，城市化推動的房地產投機泡沫在未來10-15年內還會放大。到那個時候，或許在那之前，中國也會看到類似於拉斯維加斯這樣的情景，城市房價一旦回歸其消費品的本性，其投資性的溢價或資產泡沫就會突然消失。盛世危言，以正視聽。