瘋狂不再，上海樓市房價的下跌過程不可避免ZT

瘋狂不再，上海樓市房價的下跌過程不可避免 文章提供 於 2005-6-5 18:0:29 　　瘋狂不再，跌勢開始，2005初夏的樓市帶著一絲痛苦的寒意。按照經濟學家的觀點，目前上海的房地產市場處於調整初期，房價微跌而成交量大幅下降。那麽，房價會跌多長時間？下跌幅度有多大？在下跌的過程中會表現出怎樣的特征？對於這些人們關心的問題，讓我們聽聽專家、中介、開發商、購房者以及投資者的說法。 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　仿佛就在眼前的事情，一轉眼竟找不到半點蹤跡了。房產中介裏應接不暇的忙碌、新盤售樓處前連夜的排隊，這些大肆渲染著火熱樓市的景象一夜之間似乎全都蒸發了。 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　連日來，本刊攝影記者奔走於大街小巷，采擷著“6.1”新政前後的樓市影像。鏡頭裏，房產中介不是關門大吉就是冷冷清清，一些心急的中介忍不住“擺攤”賣房，上百萬元一套的房子和三五元一件的小玩意兒一樣，在馬路邊叫賣。新盤的售樓處裏，幾乎找不到來詢問的買房人了，售樓小姐們好不容易站著坐著熬過8個小時，成交記錄可能隻是“白板”。同樣是賣房子的人，那些手中捂著幾套甚至幾十套房子的投資客們，更是惶惶不可終日，有人在自家的陽台上打起了“急售”的橫幅，有人則像貼“尋人啟事”一樣地四處撒網，宣稱自己的房子是“跳樓價”，不容錯過，更多的人則天天電話遙控中介，“掛牌價再降5萬元，如果上門看房，價格還可再議。”而買房人則個個變得篤悠悠起來，“等等看，說不定又跌了些。” （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　鏡頭是真實的，它所記錄的上海樓市正在經曆著一場暴風雨的洗禮。瘋狂不再，跌勢開始，2005初夏的樓市帶著一絲痛苦的冬寒。 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　無論是鏡頭裏記錄的景象，還是網上房地產公布的數據，目前樓市發生轉折已成為人們的“共識”。5月份，上海新盤成交量較4月份減少約五成，平均價格也比3月份的9156元/平方米下跌了約1000元/平方米，跌至8077元/平方米。而在二手房方麵，一些大的房產中介普遍反映，5月份的成交量比高峰時下跌了50%~80%,有媒體報道說，近期房產中介平均每天關門30家。 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　顯然，樓市下跌之勢已難以避免。可即使是跌，也有不同的跌法，上海樓市將會演繹的是一瀉千裏的暴跌、一個台階一個台階的緩跌還是急跌數日又峰回路轉的小跌即止呢？這次下跌的幅度有多大，會持續多長時間？且讓我們聽聽來自專家、中介、開發商、購房者以及投資者們的說法。 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　房價下跌不可避免 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　所有的被采訪者都認為，上海房價的下跌不可避免。 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　目前雖然大家希望房價能夠穩定在一個比較理想的狀態，即房價不再向上迅猛上漲，但也不會出現大幅下跌的情形，但華東師大亞歐研究中心研究員餘南平認為，出現這樣的情形太難，而且可以說是根本不可能。目前雖然一些地段的房價還處於高位盤整的狀態，沒有明顯下跌，但這種狀態可能不會持續很長的時間。 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　瑞士信貸第一波士頓亞洲區首席經濟學家陶冬曾公開發表觀點說，樓市的下跌一般會經曆三個階段，初期的特征是價格微跌、成交量大降；二期的特征是價格急跌、成交量進一步放大；三期的特征是陰跌，由於炒家出貨差不多了，價格下落的速度開始放緩，成交量也放緩，市場處於做底的狀態。他認為，近期上海房地產市場已經出現了微跌跡象，同時交易量大幅下降，這是房地產處於調整初期的特征。 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　一些購房者、中介以及開發商也都認為，目前上海房地產市場開始步入了下降的通道。上海神舟房產市場部經理孟軍認為，目前高房價根本無法持續，肯定會出現回落；21世紀不動產上海區域分部連鎖服務部區域經理慕偉傑也認為，房價會在短期內下跌。作為購房者，與房價休戚相關的人群，他們對房價走勢的判斷也是會下跌，市民程先生和鮑先生就堅定地認為房價會在近段時間內下跌。 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　作為開發商，他們對房價的下跌似乎頗為忌諱。記者采訪一位開發商老總時，當他得知記者的問題是關於房價的漲跌之後，他馬上推說自己馬上要開會了，而不願再多談。但也有開發商表示，市中心內一些定價較高的樓盤，以及一些實力較弱的開發商，可能會在這段時間內“屏不住”而降價。 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　房價會下跌多少 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　既然眾口一詞地認為房價會下跌，那麽可能會下跌多少呢？對於這個問題，各方的說法有些不同。有些人認為至少會下跌30%，有些人表示下跌15%左右就會出現反彈，而有些人則表示無法判斷。 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　餘南平認為，房價到底會下跌多少，這很難預測，他表示要看投資者預期的心態。目前市場僅僅出現了交易量的滑坡跡象，但是房價還沒有真正大幅下跌，所以無法判斷房價到底會下降多大的幅度。 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　中國·經緯置地有限公司董事長秘書紀德平分析認為，上海的房價不會出現較大幅度的下跌，他認為上海市政府主要通過兩個“1000萬”的項目來稀釋房價，從而達到降低房價的目的。 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　複旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為，如果上海的房價隻下跌5%～10%，說明調控不到位。如果讓上海的房價回歸理性，平均至少要下跌30%，也就是說，一些漲幅過大的地區可能下跌40%，一些漲幅較小的地區可能下跌20%，如內環以內地區的平均價格從當前的17000元/平方米調整到12000元/平方米比較合理。 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　曾經投資過8套房產的投資客劉先生也認同房價下跌的幅度將會達到30%左右。“我不是指某個別樓盤的跌幅達到30%，而是指上海房地產市場的整體下降30%，部分樓盤的下跌幅度可能會超過這個水平。”他補充道。 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　從記者采訪的有意向買房的市民來看，似乎各人的心理預期差異較大。正打算“以小換大”的程先生表示，“憑我的直覺，房價能下跌15%就非常不錯了。”而另一位早就看中聯洋地區的汪先生則更“心狠”些，對於前期標價16000元/平方米的一套房子，他說：“如果價格跌到10000元/平方米，我就出手。” （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　中介人士的說法倒是跟程先生有些接近，孟軍認為房價下跌的幅度大約在15%左右。這是一個相對較小的跌幅。 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　房價會跌多長時間 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　關於房價下跌的時間長短，各方的看法也不盡相同。 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　尹伯成做出的初步判斷是，由於調控政策的滯後效應，房價到今年年底會是一個相對的低點。他說：“房價真的跌到一定程度，還是會有人接盤的。畢竟上海的經濟發展向好，下跌也不可能無止境。”他預測，到2006年初，上海房價將會企穩，進行小幅震蕩或盤整，2007年還會出現5%～6%的漲幅。但關鍵是取決於宏觀調控是否到位，如果調控政策“適可而止”，明年就會出現大幅反彈，前期的調控將前功盡棄。但他同時認為，今年的調控力度比去年大，像去年那樣“停了兩個月後跳得更高”的情形應該不會再出現。 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　餘南平則認為，這次房地產調整的時間會持續3年左右，最長不排除5年。也就是說，在這段時間內，房價不會掉頭向上。雖然在近段時間內，房價可能會出現高位盤整的態勢，即房價在高位，不見下跌，但這段時間不會持續很長的時間，多則6～10個月，少則3～5個月。 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　他說：“調控政策對房地產市場產生的作用有兩種途徑來消化，一是作用的時間比較長，一是通過價格大幅下跌來進行消化，兩者互為關係，如果房價下跌幅度不夠，那麽持續的時間就會變長。” （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　中介人士們則普遍認為房價下跌的時間不會持續很久。孟軍說：“我認為上海的房地產市場在今年10月份前後就會出現轉機，因為從我個人的判斷來看，目前部分投資客還沒有撤市的打算，而且一些開發商也還是信心十足。這說明目前的房地產市場雖然出現了一些下跌的跡象，但不會經曆很長的時間。” 慕偉傑也認為房價的下跌的時間不會持續很長的時間，基本在9月份前後就會止跌。 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　而作為投資者，劉先生對美國、澳大利亞、香港等的房價有比較透徹的研究，他認為一般情況下，房地產發展周期在7～10年，在周期內，房價現實緩漲，而後迅猛上漲，最後是調整房價下跌。上海從2000年開始，出現上漲，在2003年、2004年出現迅速上漲的局麵，那麽在未來的兩年內，房價會一直走低。 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　他說：“雖然目前有傳說外資進入上海的房地產市場，但他們看中的是投資回報率比較高的寫字樓，而非住宅商品房。所以在未來兩年之內，上海的房價會下跌。” （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　開發商自然不希望房價下跌的時間過長，所以當記者問及房價下跌周期有多長時，中國·經緯置地有限公司董事長秘書紀德平分析認為，房價會在今年年底止跌。但上海華江建設發展有限公司研究發展部研發專員周曹軼則認為，可能會持續兩年左右的時間，他說：“因為從今年6月1日以後實現新政之後，對於投資者來說，是一個巨大的打擊，在今後的兩年之內，投資者投資房產幾乎沒有什麽賺頭。” （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　何時才有下一個機會 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　陶冬指出，今年第一季度，估計75%的上海新落成住宅為熱錢尤其是海外熱錢所購置，這些熱錢投資的唯一原因便是價格上漲預期。當炒家們真正意識到，在今後12~18個月價格下降的可能遠高過上漲的可能時，離場是一個合乎邏輯的選擇。第三個時期的特征是陰跌，當炒家出貨出得差不多時，價格下落開始放緩，同時成交量也開始放緩，但由於買房並不踴躍，持幣觀望依然盛行，市場處於做底狀態。這段時期可長可短。一個大的房地產調整往往需要第三期的過渡才能夠進入一個新的牛市。 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　餘南平也認為，上海房地產調整在開始階段，其房價下跌幅度會比較小，而處在第二個階段的時候，價格的運動往往會比較猛烈，會出現較大幅度的價格下跌情形。在第三個階段的時候，價格會出現陰跌。上海房地產市場要等到3年以後才會出現下一個投資機會。因為在這段時間內，房價已經不大可能會向上發展。 （頂頂華聞 www.TopChineseNews.com ） 　　而尹伯成則認為，到2010年上海舉行世博會時，房價肯定要高過現在的水平，因此對投資者而言，隻要熬過一段痛苦期，上海房產投資還是有機會的。