起初， F rank 擁有一棟市價 25 萬元的房子。 在第二年， Tony 拿 50 萬元買下這棟房子，過了一年，以 100 萬元賣給了 Bob 。那麽， F rank 在一年之內賺了 25 萬元， Tony 在一年之內賺了 50 萬元，投資增值回報率 Incremental Return ( 在不利用 Leverage , 也不考慮 Rental Income 所帶來的 Cash Flow 型 Return 的情況下 ) 幾乎是 100% 。實際上市場上的房屋總量並沒有明顯增加，總的社會財富也沒有發生 太 大變化。 F rank 所賺的 25 萬元是 Tony 提供的； Tony 所賺的 50 萬元是 Bob 提供的。 當 Bob 看到 F rank 和 Tony 能夠在一年之內從房地產的買賣中賺取 100% 的回報時，他會自然地預期，如果他買進這棟房子，在一年之後再賣掉，能掙更多的錢 ——100 萬元。 巨額的利潤誘惑著 Bob ，但是他手上沒有 100 萬元的現金，他想到最簡單的辦法 : 就是向銀行貸款。一般來說，銀行非常願意給房地產投資者發放貸款。拿上麵的例子來說，當 Bob 打算用 100 萬元從 Tony 手中買下這棟房子的時候，他手上可能隻有 25 萬元。他需要向銀行貸款 75 萬元。銀行發放貸款之後要求 Bob 以分期付款方式，在若幹年內連本帶息歸還貸款。銀行發放貸款的依據是確認房產價格是 100 萬元。如果房地產的市價不變，或者有所上升的話，那麽，銀行發放房地產貸款是隻賺不虧的。在正常情況下，房地產價格總是比較穩定地上升。如果 Bob 不能如期支付約定的數額，跑得了和尚，跑不了廟，銀行可以收回房子的產權，通過拍賣追回貸款。這棟房子起碼可以拍賣 100 萬元，扣除了 75 萬元的貸款和相應的利息、手續費之後，還可以返回一些錢給 Bob 。在這種情況下，所有的損失都由 Bob 來承擔。 房地產泡沫時，銀行往往會得到過於樂觀的信息。在地產繁榮時期銀行往往放鬆貸款。既然房地產價格節節上升，銀行手中的抵押越來越值錢。銀行有恃無恐，業務越做越大，利潤也水漲船高。即使有些貸款不能及時歸還，其損失也完全由貸款方負責。 可是，一旦泡沫迸裂，房地產價格急轉直下，結局就可能完全不一樣了。假定這棟房子價格突然跌回 50 萬元，而 Bob 喪失了分期付款的能力。在 Bob 宣告破產之後，銀行收回他的房子，拍賣所得隻有 50 萬元，無論如何也沒有辦法抵償他當初借貸的 75 萬元。 Bob 自己的 25 萬元泡湯了，他的日子自然非常艱難，而銀行的日子也不好過，在賬麵上馬上就出現了 25 萬元的壞賬。
我們把故事中的 TONY 和 BOB 都稱之為“傻子”。這裏麵誰收益，誰破產關鍵就是要看誰是那“最後一個傻子”。這就 是 筆者給地產投資人經常提到的地產投資的“傻子理論”。
上麵的故事列舉了較為誇張的數據， 但描述的道理是一樣的。上個世紀 80 年代在日本， 90 年代在中國的香港曾經發生過這樣的“傻子的故事”，而現在的美國正在發生的房地產泡沫也頗有類似之處。 為什麽筆者 在 2008 年一開年， 再次把這“傻子理論”提出來呢？ 是形勢所迫！ 太多互相矛盾的消息，太多的無所適從的迷惑造成太多的朋友和客戶問到同一個問題：一方麵美國的經濟和地產形勢每況愈下，加拿大的房價已經連續上升十年，仍然高居不下；另一方麵加拿大經濟繼續堅挺， 而 2007 年多倫多的房地產市道仍然火爆，尤其是 C ondo 市場。甚至有的人認為現在買 Condo 就是在采金礦！ 筆者再三斟酌，看樣子隻能借用這 “傻子理論”來撥開 2008 年初的這團迷霧了！
2007 年為多倫多的 Condo 年，又是一個傻子年 言歸正傳，如果我們說 , 對多倫多的房地產市場來講 , 剛剛過去的 2007 年為 Condo 年 , 一點都不為過分。 在 2007 年的新屋銷量上 , CONDO 在銷售量上第一次超過傳統上占房地產市場主流的低層房屋。 2007 年也是多倫多房地產曆史上 CONDO 公寓銷量最多的一年。 正如筆者在在以前的多篇文章中撰文闡述的一樣 , 多倫多由於其特殊的經濟與地理位置 , 其高層豪華公寓市場不同於她的低層住宅市場，擁有巨大的發展潛力！按照我們的“傻子理論”，似乎越來越多的準“傻子”們看到了這個市場上“傻子”前輩們的輝煌，在 2008 年裏摩拳擦掌，躍躍欲試。與此同時，好象更多的聰明人看到了風險：多倫多新增加了土地轉讓稅；南方老大哥的經濟形勢一點也不容樂觀；加幣升值和能源漲價對以製造業為主的安省經濟可能的影響；看到了那揮之不去的房地產價格周期性變化的規律；更感受到了越來越高攀不起的房價所帶來的壓力。
那麽，究竟 2008 年對多倫多的投資者來說會不會是那最後一個傻子年呢？ 討論我們可不可能成為“那最後一個傻子”的起點在於現在加拿大的多倫多有沒有房地產泡沫？ 如果有泡沫什麽時候破滅？如果會破滅， 我們該怎麽辦？ 2008 年繼續是個傻子年，但不是最後一個傻子年 首先，筆者必須肯定地說多倫多的房地產有泡沫！根據多倫多地產局 MLS 的統計數據計算 , 多倫多的平均住宅價格在過去的 5 年（ 2002 年 —2007 年）之間增值了 43% ，不能說這裏沒有泡沫。 可是，現在多倫多的房地產泡沫還不夠大，可能還遠沒有到要破滅的時候。 沒有人可以真正預測未來，我們隻能看一看現在的實際情況及數據： 1 ，多倫多的平均住宅價格在 1980 年代末， 上一個房地產泡沫破滅前同樣是 5 年（ 1984 年 —1989 年）的時間段的增幅是 167% ，哈哈， 一個很大的泡沫； 2 ， 房地產數據研究公司 Altus Clayton 有一組更有趣的數據：在 1990 年的時候，多倫多平均每個家庭用於自有住房貸款的花費占家庭總收入的 40.4% 。而現在的普通家庭平均隻用 27% 的收入用來支付自有住房的貸款。 3 ，讓我們再在全球的房地產泡沫中看看過去的十年中，其他的一些國家的泡沫有多大。 首先，中國就不用說了，兩年房價就翻一倍的神話， 在中國的某些城市剛剛上演；《經濟學家》雜誌最近經過研究，提供了 24 個國家的十年平均房價增幅 , 加拿大的增幅為 78% ；南非 (393%), 澳大利亞 (159%), 美國 (165%), 西班牙 (190%), 英國 (213%) 愛爾蘭 (240%) 。 4 ，近日，在紐約國際原油交易市場上， 2 月份輕原油期貨價格一度突破了 100 美元一桶的曆史大關。要知道，自 1983 年美國紐約國際原油交易市場開始運行以來，還沒有哪次的交易價格突破過 100 美元，所以這次消息一傳出便大大衝擊了人們的心理底線，在世界範圍內造成了不小的轟動。大家可千萬不要小看這個現象。加拿大目前的經濟已經成為不折不扣的“能源經濟”。加幣被許多金融界人士稱為“能源貨幣”。不知在人們不斷抱怨汽油價格瘋漲的同時，能否意識到原油及其他能源價格的不斷上漲會給加拿大這個世界產油及能源大國的經濟產生什麽樣的有利影響？所以油價升高顯而易見足以使加拿大在世界能源工業的舞台上扮演更為重要的角色！ 5 ，伴隨著能源價格的不斷上漲， 直接構成新房建築成本的原材料價格也會不斷上漲，幅度最終還是會體現到新建房屋的價格中去！ 6 ，大家都知道，這次美國房屋市場的衰退主要是次級貸款市場的問題而引起的。相比之下，加拿大的房屋貸款與美國的房屋貸款有很多的不同。比如現在加拿大的第二貸款的比重非常小；而且加拿大幾乎所有的低首付（ High Ratio ）貸款都被要求有貸款保險（ Mortgage Insurance ）。加拿大的幾家主要房屋貸款保險公司如 CMHC 和 Genworth 總共持有超過 40 個億加幣的貯備金 作為總數為 3000 億加幣 低首付（ High Ratio ）貸款額度的 Back Up 。而在上個世紀 90 年代的整個地產泡沫破滅期，他們總共的償付額為 20 億加幣。 7 ，筆者同意美國可能會發生的更加嚴重的經濟蕭條一定會播及到加拿大尤其是以製造業為主的安省。可是，這種影響力已經不象以前那麽大。有意思的是，在過去的幾個月中， 安省的製造業雖然麵臨了巨大的挑戰，但是在許多的新興產業鏈上反而增加了不少工作機會。更有趣的是，目前多倫多在全世界範圍內是商業物業空置率最低的幾個大城市之一。也許這些得益於這裏不斷多元化的商品貿易市場的形成。 8 ，隨著美國不斷增加的下調貸款利率的壓力， 下一階段加拿大貸款利率繼續下調的可能性也在不斷增加。 影響市場的因素很多，有利多，也有利空。分析市場走勢的專家大有人在，各致一辭，有的時候，真的讓人雲裏霧裏，摸不著頭腦。其實在對市場的預測上，是不存在“權威”的。也不用依賴所謂的專家，教您一個簡單的方法：多倫多地產市道好壞就看 4 大指標 ( 在沒有戰爭或大的自然災害下的自然市場情況下 ) ： A, 貸款利率 B, 經濟形勢及就業率 C, 移民及人口結構的變化 D, 人們的購房能力 現在，我們還是來分析一下 CONDO 。在即將到來的 2008 年 , 有諸多的有利因素讓無論是購買 Condo 公寓自住還是投資 Condo 的人士 , 將從中收益 : 1 ，獨立房及半獨立房屋高啟的價格，勢必讓越來越多的購房者承受不起； 2 ，雖然增加了新的多倫多市土地轉讓稅 , 但是對首次購房者在購買 40 萬以下用於自住的住房時給予豁免，這可是一筆不少的費用。無論在多倫多哪個比較好的區， 40 萬元以下已經很難找到比較讓人滿意的 Freehold 獨立房。那麽， 40 萬元以下的 Condo 住房會成為更多第一次購房者的首選； 3 ，另一方麵 , 安省卻將對第一次購房的土地轉讓稅的減免政策 ( 上限為 $ 2000.00) 從新建房延伸到了二手交易房 ; 4 ，聯邦政府從 1 月 1 日開始 , 將 6% 的 GST 稅率 再次 下調到 5% 。 5 ， 根據 2007 年生活質素調查 (2007 Quality of Living Survey) 所公布的結果，多倫多再度 被評為 「北美生活質素最佳城市」第二名 。標準普爾最新發表的 2007 年工業評估報告顯示，多倫多不僅僅是加國最重要的經濟中心，同時也是全球十大經濟中心之一。未來更多的移民可能會選擇多倫多做為落地居住的城市 . 6 ， 根據有關研究部門統計 , 大多倫多地區現正在施工及目前已推出市場的 CONDO 公寓項目達 249 個。多倫多已取代紐約 , 洛杉磯成為北美 CONDO 在建數目最多的地區。這意味著人們未來在購買 Condo 公寓時，會有更多的選擇。而多倫多市政府 市已經要求一些大型零售商增加建設更多的超級市場 , 以滿足高密度人口社區的需要， 未來居住在 Condo 公寓裏的人們生活會愈來愈方便。 7 ，即使是 現在 的美國，一些 大城市的 Condo 市場也出現了與整個大勢的不同。 房地產總體市場走下坡路的時候， 紐約市的 Condo 仍然是一支獨秀。根據較保守的統計，曼哈頓 Condo 公寓的中間價相比前一年增長了 14 個百分點，竟達到 $828,000 。 當讀者看到這裏， 可能會認為， 作者在鼓吹 CONDO 投資了。 其實這樣的理解就太片麵了。 2008 年的 Condo 市場其實已經完全不同於 2007 年的 Condo 市場。 首先， 在某些熱點地區，其價格已經被炒的太高。有個別地區的 Condo 價格在過去的一年，增長了近 20% ，而同樣地區的租金並沒有隨之大幅度上調。 造成的結果就是：我們已經很難用筆者以前所論述的地產投資“黃金分割率”的原理來控製 Condo 投資的風險了；其次，在目前的 Condo 投資市場上已經出現越來越多的跟風者，不明就裏，胡亂投資。盲從盲信最終會吃大虧的。在本 不該是最後一個傻子年裏，一樣會做那最後一個傻子 ！
2008 不要做那最後一個傻子！ 雖然 2008 年不是最後一個傻子年，但仍然可能成為那最後一個傻子！其途徑有三： 1 ，投資在一個跟本不具備升值潛力的項目上； 2 ，投資在價格已經明顯超出市場合理價位，聽起來可能會增值，實際上未來可能發生的利潤已經被別人賺走的項目上； 3 ，由於自身準備不足， 根本守不到收獲的季節，不得不在不該割肉的時候割肉。 那麽如何在 2008 避免成為那最後一個傻子呢？ 在決定 2008 年投資 Condo 前，請您問一下自己：做好了下麵的功課沒有？ 如果沒有，建議不要輕易投資 Condo! 1 ，您了解地產投資的基本原理嗎？ 這裏麵包括您對自身的條件確實了解嗎？您對地產投資層次理論有清醒的定位嗎？您知道信息不對稱性在房地產交易中的重要性嗎？您清楚地認識到地產投資有相應的弊端和局限性，絕不是在一座明晃晃的金山上簡單的一挖就能挖出金子的嗎？如果您對些問題還並不了解，看一看筆者寫過的文章吧。 2 ，您理解地產投資也是價值投資的道理嗎？ 股神巴菲特的價值投資理論其實同樣或者說更加適用於房地產的投資。無論市場如何變化，如果你有了價值投資的理念與準備，能夠做到增值型回報（ Incremental Return ）與收入型回報（ Cash Flow Return ） 的有效平衡， 那您的投資的風險就會得到有效的控製！ 這裏還可以告訴大家一個有趣的事實：多倫多 Down Town 的 Condo 在過去的幾年裏，價格並不是每年平均上漲的 。最大的升值發生在 1999 至 2002 年和剛剛過去的 2007 年 。其他時間，價格變化並不大。我們每一個人無法確定你買入的那一年一定就是下一年快漲的開始。所以如果你要有客觀回報，就得準備長時間持有。如果隻打算轉樓花或隻持有一兩年，那就是在賭博：要不你可以賺一筆快錢，要不就快速虧錢！ 其實價值投資的原理在房地產上還具有更多的實際妙用！以後有機會還可以和有條件的朋友們一起討論：如何運用價值投資的原理讓自己的住房甚至可以與 MUTUAL FUND 相結合，起到自住和投資，賺錢和省稅兼顧的效果。 3 ，您有實際的操作經驗嗎？ 縱有再多的理論，沒有與貨真價實的實踐相結合，隻能是秀才練兵， 一事（仕）無成。 暫且不說 Condo 在實際購買，交付使用，產權登記，中間出租，管理租客乃至最後銷售整個過程中每一個環節裏可能出現的問題。本文僅僅就現在大家已經很熟悉的在 Condo 預售中經常用到的 “ VIP ”一詞，在 2007 年裏出現過的貓膩介紹一下： 所謂的 VIP 銷售， 其實是許多地產開發商的一種商業運作行為。在項目正式開盤前， 有選擇性地邀請少量長期合作的地產經紀帶領客人在第一時間預先購買，並給予價格上的優惠，和房型選擇上的優惠。這幾年，這種銷售模式的存在，的確讓不少有心的投資者得到了許多實惠。 現在有這麽一種說法， 買 Condo 樓花， 就要買 VIP 的樓花。但是到了 2007 年， 筆者發現市場開始出現幾種變了味兒的 VIP ： A ， 真真假假 VIP 一些項目， 例如在 2007 年 11 月， Yonge 和 Bloor 某一地標性的項目，其實在月初已經由一部分 VIP 人員在第一時間提前認購了一部分單位，價格十分的優惠。而在該月中旬發展商在看到大量的經紀人提前 10 天排隊 ，在發售的當天坐地漲價至少 $2 00/SF 。而這次購買日，同樣對外宣傳為“ VIP 購買”日。而後的一段時間裏，幾乎每天價格上調，最高價格到達 $1200/SF 。 在 11 月的多倫多，有意思的傻子的故事在短短幾天裏上演了， 真的希望我們國人同胞沒有當上 2007 年的“那最後一個傻子”。 B ，不是所有的 VIP 都是香餑餑 以 2007 年湖邊的兩個 Condo 項目為例， 10 月份曾經出現過某個項目的 VIP 銷售。 VIP 促銷的項目 B 為某公司整個開發項目的第三棟，的確為這棟大樓的第一次認購，是貨真價實的 VIP 。 可是售價比僅僅在 4 個月前 VIP 的第一棟及兩個月前 VIP 的第二棟分別上漲了 20% 和 10%, 而這三棟塔樓將會在幾乎同一時間建成。更具諷刺意味的是，就在同一區域， 其實更好的地段（沒有任何阻擋，真正臨湖，而且社區更好），與此同時，還有一個項目，我們稱為項目 P 正在公開發售。但是，兩個項目不同的是： 項目 P 的發展商從來就不做 VIP ，也沒有怎麽鋪天蓋地地打廣告，即使不是 VIP ，價格竟然比項目 B 優惠 15—20% 。可惜的是那個時候， 大部分的地產專家們都去關心項目 B 去了，沒有很多的買家及時了解到這一點。 類似的情形在過去的 2007 年還有很多：如有些發展商把一年前就已經開始銷售的項目又拿出來做 VIP ，還有一些幹脆每個周末都叫 VIP 日，等等其他還有很多五花八門的 VIP 。這些所謂的 VIP 不知道忽悠了多少不明就裏的買家！ 作為冷靜的投資者，在以後聽到“ VIP ”這個詞的時候，需要擦亮自己的眼睛， 2008 年不能再唯 VIP 論了！用銷售市場價格行情對比 , 租金與售價對比 , 社區的研究 , 大環境與具體區域的對比來判斷項目的取舍；用筆者經常提到的多掄多地產投資“黃金分割率”來控製投資的風險；用市場實際數據的調查研究來取代“ VIP ”這個即將被濫用的名詞！ 2008 年的市場，信息將更加混亂，魚龍混雜的情況會更加嚴重。在這種情形下，投資需要更加的理性。市場對地產經紀人的要求也會更高：能否增強自身的業務能力，及時獲得第一手的真實信息；能否保持較高的道德休養，杜絕用隱瞞或者是誇大的說辭，向客戶提供片麵不實的信息。這些都是擺在打算在 Condo 投資市場上有所作為的地產經紀人麵前的課題。
抵抗泡沫的製勝法寶——要在有能力掌控的情況下舉債 日本民眾稱為“股票神仙”和“賺錢之神”的邱永漢，從上世紀 50 年代至今，曆經了日本戰後的經濟騰飛、泡沫時代和泡沫破裂後的蕭條；無論社會變遷、經濟循環起伏，麵臨數次危機和挫折，其事業卻始終屹立。邱永漢在接受記者采訪是就總結出經濟危機的給我們最大的領悟就是：避開泡沫經濟去發展是不大可能的。對於投資者來說，就是要關心自己不要倒閉。最危險就是舉債 ( 貸款 ) ，但不舉債又發展不了，所以要在矛盾中發展，要在有能力掌控的情況下舉債。 筆者十分讚成他的觀點：建立健康的投資 PORTFOLIO ，量力而為，不要冒險！ 聽說有一個投資人，年薪 10 萬左右，在沒有大量積蓄及後備金的情況下在一年之中就買了十套 CONDO 樓花。這樣一來就太冒險了！ 如果把保全部壓在樓房建成， 交割產權，辦理貸款手續之前將樓花轉讓出去。這種想法很危險！ 即使市場好的情況下， 樓房建成， 還有一個房屋交付使用日和產權交接日。將近 6 個月的過渡期。由於沒有房屋的產權， 不能上效率最高的 MLS 交易係統，房屋可能會空置一段時間才會找到合適的租客或者是買家。在此期間是要交付相當數量的房屋使用費 Occupancy Fee 的。如果到辦理產權的時候，還沒有順利出手幾套，要同時申請這十套房子的貸款，普通的公薪階層幾乎是無法應付的。 如果您有足夠的實力， 在條件允許的情況下，精心挑選，投資一套 Condo 未嚐不可。但是， 請記住筆者的忠告：任何時候，不能超出自己的能力 , 購買太多的物業 , 貸太多的貸款！ 地產泡沫並不可怕 , 可怕的是泡沫的突然破滅。當不當傻子並不要緊，要緊的是別當那最後一個傻子。 （本文涉及到的地產投資原理，請參閱楊洪其它《地產投資的秘密》係列文章） | 
