掏糞工手記之五（轉貼）

回答問題：

房屋麵積，戶型，估價，地稅及拖欠情況在COUNTY RECORD. Mortgage,Lis Pendens，水費同上。

對低收入的自住房主，地稅有優惠，所以可以推斷出是否自住。

交易史，Current listings 由當地的地廠商組織維持。這個不一定每個城市都有。但是經常有錯誤，特別是麵積和加建。你不希望買下來以後發現有一個廁所是沒有permit的。花錢當然可以補，但是如果人家非要拆開來看一看下水管是否是規定的口徑豈不麻煩。

外貌和左鄰右舍在BING MAP 上看。

舉例2.

同一個房，講講我犯的錯誤。這個買進來時是有房客的。Whitetrash. 我本不想要她的,但是在OFFER和CLOSING中間出了紕漏，房主沒有領會我的意圖，結果在CLOSING時我一猶豫，還是按時CLOSE了。這個女的，其實是個坐娼，從來沒一句真話。驅逐倒是在一個月完成了，但她留了一堆破家具，稱法律允許保留一個月。這個我應該弄輛車把她早打發出去就對了，結果又拖了一個月，可氣的還回來撬開門偷我的電器。犯這個錯誤，因為我當時比較忙，精力沒有集中。報應立刻就來了。

如果積極的經營，應該可以做到90%的productivity.如jy101 那樣那是非常出色了。

我之所以不用PM,一是自己現在還照顧得來，二是上哪去找那末努力的人。在我們這裏，PM大概收10%，1mon 招人，$50上法庭，。。。PM 靠那10%是養不活自己的。他和我在很多方麵是有利益衝突的。我自己管可以弄到20%Cap，PM 隻能給你10%，當然對甩手地主10%也不錯了，可是我所見更多的是PM在坑在外地主，弄一堆爛人從這一家搬到那一家（如上麵提到的妓女）。所以我不建議沒什末經驗的人去做在外地主。

每一個房子在經營一段時間後，應該按General Accounting Principle 所有的人力物力支出與投入分欄統計，最好比照IRS的分類。這樣效益和需要改進的地方一目了然，容易報稅，也便於以後把其中若幹分組管理。對不良資產，應當及時出售。這包括低回報，地段有犯罪團夥活動，和高空置率的地段。

大家可以看出，我是想積累出一個係統的管理方法。如果有合適的可造之材，也許會訓練出一個人來承擔一部分事情。也許我的哪個兒子可以幹這個。對handyman也是一樣，對他有一定要求，幹事情得按一定的規範。現在用的人因為我待他以誠，做事很替我著想，隻是我現在沒有足夠多的事來retain他。

把一個低回報的地產改造成高回報，就可以出手套現。特別是當你通過一段時間的努力把一個地段改造了的話。這個我現在還沒有什末經驗可談，隻是一個想法。

受大家鼓舞，寫了這末多，對正在做或準備進入這個行當的諸位，希望有所裨益。我自己在一天一天寫的時候，也悟出了許多平時在處理雜亂的事情時來不及想的道理。

祝大家聖誕及新年愉快。

（完）