掏糞工手記之三（轉貼）

今天有學生說發現臭蟲。此前從未有，應該是她帶進來的。趕緊買了殺蟲劑，要她把所有鋪蓋拿去用熱水洗。

回答大家的問題：

關於LLC，有易懂照著做的書。要注意各個州的細節不同。

我大部分的房產都是現金買的。新建LLC是不可能貸出款的。而且這些房子本身就很便宜，貸款還要花一大筆CLOSINGFEE. 也嚐試過CASHOUT,但銀行肯貸的數額太低。

PRIVATEＬＯＡＮ　是在我本人和LLC之間的。照樣有現成的文本可以填。隻要貸款的期限足夠長，首付足夠低（這都是完全合法地在貸方和借方間決定的），LLC就永遠沒有什麽equity。假如發生法律糾紛房子被收，有ＰＲＩＶＡＴＥＬＯＡＮ在優先，其他隻能是secondＬＩＥＮ－－這個，你的，民白？所以並不是finance的手段。

鉛的問題各地不同。我們這裏所有出租房是要求通過檢驗的。當然您如果願意花一筆小錢，找某些檢驗員去做，問題就可以解決啦（完全合法）。

關於有人質疑為什麽要辛辛苦苦掏大糞還要樂在其中，這個我必須坦白，假如每年到了年底不分他百八十萬的就算不上過年，咱也不會想到幹這個。我們大部分人說起來都是讀了書有一門專長，想做自己喜歡的事。但是大家舉舉手，有多少人真正認為自己現在還是在幹有意思的事，而且能幹到退休？人應當有勇氣改變自己的生活軌跡而不要等到途窮末路。做出租是我看得到的我做得來的事，我不認為很下賤或不上檔次。至於其中的辛苦，確實是大部分人不願承受的（明擺的例子，我的親朋都知道我有很好的收益，但沒人加入進來，請也不來）。但是你要是經受得住考驗，成功的日子就在前麵。今天的掏大糞，是為了將來的不必去掏大糞。成就一番事業哪有不經過一番磨難的。假如別人告訴你另外的故事，那都是騙你的。

喝口水接著寫。

認真做一件事，要做好，比別人好，就必須搞清楚您的競爭對手是誰，您有哪些優勢，應該去奪取哪些優勢。

我們已經討論過了顧客的市場（見前貼）。現在來分析市場上的競爭對手。

在我關心的這個市場裏，SFH和2-4單元占絕大多數（>90%). 房主以本地零散小地主為主，在外地主由PM管理的可能有20%30%。當地大中地主可能有10%或略少。房地產的從業人員，由於門檻低，整體素質不高。消費者投訴服務行業的前十名，大部分與房產有關（賣舊車的還輪不上）。分散，缺乏資金，精力，管理能力，這是大多數小地主的特征o 比如典型的業餘地主房產家產一筆賬，收了錢就花了，該修理的時候不修小事拖成大事。這裏的大地主中，不乏經過兩三代人積累的家族擁有成百以上單元，以及積累的經驗和人脈。這顯然不是我們短期能趕上的。

但是我們可以有一個優勢（仍然取決於怎樣做來把它化作現實的優勢），就是對現代信息的掌握。

（待續）