掏糞工手記之一（轉貼）

兼職幹這行兩年了，想把自己的經曆與大家分享。我要說的第一句話，也是最後要重複的，就是房地產是一個每一個地區（小到幾條街的範圍）都不一樣的生意。別人說的隻能是一般的生意法則，具體操作要靠摸透了當地的情況。在這個壇子上憑自己一孔之見同別人爭的人很多，火氣還那麽大，實在有失為人之道。

我自己的情況，比較穩定的工作，一人養家，孩子比較多。錢雖然攢了一些，但無論是供孩子上學或是自己養老還是差得遠。股票這往下十年是別想靠得住了（對炒短線沒有興趣）。所以近兩年來陸陸續用現金進了十幾個單元的出租房，從規模也算不太小的地主了，照某些人說來，也還是個掏糞工。

先講一講市場情況。這個城市是屬於衰敗的工業城，市區大部分是黑人。有一些區域已經大量出現空房或被政府拆除。我所感興趣的是靠近大學區的黑人區的市場。由於不能考慮增值可能，大學區附近白人區的出租房的收入遠不能令我滿意（這我往後還要提到）。

這個市場又細分為三部分：

(1)低收入工作職員（工人），學生（窮或富): 距離大學10條街以內

(2)低收入工作職員，學生（窮)，福利家庭（窮人）：距離大學5-15條街

(3)福利家庭：15條街以外（2哩）

在這麽大小的範圍內，房價差得很大（第一條街和第十五條街至少差一倍），但房租差別不大。所以從性價比上爛街是最賺錢的，但麻煩也多。

這三個市場，各有個的問題。工人和富學生的競爭市場是臨近的好區，所以對房子質量和維護的要求比較高，找房客時需要看很多次才能彼此滿意。當然住進去以後的事情少。換房客的頻率比較高（工人要麽向上走，自己買房,要麽向下走，丟工作），但總的是最省心的。窮學生的要求不高，但流動性大，又有夏季的問題（換人集中在很短的時間裏），費心次之。窮人的維修是最多的，但容易租出去，而且流動少。從收錢的角度，學生從不拖欠，工人則經常拖個把星期不等。窮人的房租政府直接付，隻要所有表格都弄得對倒是不必擔心的。

這些房子現在都是自己管。有比較固定的維修工管修理，但大部分事情還要自己去。因為修房子的經驗還要通過觀察和動手積累。由於這十幾個單元在上手時絕大多數都狀況不佳或租客不合適，這兩年的工作量比較大。好在現在一次性的事情基本做完了，周末可以和家人在一起。

經營的收獲和體會：

幾個關鍵的環節：第一，經營方針，租房子是一種服務。即在顧客需要的時候提供能滿足需求的單元。首先，房子必須滿足可居條件，損壞後必須及時修理。這個說起來容易，但實踐證明相當大部分的房主（在我考慮的區域）做不到這樣。你做的好，就有一批跟你走的房客。除此之外，不必要的更新能拖就拖。第二，任何公司，錢是做市場的人掙來的。同房客看房一定要抓緊。他們的決定是在從幾小時至幾天內作出的。對認為滿意的顧客要有溝通，了解他們的需要。第三，重要的事情事先要畫好線。 對工人，他們確實收入有限，萬一這個月修個車就付不上房錢，所以我給他們說，臨時有困難可以分兩次交，也不一定罰他們的錢，但是不要過月。而且房客損壞的我可以找人修，但要他們自己出。第四，文檔的管理要職業化。月結，年結都要符合要求。既然是當成一件正經的事來做就要對自己有要求，而不是滿足於每個月收一筆小錢（對我現在已經遠不是一筆小錢了）。要總結經驗向一年比一年更好的方向努力。

（待續）