知足者長樂也
像雄鷹一樣在水中飛翔
| 美國房市進場好時機?房市驚濤─特別報導 |
| 世界周刊 2008-10-30 18:07:33 |
房市驚濤─特別報導（一） 金融大海嘯，房市下挫，法拍屋一波波上市。「逛法拍」成了華人近日的周末熱門活動。日前紐約一家房地產業者舉辦「法拍屋搜索」講座，兩、三百人的會議廳座無虛席，許多人「買站票」。另方麵，多年前房市一片榮景中，不少華人投資佛州房市，如今房價平均下跌35%至40%，投資者損失慘重，麵臨房子租不出、賣不掉的困境，有人房屋被迫法拍，有人苦撐。在此金融市場詭譎多變，沒有人敢自稱專家的時刻，危機中入房市「撿便宜」，是高明的理財還是冒險？世界周刊策畫「房市驚濤特別報導」，以兩篇文章「法拍屋購房團 衝衝衝」和「華人投資佛州房市 虧大了！」為您提供相關信息。 法拍屋一波波上市，「逛法拍」成了許多華人近日的熱門周末活動，撿便宜的「法拍屋購房團」每周末都上路。地產經紀說，拿到50%至70%的折扣不是沒有可能。 金融大海嘯，房市下挫，法拍屋一波波上市。華人對購買銀行回收房興趣大增，「逛法拍」成了許多華人近日的熱門周末活動。9月28日，紐約一家房地產網站舉辦「法拍屋搜索」講座，兩、三百人的會議廳座無虛席，許多人隻得「買站票」，麵對一波波興致勃勃的「潛在買家」，業者不得不「解說完一遍再一遍」。 新興的「法拍屋購房團」每周末都上路。10月5日，記者參加一個巴士看房團。20多人的巴士坐得滿滿的。有人甚至從維吉尼亞趕來，想「撿便宜」在紐約買套房。有的看房者表示買房自己住，也有的是房地產經紀尋找目標。一位專門買賣曼哈坦物業的女地產經紀稱，她代表一個小組，大家手頭有閑錢，看看是否有可投資的房產。 10月12日在長島舉辦的一次銀行回收房拍賣會上，出現許多華人麵孔。以出售銀行回收房為主的一家地產華人房屋經紀透露，拍賣會廣告見報後，有300多位華人打電話要求參加拍賣會。 購買銀行回收房已經成為紐約華人社區的一個趨勢。一公司設立網站「法拍屋搜索中心」，並提供中文服務。業者表示，最近銀行回收房上市很多，因此前來詢問的華人不斷。一位華人經紀在中文媒體上打出「銀行屋價格」的廣告。她說，她不賣銀行屋，但仍想搭「銀行拍」的順風車，能夠讓買家買到「銀行拍價格」。 法拍屋 華人概念模糊 按照定義，法拍屋是銀行或貸款公司對付不出貸款的屋主采取的一種法律收回房屋的行動。它有三個步驟：預法拍（pre-foreclosure）、法拍（foreclosure）和銀行回收（real estate owned，簡稱REO）。一些業內人士稱，許多華人把這幾個階段階段統稱為法拍屋，其實並不準確。 傳略出版公司（Profile Publications, Inc.）以紐約法拍程序為例解釋這三個步驟。第一個步驟是提出法拍申請（Lis Pendens filing），也就是通常所說的預法拍。它有以下三種類型：房屋貸款違約、房地產稅拖欠、公共收費未付。「如果房屋貸款連續3個月未付，貸款機構（原告）就向借款人（屋主）提出法律訴訟。」 房產進入這個階段後，購房者可以在財產進入拍賣場前接觸被告的律師，購買房產。但是，購房者經常需要多拿一些錢來支付現存的房屋貸款和未付的房地產稅。作者提醒，通過直接和房產所有人及其律師接觸，購房者就有時間和機會徹底檢查房屋的狀況。 第二個階段為法律拍賣（foreclosure auction）。如果被告沒有對法庭的傳票做出反應，原告律師必須向法庭提出事實報告，請求法庭指定一個受托處理人（referee）。法官然後簽署拍賣程序和銷售令，並指定拍賣財產的受托人。同時，法庭安排拍賣的日期和時間。該銷售通知將在地方媒體提前四周發布。 法庭拍賣在指定的日期和時間進行，地點一般在縣法院。每棟房屋拍賣要先宣讀該項法律行動，如原告和被告，然後宣讀出售價格。拍賣價一般從1000元開始，直至競價至最高點。「不過，最高價一般必須在原告確定的價格之上。」如果價格不在這個數額之上，原告有收回房產的選擇權。中標後，中標者和受托人見麵，簽署文件，繳納10%的首付。一旦中標者收下委托人簽署的收條，拍賣結束。 第三個步驟為返回銀行（back to bank）。如果無人出價超過原告的最低價，房產返回原告。受托人簽署一個合約，將此房產的所有權轉移給原告。如果原告是銀行或貸款公司，該房產一般被稱為銀行回收房。大多數的債權人把這些房屋轉給當地房地產經紀，由後者再向大眾銷售。「這些房產經紀在廣告上將其標識為法拍屋。」 作者認為，這是最容易、也是最費錢的購買法拍屋方式。「人們經常發現其價格接近房市價格。」該公司專門收集紐約市的法拍屋資料，供購房者選擇。 巴士購房 華人參與多 美國致富集團自從推出網站後，每周末組織一個巴士購房團，參觀這些銀行回收房。經理助理李惠芝說，他們從網站上先找出幾棟房屋，然後帶華人前往參觀。她說，有的房屋價格相當低。 她說，如果房屋地點好，價格又便宜，就會很搶手。「有的房子上市3天就消失了。」她舉例說，他們在網上看到一套房子，原價50萬元，要價15萬元。「看到信息後，我們立刻打電話，當天房子15萬元就出手了。」 由此來看，拿到50%至70%的折扣不是沒有可能。 第一次看房，購房團一共看5棟房，都是銀行交給房地產經紀代賣的。它們分別位於可樂娜、艾姆赫斯特、木天、甘乃迪機場附近等。如何定價是個關鍵。他們使用自動估價模型（Automated Valuation Model，簡稱AVM）。該模型把資料綜合在一起，用數學模型把價值計算出來。「但是，我們的價值比較保守。」 例如，位於艾姆赫斯特兩個家庭的連棟屋定價為46萬元。該房有4個臥室和2個浴室，是1950建造的磚房，地稅3000元。她說，該房屋於今年5月上市，要價49萬元，但是一直沒有出手。後來，該房屋又降價到48萬元。現在，它又往下降價。她估計，購房者還可以低於20%的價格出價。 後來幾次巴士購房團已有人大有斬獲。她說，他們後來帶人看到長島市一棟兩家庭的房屋。該房屋位於花旗銀行大樓的旁邊，價格僅要20萬元。購房團裏幾個人爭相出價，其中一個得標。目前，他們正在簽署合同。 回收房拍賣 華人踴躍 10月12日，紐約長島舉辦幾年來第一次銀行回收房拍賣會。華人經紀王山說，拍賣會廣告登報後，他一共接到近60通電話，希望參加拍賣會。「到場的有一半，其中一位華人標得。」 史姓畫家也於拍賣當日（星期日）到拍賣現場。這位華裔女士稱，目前，她與母親和孩子住在租來的房子裏。不久前，她決定在長島購買一套房子。她的條件是，周圍環境好，價格不要太貴，其中一個房間可以作畫室。 後來，她委托一位「特營銀行沒收房」的房地產經紀王山代為找房。拍賣前一天，她看中一套長島的一家庭住房。鄰居告訴她說，原屋主買房是為了投資，把房間改得很小，準備出租，但是卻沒有租出。前幾年這樣的房子很貴。她聽說房子的底價是25萬，但是對方的經紀人要40萬元。 她說，因為經濟不好，人們就不會買畫，也會影響她的收入。「我的貸款不能太多。」她希望以比底價高一點的價格買下該房。於是，她來拍賣場看看，能否用低價買下。因為價格超出她的預算，就沒有出價。 一對來自中國大陸的夫婦也參加拍賣會。來自黑龍江的妻子稱，他們夫婦10多年前在紐約法拉盛買了一套雙拚屋，現在房屋貸款已經付完。當時的價格是21.7萬，「有人估計這套房子現在可以賣到62.5萬元」。因為兩人即將退休，他們計畫再買一棟兩家庭的住房。「我們自己住一套，出租一套，可以有點收入。」 妻子說，他們現在也有矛盾。他們的獨生女因為不喜歡美國，已回到中國，在中國成家立業。「我們兩人住在一套大房子裏，感到空空蕩蕩。」他們有時也想回國養老，但是感覺中國空氣不好，水質較差。「但是，買到房子也會有問題。」如果剛買到房子，又要回國，房子就要賣掉。另外，他們還擔心，遇到的房客不好，就會很麻煩。 但是，北京籍的丈夫對美國充滿信心。他認為，美國仍然是世界上最發達的國家。盡管有那麽多欠款，仍然能夠借到錢。因此，他們還是委托經紀人看房。「經紀人得到消息後，就告訴他們拍賣會的消息。」但是，他們沒有帶1萬元的拍賣押金，「隻能來看看」。 華人富商 尋投資機會 參加拍賣會的華人中，不乏真正購買者，有的甚至是大買家。一位參加拍賣的華人男子稱，他不僅不能說出姓名，而且也不能說出籍貫，因為他在業內很有名，人們一聽就知道。他透露，他原來在中國大陸從事房地產開發，10多年前移民美國。「除了在美國開發外，在中國仍然有投資。」 他說，這是他第一次參加這種形式的拍賣會。他參加拍賣會既要看看有無好的投資項目，也想了解這種拍賣形式。「我想看他們怎樣經營。」他說，有的華人手裏有錢，但是因為目前經濟狀況不好，有錢無處投資。他的觀點是，買好區裏的便宜房子。 前幾年，美國房市紅火時，華人貸款很容易。貸款不要看收入。因此，許多溫州人用3萬元現金購買100萬元的房子。許多人用標會收入支付首付。有的溫州人甚至參加幾個互助會，籌集首付。 溫州人最愛麵子。「你用3萬元買了個100萬元的房子。我有5萬元，也要買100萬元的房子。」這樣才顯得有頭有臉。現在，情況發生變化。貸款公司要看工資單，還要看稅表。因此，買房子的華人減少了。 在目前市場不好的情況下，其它族裔的人都停止購房。但是，許多華人仍然購房，其中溫州人很多。他認為，這主要是溫州人可以出租給溫州人。「溫州人不欠房租，因此屋主收入穩定。」有些人把房子出租給老外。老外前幾個月按時付房租，以後就不付了。「屋主不得不打官司。」 出售與否 銀行說了算 此次拍賣會在長島一家酒店中舉行。王山說，他有兩個客人拍得。一位是華人，另一位是韓國人。拍中後，他和客人去一個房間內和銀行代表見麵。銀行希望再加錢，但被這位華人拒絕，「因為感覺不舒服」。「如果他們願意加錢，最後還是能夠成交。」 他說，參加拍賣會也有「吃螃蟹」的意思。他認為，此次的回收房拍賣會並不成功。「價格很低，有點炒作的味道。」例如，一棟長島50萬元的房子，隻拍20萬元。 最近一年，銀行回收房數量急劇上升。他說，華人都要買好區的房子，價格還要便宜。華人都喜歡法拉盛、新鮮草原和貝賽幾個地方的房子。但是，大多數回收房都不在華人社區。牙買加和長島的這類房子比較多。 他說，華人標得的那棟房子是位於艾姆赫斯特的兩家庭住房。原價為73.9萬元，銀行回收價是63萬元，裝修費花了10萬元。結果，拍賣會上隻拍賣了57.5萬元。他估計，銀行的底價應該是65萬元左右。 他認為，在法拍屋中，買銀行沒收房比較合算和保險。如果買預法拍的房屋，成交不容易。在這個階段，屋主是賣家，銀行作為參與者，可能不同意降價。這類房子還有一些附加條件，如支付欠款等。而且，也有人將此作為促銷手段，其實不是預法拍。 他也不建議華人購買法拍屋。「屋主就住在房子裏，驅趕屋主比較困難。而且，美國法律保護房客。」買家在買前不能去看房。法拍後，買家就要負責償還屋主欠款。而且，買家不能貸款，必須用現金購買。如果是大買家，一次多拿幾棟，可以降低風險。「如果隻買一棟，就可能踩到地雷。」 他認為，銀行回收房可以購買。銀行將屋主驅趕出去，還清貸款，獲得全部產權。但是，有些房屋可能被破壞。「如果想買便宜貨，可以關注銀行沒收房。」 回收房屋 將增加很多 先鋒地產的一位房屋經紀稱，銀行回收房一直都有，隻是多少的問題。從2006年開始，因為次級貸款的影響，銀行回收房開始增加。因為回收這類房子需要一到兩年時間才能完成程序上市，他估計從今年開始，這類房屋開始逐步上市。因此，最近幾年也是華人購買回收房的好時機。 他強調，華人都以為拍賣的房屋一定很便宜。「這個觀念不對。」買家希望透過拍賣買到便宜的房屋，而賣家則試圖用拍賣推高價格。「因此，拍賣的價格不一定會降低。拍賣也抬高價格，有推銷的功能。」 銀行拍賣與法院拍賣的最大不同是，銀行回收房價格低。它大多沒有裝修，多原樣出售，可能便宜一、二十萬。現在的形勢是，大家都想低價買房，而屋主感到價格低，不出售。「銀行不太在乎價格。」 目前，由於房地產市場的下跌，各個地產經紀公司業務量減少。但是，紐約經營回收房的華人地產公司很少，因此經營回收房的公司業務好一點。「我們總有成交的房屋。」 很多華人隻知道法拍屋，不知道銀行回收房。因此，許多華人把銀行回收房誤認為法拍屋。廣告刊登後，許多人打來電話，都是說法拍屋。他說，紐約華人社區的這類房屋很少，因此不了解。華人如果收入不夠，可以出租房屋還貸。而老外一般是自己住，不出租，較可能還不出貸款。 早獲信息 講價空間大目前，有關法拍屋的網站很多。美國致富集團負責人趙健說，2007年中，法拍屋多起來，價格很低。「但是，真正去找的時候，卻很難找到。」「其症結在於全國沒有一個統一的信息發布係統。」 他舉例來說，紐約華人喜歡在法拉盛買房子。但是，法拉盛的房屋貸款來自全國許多個銀行，各個銀行之間也互相不通氣。買房者不可能與全國的每家銀行一一聯係。他認為，銀行不會為回收房打廣告，因為這讓銀行很不光彩。 於是，銀行就把這些回收房轉給資產管理公司處理，後者再將這些房屋交給一些有聯係的房地產經紀公司銷售，經紀公司再將這些房屋放在全國經紀人協會網站（www.realtor. com）上推銷。但是，房屋經過每個機構，價格節節升高。投資者上網看房時，經紀人也不說是回收房。「雙方律師見麵後，才看到是銀行的房產。」這時，價格都談好了。 他說，如果在一開始知道這些底細，講價的餘地就很大。「越早知道，價格就可壓得越低。」他估計，談價的空間可達20%到50%。「如果幸運的話，甚至可以拿到70%的折扣。」 創辦網站 以提供信息 趙健說，一旦房屋借款人3個月沒有支付貸款，銀行就要通知兩個地方：一是縣或郡檔案辦公室（county clerk office）。全美國共有3000個以上的縣和郡。二是各州的產權公司（title company）。各個州有不止一個這樣的公司。不過，如果向每家公司去收集這方麵的資料，並不容易。 美國致富集團的母公司是一家全國產權公司。這家產權公司自1958年起就收集美國房屋產權的變化信息，向全國90%的金融機構提供。「與法拍有關的房屋信息僅是該公司的副產品。」為此，他們設立一個網站（www.americanwealthgroup.com），把總公司的有關信息放在網站上。 他說，該網站每天更新。「銀行第一天將通知交給產權公司，我們第二天就能夠拿到這個信息。」他說，該網站實行會員製。如果會員看到信息，就可以直接和銀行談。「這比經紀人的網站要早幾個月。」 該網站包括全國的房地產信息。他說，從網站上看，目前全國有100多萬棟與法拍有關的房屋，比去年增加120%。「全國每周增加2.8萬棟。」他說，這是美國曆史上從來沒有發生過的現象。 因為信息覆蓋全美國，他估計將來上網的購房者來自全國各地。該公司與全國各地的經紀人協會聯係，希望他們能夠提供經紀服務。「我們白白送信息和客人，因此沒有人會拒絕。」現在，全國已有30個州有他們聯係的經紀人。 獨特網站 優勢很明顯 李惠芝說，這個網站很有用。購房者先把地點輸進去，如縣名和州名，就能知道該縣或郡有多少房子，各種類型有多少；然後再輸入城市名或者郵編號碼，就能找到當地有多少房子。她認為，該網站有以下一些特點。 信息齊全。該網站包括全美國的房屋信息。除了100多萬法拍屋資料外，它還有140萬非法拍屋資料。每個房屋的信息中，有貸款銀行、產權轉移狀況、房屋曆史價格、周圍房屋的價格等。它還有房屋的地點、地址、原來屋主的姓名。全國所有的房子都在一個網站上，可以節省時間。 信息提前。公司每天更新信息。因為公司從銀行向產權公司提出報告時獲得信息，因此其信息獲得早於其它的相關機構。她認為，在房屋市場上，時間最重要。「提早獲得信息，就可搶先一步。」 資料準確、詳細。該信息來自全國產權公司，包含許多購房者需要的細節，如該房屋過去的貸款是多少，銀行用多少錢將房屋回收，這樣就可以知道銀行的底價，有利於購房者出價。信息中含有銀行的名稱，購房者可以和銀行直接聯係。 可以比價。每個房屋信息中包括附近其它房屋的信息。這些信息有房屋購買的時間、價格、貸款額等。這樣，購房者可以將周圍房屋的價格與準備購買的房屋價格進行比較，幫助購房決策。 該網站設有中英文雙語。「訪問者隻要點中文就可看到中文內容。」會員發出電子郵件後，網站將於24小時內回複。公司每周舉行回收房巴士購房團，帶購房者現場參觀。同時，公司還推出配套服務，代購房者與銀行經紀人聯係。 趙健說﹕「未來兩、三年，是一個購房的好時機。」過去，銀行高高在上，現在低下了頭。銀行現在因為手中的房子太多，不得不降價求售。他舉例說，過去銀行貸款80萬元給借款人買房，因為購房者無法償付貸款，銀行以60萬元買回，現在又以40萬元價格出售。「這就象是商品拍賣。」但是，一旦銀行緩過氣來，講價就沒有那麽容易了。（本報記者／韓傑 ）
房市驚濤─特別報導（二） 金融海嘯持續擴大，全球股災人人自危。佛羅裏達州棕櫚灘海岸（Palm Coast）是一個美麗的觀光熱點及度假聖地，以陽光、沙灘、棕櫚樹等吸引投資者及退休族。前幾年房市榮景時，不少華人紛紛投資佛州房市，沒想到現在佛州成了全美房市跌幅最大的重災區之一，房價平均下跌35%至40%。華人投資者損失慘重，麵臨房子租不出、賣不掉的困境，進退維穀。有的華人無力繼續支付房屋貸款，被迫淪為法拍屋。有些華人不甘損失，隻好硬著頭皮苦撐，但也叫苦連天，覺得「虧大了」！ 不過，也有一些華人尤其是來自中國大陸的投資者，由於手頭持有多餘資金，逆向操作，希望趁房市急劇下跌時，乘機「撿便宜」。一些房地產經紀也認為，如果手上有「閑錢」，目前反而是「進場」投資佛州房市的好時機，作為長線投資，以後將會有「很好的回報」。 值得注意的是，經濟學家預測，未來數月房市仍可能繼續惡化。房市前景不佳，估計美國將有數以10萬計的房子因付不出房貸遭拍賣。而受經濟低迷、金融風暴影響的佛州，是美國遭受房市衝擊最嚴重的地區之一，也是全美法拍屋率最高的兩個州之一，處處可見存屋待售或被拍賣的慘況。紐約一些華人稱自己在佛州投資的房屋為「斷頭屋」，既租不出也賣不掉，即使降價求售也無人問津，變成燙手山芋。 在高油價、高物價又全球暖化的時代，佛州近年本來已陷入經濟衰退中，現在又適逢次級房貸引爆的金融股市巨災，雪上加霜。不但有大量未售公寓，相關保險費和地稅等也在上升。這個州經濟的亮點是旅遊業，因金融風暴持續擴大，向來坐擁財富的美國有錢人家多遭波及，陷入財務困境，百萬美元級豪華住宅法拍大量流入市場，其中又以佛州和加州地區受創最深。 華爾街日報引述加州房地產市場研究機構Realty Trac調查指出，今年1月到8月，全美房價超過百萬美元的高檔住宅法拍屋數量上升7968棟，幾乎是去年同期4214棟的兩倍；200萬美元的住宅法拍屋更驚人，增至499棟，是去年同期201棟的2.5倍。 長期以來，市場普遍認為購買高檔住宅穩賺不賠。但房市風暴發生後，情況全盤逆轉。Realty Trac報告顯示，今年前8個月，全美百萬元以上住宅法拍屋，一半以上在加州，相當於4756棟，其次是佛州1088棟。加州與佛州各種價位的法拍屋數量都淩駕其它地區，是房市低迷下受創最重的兩個州。 房市泡沫 曆史重演 從目前形勢來看，美國出現新一波房地產泡沫恐在所難免，形勢險峻。20世紀是世界經濟快速發展的100年，房地產興盛是重要因素。1920年代中期，美國經濟出現短暫繁榮，建築業日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛州卻出現前所未有的房地產泡沫。無數投資者轉瞬間一無所有，富翁變成「負翁」，出現一幕幕悲劇。 佛羅裏達位於美國東南端，地理位置優越，冬季氣候溫暖而濕潤。第一次世界大戰結束後，這裏迅速成為普通百姓的冬日度假勝地，由於佛羅裏達的地價一直遠低於美國其它州，成為理想的投資地。許多美國人來到這裏，迫不及待地購買房地產。隨著需求增加，佛羅裏達的土地價格逐漸升值。尤其在1923年至1926年間，其地價出現驚人升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬元，1924年達100萬元，1925年則高達400萬元，這種不可思議的三級跳升幅，造成一股洶湧澎湃的炒賣房地產狂潮。 據統計，到1925年，邁阿密市居然出現了2000多家地產公司，當時該市僅有7萬5000人口，竟有2萬5000名地產經紀，平均每三名居民就有一位專做地產買賣。當時，地價每上升10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍。那幾年，人們的口頭禪是「今天不買，明天就買不到了」！在這種狂潮推動下，一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入炒房者行列。 好景不長。到1926年，佛羅裏達房地產泡沫迅速破碎，許多破產的企業家、銀行家或自殺、或淪為乞丐，其中包括「麥當勞教父」雷·克洛克，一度淪為紙杯推銷員。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，引發華爾街股市的崩潰，最終演變成1930年代的世界經濟大危機，對當時和後來的世界經濟發展造成深遠影響。 曆史盛衰循環重複，目前佛州新一波房地產市場泡沫瀕臨破滅，並波及不少喜歡投資置業的華人「損手爛腳」。其實早在2006年世界房地產熱還高燒不退時，就有金融學家預言美國房地產市場崩盤在即，並將引發經濟衰退。其根據是貨幣政策傾向過度緊縮，美元走弱也將促使美國房市泡沫化，結果不幸言中。 隔山買牛 得不償失 棕櫚灘島是位於南佛羅裏達邁阿密市以北65公裏處的一個堰洲島，西靠近岸內航道，東臨大西洋。旅遊季節數以萬計的遊客蜂擁而至，這裏草木茂盛，海灘上滿布高大的棕櫚樹，優越的海洋性環境氣候在世界眾多一流的旅遊勝地中位於前列。優美的自然風光、多樣的文化交錯、矚目的社交活動，使棕櫚灘成為世界各地旅遊者心目中向往的天堂，也吸引許多紐約華人到此投資房地產。 在紐約華埠開設針灸診所的Michelle，2005年意欲投資房地產改善家庭經濟，當時適值紐約房地產高峰期，以同樣房價，在佛州可購入2、3棟房子。不少華人一窩蜂將投資目標瞄準佛州。Michelle也參加一名喬姓華人地產經紀率領的「購屋團」，到佛州投資房地產。 Michelle說，當時佛州房市一片熱火朝天的景象。「購屋團」一行抵佛州當晚，即從機場直奔售屋地點。這時已是夜幕低垂，四周漆黑一團，隻見售屋地點大排長龍。Michelle被安排看的房子開價25萬元，本想還價，對方分文不減，就已開口叫「next」（下一個）。 Michelle說，購屋本是人生大事，應慎重考慮。可是，當時在佛州買房子居然好像「買菜」一樣隨便，甚至給人「不要錢」的感覺，似乎不買就會「蝕底」吃虧。 喬姓經紀對她說，剛才那棟屋你要還價，結果排在你後麵的分文不少成交。「這裏的房子，你今天買入，明天賣掉就賺錢了！就好像股票買賣一樣。」一席話說得Michelle後悔不迭。 Michelle現在回想當時情況，覺得真是人人鬼迷心竅頭腦發熱。她舉例，一名同行的中餐館老板不假思索就購入6間屋；另一名在郵局工作的曾先生，辭掉工作全身投入。 Michelle本想退而求其次投資一塊地皮，喬姓經紀表示，他們公司投資了10多棟房屋，可以24萬8000元的價格轉讓一間給她。 過不多久，喬姓經紀表示，有位客人想要她的房子，進出之間可以賺1萬多元。Michelle說自己初涉房地產，缺乏經驗，不知道「即買即賣」，不但銀行要罰款，還要扣除許多手續費。她埋怨經紀人為了賺錢，沒有告知她這些基本常識，反而遊說她將房屋轉手。結果房子出讓後，帳麵上好像賺錢，實則扣除手續費、律師費等，還虧了5000多元，「不賺反賠」。她說自己是個單親媽媽，上有老，下有小，家計負擔沉重，後悔輕信人言。一時難過，忍不住哭了起來，經紀人怕事情鬧大，將部分傭金退還給她減輕損失。 在經紀人「天花亂墜」的遊說下，加上看到別人接二連三購入更多房屋，Michelle不甘人後，前後共買了三棟房子，其中一棟原來是塊地皮，她以8萬7000元購入再貸款蓋房，共花了23萬元。 Michelle又購入一塊「火燒地」欲建造新屋出售牟利。經紀人對她說，這塊荒地曾被山火燒過，「越燒越旺」，一定會「發」，她連這塊地在什麽地方都沒弄清楚，就「隔山買牛」，花了3萬1500元首期款，買下這塊地，再建造房子。承造商蓋好房後通知她驗收，但不知何故，經紀人沒有轉告她，承造商便將房子收回。她要經紀人賠償損失，經紀人說給她另一棟房子，那筆錢就當頭期款，但沒有任何法律文件。她一直追問房子下落，對方初時諸多推托，最後幹脆不接她的電話了，至今不得要領。 Michelle目前在佛州唯一實際擁有的房子，也令她非常頭痛。一如雞肋，「食之無味，棄之可惜」。房子租不出，賣不掉。 她說，按照紐約標準，佛州的房子堪稱「百萬豪宅」，四居室二廳，裝修富麗堂皇，但月租僅得千元，扣除100元管理費，月入900元。她每月房貸需付1600元，加上地稅每年3000多元，入不敷出。現在房價大跌，想放棄又不甘心，進退兩難，非常矛盾。 在投資佛州房市的華人中，Michelle還不是最倒黴的。在布碌侖開設五金店的薛先生，將多年辛苦所賺的錢，全部投入佛州房地產，是個比較典型的投資失利個案。 薛先生也是2005年參加喬姓經紀人的「購屋團」，先後在佛州購入3、4棟屋和幾塊地皮，每月所付房貸需要1萬多元，對他是「沉重的負擔」。他後悔自己誤信經紀人開列的「美好藍圖」，犯了將「全部雞蛋」放入一個籃子內的投資大忌。他的本意是2、3年房子升值後，即將其中兩間出手牟利。但人算不如天算，由於房子租不出去，資金全被「套牢」，每月左支右絀，挪了東牆補西牆，苦不堪言。 資不抵債 壯士斷臂 紐約地產資深經紀查理（Charle），認識一位山東籍朋友，朋友跟他說起，在佛州棕櫚灘投資房地產，7年以來共賺了30萬元，令他羨慕不已，「蠢蠢欲動」。 2005年，他跟隨購房團前往佛州棕櫚灘一個新開發的別墅住宅區看屋，這個社區共推出800棟新落成的住宅，屋後運河環繞，並配有停泊遊艇的私人碼頭。查理說，那裏的環境實在太美了，親臨其境，看到繁星點點，水麵波光粼粼，停泊著大大小小的船隻，「看得人心癢癢的，去的人幾乎沒有不動心的，幾乎都在那裏買了房產。」 不過，查理雖然很喜歡那裏的房子，第一次仍比較審慎，未敢貿然投資。不久他跟幾位畫家朋友說起，他們實地觀察後，紛紛成為佛州屋主。查理當時「心裏有點不平衡」，心想朋友們都買了房子，反而自己沒有買。他說，本來紐約也是一個值得投資的好地方，但也要看看外麵的世界是否不一樣，而且應分散投資。 他查了一下資料，發現當時全美160多個建築商都到佛州蓋房，佛州已成為全國發展最快的州。在他猶豫不決時，半年多來房子已漲了幾萬元，令他覺得事不宜遲。他想，不如自己也買一棟屋，將來退休時可到佛州養老，或者待房子升值後轉手牟利。 2005年底，查理以43萬元買了一棟別墅，付了首期款10萬元，貸款33萬元，每月房貸加地稅等約2400元，30年還清。查理最初打的如意算盤是付了首期後，將房子出租，用以補貼房屋貸款。沒想到那地方雖然風景美麗，卻失業率高企，房子很難出租，即使有人租，月租也隻有千餘元，查理每月扣除房租收入還要倒貼1500元，這還不算平時的房屋維修費。 查理買房子的第2年（2006年），房市開始下滑，到今年一發不可收拾，查理的房子已經從43萬元跌到30萬元以下，房客前幾個月開始拖欠租金。最近管理公司通知他說，發現他的別墅後院臨河一堵牆壁有個破洞，維修費估價8000多元。 這兩年房地產市道不景，查理收入大受影響，他在紐約長島的住宅每月也要付房貸，如再繼續負擔佛州的房貸和維修費，無疑百上加斤。加上他目前仍欠銀行貸款31萬多元，房子市場價格與房貸相比變成負資產，既然已經資不抵債，查理夫婦左思右想，權衡得失，決定長痛不如短痛，幹脆壯士斷臂，現已止付房貸4個月，準備讓銀行沒收拍賣。此舉除了損失首期付款10萬元，這幾年付出的房貸、地稅等費用也都血本無歸。 查理說，這是迫不得已的做法，如果房市熬過一兩年會回春，咬咬牙也就過去了，但眼前看不到房市短期內複蘇的跡象。 他本來曾經計畫將別墅作自己的度假屋，但由於路途遙遠，工作繁忙，迄今一次也沒享受過。到目前為止，「那房子我隻看過一眼」。他總結自己這次投資佛州房市「損手爛腳」的經驗說，他犯了一個「重大錯誤」，房市一如股票有漲有跌，投資房地產要有流動資金支持，這是最基本的投資原則，碰到經濟大環境不好時才不會驚慌失措，不能光靠房租補貼，否則一有風吹草動，就會周轉不靈造成被動。 考慮不周 後遺症多 紐約畫家潘一杭2005年上半年前往佛州購屋，比查理早了半年，同樣一棟別墅住宅的房價是40萬元，此後與他相熟的一群畫家朋友也相繼在附近購屋。 潘一杭說，他們都是被周遭美麗的環境和自然風光吸引，而對許多日常生活細節的事情考慮不周，現在卻有一大堆後遺症，包括地稅激增，最初他們購屋時，地稅才1000多元，不過3年多，卻激增至5000多元。由於他們很少有時間前間前往佛州，房屋維修、管理等都要委托他人，難免照顧不周，經常收到社區管理部門的罰單，諸如割草、籬笆傾斜、私人碼頭沒有打掃幹淨，都以影響社區環境等理由被罰款，這都是當初投資沒有想到的問題。 他說，由於房子不易出租，而且租金不多，萬一遇到不好的房客「搞破壞」，更是得不償失，他隻好將房子長期空置。不久前由於冰箱水管爆裂，未能及時排除積水，其中一堵牆有發黴跡象，本來將水清除後就會沒事，但管理處卻小題大作，搬出一大堆規章製度，他親自跑了一趟才能善後。他慶幸他購買的房屋保險包括水險，這次意外造成的損失由保險公司理賠。 目前，這一帶的房價掉了至少35%，潘一杭說幸虧自己早就作好長線投資的計畫，現在隻好繼續付房貸，否則損失更大，希望熬過這段非常時期，待房價回升後再作下一步打算。 潘一杭提供「過來人」的經驗說，棕櫚灘這個地方適合養老，但如果作為短線投資，希望短時間內獲利，恐怕就要三思。尤其不要投資一些自己鞭長莫及的物業。 燙手山芋 有價無市 在紐約長島經營加油站的唐偉倫、張梅夫婦，在2005年12月佛州地產最高峰時，在棕櫚灘一口氣投資了三棟屋，房價分別為47萬、35萬及25萬元；另外，他們還在地通拿海灘（Daytona Beach）附近投資一個加油站，目前由於當地失業率高，隻有其中一棟屋出租，三屋房價均下跌35%至40%。他一棟「豪宅」現在下跌至市價40萬元，也隻是「有價無市」，「若插牌求售，是賣不出去的」。幸虧他的加油站生意不錯，其收入可以補貼房貸不足。 唐偉倫說，當初他決定投資佛州房地產，是由於他看到當地到處大興土木、一片繁榮興旺的景象，附近的哥爾夫球場、鄉村俱樂部正在興建。沒想到不過3年，那裏今非昔比，好像成了「鬼域」。 他認為自己比較幸運的是，當時以非常不錯的價錢，投資了一個加油站，其時油站附近非常荒涼，生意不好，奄奄一息，所以要價偏低。他看中附近正在開發，市府有遠景發展規劃，並且正在大興土木拓寬馬路，油站地點靠近高速公路出口。 他僅投資20萬元，就拿下總值76萬元的油站，並花1萬元改建翻新，不久市府開通道路，油站因「隻此一家，別無分店」，生意滔滔。 他講述其經驗供華人參考，他說投資一定要有長遠目標，不能一窩蜂，他承認當日購房時「猛」了一點。而投資房地產，要注意當地交通、娛樂設施等是否配套，要有長期投資計畫，不能急功近利，而且最好有其它零售業之類的生意，很快有現金回報，幫助周轉，才能化被動為主動，不致變成燙手山芋。他希望待經濟好景時，目前的投資會獲得回報。 逆向操作 人棄我取 俗話說：有人辭官歸故裏，有人連夜趕科場。來自廣東的吳律師，幾年前就已投資佛州房產，現在房價急劇下跌，她不退反進。最近飛來美國，與在拉斯維加斯工作的兒子聯手，逆向操作，擬乘時「拾死雞」（意謂「撿便宜」）購買更多房屋。她說，深圳一棟不怎麽樣的別墅住宅要300、400萬人民幣，這裏同樣格局的房屋，僅需30萬美元，在深圳就稱得上「豪宅」了，反正她手頭有多餘資金，放在股票上反而不放心，還是持有實業穩賺不賠。她認為，房市不景隻是暫時現象，經濟再低迷，人們總要有一個居住環境，人棄我取，她不但繼續投資佛州房地產，目前還準備進軍拉斯維加斯。 專門從事佛州房地產的紐約地產經紀劉小姐認為，佛州房市目前跌幅厲害，但相信是受世界經濟大環境影響，隻是暫時現象。從投資角度來看，如果手上有「閑錢」，目前反而是「進場」投資佛州房市的好時機，她相信作為長線投資，以後將會有「很好的回報」。 劉小姐說，佛州棕櫚灘有得天獨厚的自然環境和發展前景，氣候宜人，空氣清新，其開發模式與紐約長島很相似，生活質量高，交通四通八達。未來是一個很適合居住及養老的地方，以後經濟回春時，房價將水漲船高。不過，她提醒華人投資者，必須量力而行，根據自己的財力進行周詳的財務規劃，才能在金融風暴中立於不敗之地。 至於不少華人屋主拿罰單的問題，劉小姐說，美國是一個很注重環境保護和社區觀感的社會，華人不要買了房子就算了，一定要注意管理維修和保持整潔，所謂「各處鄉村各處例」，入鄉必須隨俗。（本報記者／曾慧燕） |
