正文
作者：時寒冰
現在，我要明確地表述自己的觀點：中國商品房已經沒有任何投資價值。
商品房有三大功能：居住功能、投資功能和生產功能（用於生產）。鑒於中國的實際情況，通常人們一般忽略生產功能，重點談論居住功能和投資功能。
商品房的投資功能正在急劇弱化。
不妨用一個具體的例子來說明。今天，我到報社去的路上，有人給我塞了一份房產廣告，裏麵介紹的一個樓盤在我報社附近，其中一套65平方米的商品房（毛坯房），售價是150萬元。這套住房的價格在3年前用80萬可以買到。正是這種漲速，給了開發商和中介公司等既得利益者，鼓吹商品房投資價值的底氣。下麵具體分析：
如果購買這個小戶型，首付2成即30萬元，餘下的120按揭，貸款30年，那麽，這個房子買下來，僅貸款利息就超過120萬元。30萬＋120萬＋ 120（利息）＝270萬元。而且，這個房子僅僅是毛坯房，裝修還要花去10萬左右。這280萬元將成為許多人沉重的噩夢！
而且，中國商品房的平均壽命非常短暫。建設部專家指出：“國內商品房住宅土地年限是70年，住宅建築規範設計的住宅使用年限是50年，但國內住宅的平均壽命卻僅僅為30年。”就連地產界的著名理論家任誌強先生自己也在其文章中說：我國目前的住宅建築平均壽命僅為30年。大多數80年代初期建設的住房已麵臨著大量拆除的階段，這也就是為什麽我國的GDP已連續多年地保持著10%左右的高增長，但國民財富的增加卻遠遠地低於GDP增長速度地原因。
房屋壽命短，主要是因為，現在的房地產市場是賣方市場，開發商占據主動，他們沒有任何提高房屋建築質量的動力（杭州某小區曾經爆出用毛竹替代承受重牆鋼筋的惡性事件）。加之一些開發商本身就是皮包商人，有的做幾年賺足錢後就移民國外去了，他們有什麽動力去提高質量？
根據我國現有規定，新建商品房的竣工質量驗收實行由開發商自行進行、工程監理資料備案製度，開發商隻要出具《建設工程竣工驗收備案表》就可以交付，質檢部門的職責也從過去“直接核驗工程質量”轉變為對工程進行“竣工驗收備案”。這一規定實際上在弱化政府部門房屋監管的力度，至於官商勾結因素就更不用說了。
另一方麵，消費者在整個購房過程中與開發商所掌握的信息嚴重不對稱，大多數購房者不知道自己所購買的房屋是否存在質量問題。加之開發商是按棟而非按戶來進行工程質量驗收，房屋出現質量問題在所難免。
即使房屋質量是可靠的，我國的商品房是不落地的，即住房與土地是分離的，隻是依附於別人土地上的一個“空中樓閣”。不像國外，買房的同時也擁有了房子下麵的土地。我們的房價憑什麽與國外相差無幾？我們這裏的商品房用地隻有70年。從這個角度來看，我們所謂的買房隻是一次性繳清了若幹年的租金而已。在這個周期結束後，我們的子孫後代又麵臨著新一輪被掠奪的命運。那些因為買了房就幫助開發商鼓吹、推動房價上漲的人，你們可曾想到自己子孫今後的苦難輪回？
除此，商品房的價值存在著一個天然的貶值因素，即折舊因素，現階段由於房價持續上漲，折舊問題被忽略了。但是，等到房價停止上漲，隨著時間的流逝，這個問題就會凸顯出來。如果僅從折舊因素來看，一套住房在35年後價值隻有當初的一半。
還有規劃的問題，即有些商品房剛使用幾年，由於城市規劃的更改而麵臨拆除的命運，這種因素在目前是無法抗拒的。
另外，最近幾年房價持續飛漲，已經透支了未來20年以上的利潤空間，深圳市的房價更是在今年創下了5個月上漲70%的速度，房價與香港的房價相差無幾。
除了房屋短命、房屋不落地、折舊、城市規劃更改風險、利潤嚴重透支五個因素，還有加息因素、政策調控因素、投資產品日益豐富因素等給商品房投資帶來的風險，還有未來獲利預期降低的風險、商品房本身具備的流動性差、變現差的風險等等，綜合這些風險，我國商品房現在已經沒有任何投資價值。剩下的隻有賭、隻有騙、隻有官商之間的肮髒勾結、隻有近似於傳銷的炒作，任何一個買房人在高價買房後，隻能等待一個更傻的人從他手中接過風險。
現在的房地產市場已經成為一個妖魔鬼怪橫行的巨大的傳銷場所，一個各種疾病、怪病交織的汙穢的大妓院，隻能靠鼓吹、欺騙來延續暴利，而那些最大的獲利者就是握有權力或者能夠與權力媾和的無恥之徒。這些既得利益者正在逐漸演變成一個置中國經濟與中國人幸福未來於危險境地的黑惡勢力或邪教組織。
現在，再從另外一個角度來看待這一問題。
倘若這個人手中的30萬元不去買房，而是租房，同樣在這個樓盤，65平方米的商品房（精裝修房）租金不到2000元，一年下來是24000元。上海的房租一般是“付三押一”，即一次性支付三個月的租金，第一次多交一個月的房租作為押金。這個人可以留足生活費用（其房屋租金可以通過正常工作賺錢支付），用剩餘的25萬元投資，比如，投資股票，即使資金平均7年多翻一番，這25萬元在30年後也變成了400萬元多（25→50→100→200→400）。
當然，股市有漲有落，如果遇到好的行情，比如2005年至今，有些投資者已經賺了20多倍，遇到壞的行情，還會損失一些，但整體而言，倘若中國經濟不出現大的問題，經過長達30年的投資，那個投資者25萬元的本金即使達不到400多萬元的目標，未來30年所獲取的回報依然是值得期待的，更何況這位投資者本身還有工作，有自己的收入。當然，這位投資者還可以用這25萬元的本金去做生意或投資別的領域來獲取收益。
一些鼓吹商品房投資價值的人認為，投資股市是有風險的，倘若經濟發生問題，股票可能虧錢。在這些既得利益者及其豢養的二奶學者眼中，除了投資房市，投資哪裏都是充滿風險的。問題是，倘若經濟發生問題，房市就能獨善其身嗎？誰能保證日本當初樓市崩盤的那一幕不在中國重演？
最起碼，我們應該承認，這個投資者在租房的過程中，他的資產呈現出增長的態勢，其幸福感是一個逐步增長的過程。
租房還有一個很大的好處。我一位朋友在上海租的第一套房，樓上的住戶經常夜裏才下班，而且，進房間不換鞋，聲音很大。他們的兒子則是白天鬧，小家夥喜歡扔東西玩，我這位朋友無論白天、晚上都不得安寧，煩得都快瘋掉了。他很快就退房，去另外一個地方租了一套房，環境優美，也沒有了上述困擾。可是，如果房子是你買的，你還能輕易離開嗎？無論是找樓上的住戶維權，還是搬家，都麵臨著比較大的難度和比較高的成本。
假如更加不幸，你買的房屋質量很差，被奸商算計了，向開發商討公道又將付出難以估量的時間成本和金錢成本，如果維權失敗，無疑又被坑害了一把。在官商勾結橫行的今天，有幾個維權者能夠得到好結局的？
現在的房市就是一個徹頭徹尾的大騙局。開發商、逐利的地方政府、銀行、房屋中介公司、腐敗的官員……這些人都是拚命通過房地產牟利，而這一切最終必然會種下惡果。
最近幾天，我在查閱有關日本經濟的資料。閱讀了日本小泉內閣經濟財政大臣（兼任金融大臣）的竹中平藏（經濟學博士）、“日本戰略之父”大前研一的幾本書。其中，大前研一對日本樓市的評論令我欽佩。他直言不諱地寫到：日本相關單位打著“可以慢慢還錢”的幌子，胡亂核發房屋貸款，騙上班族買房子，讓上班族協助政府應對不景氣的經濟。
對照一下，我們的一些地方政府是不是也在這樣做？隻不過我們是在延續虛假的房市繁榮。那麽，這樣做的結果是什麽呢？
大前研一的作品讓我深受啟發。他認為，現在許多政策之所以不能促使日本經濟發生大的變化，根本原因在於，經過樓市泡沫後已經發生了一個被人忽略的天翻地覆的變化，那就是日本中產階層的分化——中產階層逐漸向上向下分化，即一部分擁有更多財富，一部分則滑落到下層。龐大的日本中產階級一直是典型的最穩定的橄欖型社會結構，而這種結構正在逐漸向M型社會轉換，而日本幾屆政府都忽略了這個變化。
當我通過利益分析法對照中國的現狀時，發現我國的房市現狀可能比日本更為危險。因為我國的中產階層尚未形成，而樓市泡沫一旦破滅，最受影響的往往是這類人，而房市中各個既得利益集團都在置民生於不顧，大肆地掠奪財富。一旦發生危險，脆弱的中產階層將很快向下跌落。我國的社會結構將變成更為嚴重的兩極分化。黨的十六大報告提出，收入分配將以共同富裕為目標，擴大中等收入者比重，提高低收入者收入水平，以構建“橄欖型”的財富結構。如果房市的掠奪性延續下去，將背離這一目標。
因此，中央政府應該以更加嚴厲的手段調控房價，對於地方政府、開發商、銀行、房屋中間、炒房者等等違規乃至違法犯罪行為，應當嚴厲懲處。同時，加大社會保障性住房供應，以使住房這一問題不再繼續損害民生。總之，必須改變樓市嗜血的掠奪性，促使其本身包含的公益性特征的回歸。
現在，我要明確地表述自己的觀點：中國商品房已經沒有任何投資價值。
商品房有三大功能：居住功能、投資功能和生產功能（用於生產）。鑒於中國的實際情況，通常人們一般忽略生產功能，重點談論居住功能和投資功能。
商品房的投資功能正在急劇弱化。
不妨用一個具體的例子來說明。今天，我到報社去的路上，有人給我塞了一份房產廣告，裏麵介紹的一個樓盤在我報社附近，其中一套65平方米的商品房（毛坯房），售價是150萬元。這套住房的價格在3年前用80萬可以買到。正是這種漲速，給了開發商和中介公司等既得利益者，鼓吹商品房投資價值的底氣。下麵具體分析：
如果購買這個小戶型，首付2成即30萬元，餘下的120按揭，貸款30年，那麽，這個房子買下來，僅貸款利息就超過120萬元。30萬＋120萬＋ 120（利息）＝270萬元。而且，這個房子僅僅是毛坯房，裝修還要花去10萬左右。這280萬元將成為許多人沉重的噩夢！
而且，中國商品房的平均壽命非常短暫。建設部專家指出：“國內商品房住宅土地年限是70年，住宅建築規範設計的住宅使用年限是50年，但國內住宅的平均壽命卻僅僅為30年。”就連地產界的著名理論家任誌強先生自己也在其文章中說：我國目前的住宅建築平均壽命僅為30年。大多數80年代初期建設的住房已麵臨著大量拆除的階段，這也就是為什麽我國的GDP已連續多年地保持著10%左右的高增長，但國民財富的增加卻遠遠地低於GDP增長速度地原因。
房屋壽命短，主要是因為，現在的房地產市場是賣方市場，開發商占據主動，他們沒有任何提高房屋建築質量的動力（杭州某小區曾經爆出用毛竹替代承受重牆鋼筋的惡性事件）。加之一些開發商本身就是皮包商人，有的做幾年賺足錢後就移民國外去了，他們有什麽動力去提高質量？
根據我國現有規定，新建商品房的竣工質量驗收實行由開發商自行進行、工程監理資料備案製度，開發商隻要出具《建設工程竣工驗收備案表》就可以交付，質檢部門的職責也從過去“直接核驗工程質量”轉變為對工程進行“竣工驗收備案”。這一規定實際上在弱化政府部門房屋監管的力度，至於官商勾結因素就更不用說了。
另一方麵，消費者在整個購房過程中與開發商所掌握的信息嚴重不對稱，大多數購房者不知道自己所購買的房屋是否存在質量問題。加之開發商是按棟而非按戶來進行工程質量驗收，房屋出現質量問題在所難免。
即使房屋質量是可靠的，我國的商品房是不落地的，即住房與土地是分離的，隻是依附於別人土地上的一個“空中樓閣”。不像國外，買房的同時也擁有了房子下麵的土地。我們的房價憑什麽與國外相差無幾？我們這裏的商品房用地隻有70年。從這個角度來看，我們所謂的買房隻是一次性繳清了若幹年的租金而已。在這個周期結束後，我們的子孫後代又麵臨著新一輪被掠奪的命運。那些因為買了房就幫助開發商鼓吹、推動房價上漲的人，你們可曾想到自己子孫今後的苦難輪回？
除此，商品房的價值存在著一個天然的貶值因素，即折舊因素，現階段由於房價持續上漲，折舊問題被忽略了。但是，等到房價停止上漲，隨著時間的流逝，這個問題就會凸顯出來。如果僅從折舊因素來看，一套住房在35年後價值隻有當初的一半。
還有規劃的問題，即有些商品房剛使用幾年，由於城市規劃的更改而麵臨拆除的命運，這種因素在目前是無法抗拒的。
另外，最近幾年房價持續飛漲，已經透支了未來20年以上的利潤空間，深圳市的房價更是在今年創下了5個月上漲70%的速度，房價與香港的房價相差無幾。
除了房屋短命、房屋不落地、折舊、城市規劃更改風險、利潤嚴重透支五個因素，還有加息因素、政策調控因素、投資產品日益豐富因素等給商品房投資帶來的風險，還有未來獲利預期降低的風險、商品房本身具備的流動性差、變現差的風險等等，綜合這些風險，我國商品房現在已經沒有任何投資價值。剩下的隻有賭、隻有騙、隻有官商之間的肮髒勾結、隻有近似於傳銷的炒作，任何一個買房人在高價買房後，隻能等待一個更傻的人從他手中接過風險。
現在的房地產市場已經成為一個妖魔鬼怪橫行的巨大的傳銷場所，一個各種疾病、怪病交織的汙穢的大妓院，隻能靠鼓吹、欺騙來延續暴利，而那些最大的獲利者就是握有權力或者能夠與權力媾和的無恥之徒。這些既得利益者正在逐漸演變成一個置中國經濟與中國人幸福未來於危險境地的黑惡勢力或邪教組織。
現在，再從另外一個角度來看待這一問題。
倘若這個人手中的30萬元不去買房，而是租房，同樣在這個樓盤，65平方米的商品房（精裝修房）租金不到2000元，一年下來是24000元。上海的房租一般是“付三押一”，即一次性支付三個月的租金，第一次多交一個月的房租作為押金。這個人可以留足生活費用（其房屋租金可以通過正常工作賺錢支付），用剩餘的25萬元投資，比如，投資股票，即使資金平均7年多翻一番，這25萬元在30年後也變成了400萬元多（25→50→100→200→400）。
當然，股市有漲有落，如果遇到好的行情，比如2005年至今，有些投資者已經賺了20多倍，遇到壞的行情，還會損失一些，但整體而言，倘若中國經濟不出現大的問題，經過長達30年的投資，那個投資者25萬元的本金即使達不到400多萬元的目標，未來30年所獲取的回報依然是值得期待的，更何況這位投資者本身還有工作，有自己的收入。當然，這位投資者還可以用這25萬元的本金去做生意或投資別的領域來獲取收益。
一些鼓吹商品房投資價值的人認為，投資股市是有風險的，倘若經濟發生問題，股票可能虧錢。在這些既得利益者及其豢養的二奶學者眼中，除了投資房市，投資哪裏都是充滿風險的。問題是，倘若經濟發生問題，房市就能獨善其身嗎？誰能保證日本當初樓市崩盤的那一幕不在中國重演？
最起碼，我們應該承認，這個投資者在租房的過程中，他的資產呈現出增長的態勢，其幸福感是一個逐步增長的過程。
租房還有一個很大的好處。我一位朋友在上海租的第一套房，樓上的住戶經常夜裏才下班，而且，進房間不換鞋，聲音很大。他們的兒子則是白天鬧，小家夥喜歡扔東西玩，我這位朋友無論白天、晚上都不得安寧，煩得都快瘋掉了。他很快就退房，去另外一個地方租了一套房，環境優美，也沒有了上述困擾。可是，如果房子是你買的，你還能輕易離開嗎？無論是找樓上的住戶維權，還是搬家，都麵臨著比較大的難度和比較高的成本。
假如更加不幸，你買的房屋質量很差，被奸商算計了，向開發商討公道又將付出難以估量的時間成本和金錢成本，如果維權失敗，無疑又被坑害了一把。在官商勾結橫行的今天，有幾個維權者能夠得到好結局的？
現在的房市就是一個徹頭徹尾的大騙局。開發商、逐利的地方政府、銀行、房屋中介公司、腐敗的官員……這些人都是拚命通過房地產牟利，而這一切最終必然會種下惡果。
最近幾天，我在查閱有關日本經濟的資料。閱讀了日本小泉內閣經濟財政大臣（兼任金融大臣）的竹中平藏（經濟學博士）、“日本戰略之父”大前研一的幾本書。其中，大前研一對日本樓市的評論令我欽佩。他直言不諱地寫到：日本相關單位打著“可以慢慢還錢”的幌子，胡亂核發房屋貸款，騙上班族買房子，讓上班族協助政府應對不景氣的經濟。
對照一下，我們的一些地方政府是不是也在這樣做？隻不過我們是在延續虛假的房市繁榮。那麽，這樣做的結果是什麽呢？
大前研一的作品讓我深受啟發。他認為，現在許多政策之所以不能促使日本經濟發生大的變化，根本原因在於，經過樓市泡沫後已經發生了一個被人忽略的天翻地覆的變化，那就是日本中產階層的分化——中產階層逐漸向上向下分化，即一部分擁有更多財富，一部分則滑落到下層。龐大的日本中產階級一直是典型的最穩定的橄欖型社會結構，而這種結構正在逐漸向M型社會轉換，而日本幾屆政府都忽略了這個變化。
當我通過利益分析法對照中國的現狀時，發現我國的房市現狀可能比日本更為危險。因為我國的中產階層尚未形成，而樓市泡沫一旦破滅，最受影響的往往是這類人，而房市中各個既得利益集團都在置民生於不顧，大肆地掠奪財富。一旦發生危險，脆弱的中產階層將很快向下跌落。我國的社會結構將變成更為嚴重的兩極分化。黨的十六大報告提出，收入分配將以共同富裕為目標，擴大中等收入者比重，提高低收入者收入水平，以構建“橄欖型”的財富結構。如果房市的掠奪性延續下去，將背離這一目標。
因此，中央政府應該以更加嚴厲的手段調控房價，對於地方政府、開發商、銀行、房屋中間、炒房者等等違規乃至違法犯罪行為，應當嚴厲懲處。同時，加大社會保障性住房供應，以使住房這一問題不再繼續損害民生。總之，必須改變樓市嗜血的掠奪性，促使其本身包含的公益性特征的回歸。
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