中國房貸風險遠大於美國次按危機

作者：易憲容

美國的次按危機已經延續了快一年，在2007年年初的時候，我已經看到其問題，但是當時估計問題不會太嚴重，因為次按所涉及的貸款占整個個人按揭貸款的比重太小，但沒有想到次按的證券化會對整個國際市場產生如此重大的影響，而且這種影響到目前還不能說走出了盡頭。這可能與次按證券化後的金融衍生產品的風險無限放大有關。

因為，從美國按揭貸款的分類來看，美國住房抵押貸款市場分3個層次：優質貸款市場，其貸款對象為信用評分為660分以上個人。這種按揭貸款首付比例通常為20%，月供占收入比例不高於40%，此類貸款占住房按揭貸款80%以上；次優級按揭貸款，其貸款對象為信用評分在620-660分之間，這類貸款對象主要是指信用記錄較弱的人，如自雇以及無法提供收入證明的個人，貸款占按揭貸款比重4-5%；次級按揭貸款，其對象為信用分數低於620分的個人，其首付比例較低、月供占收入比例較高，此類貸款占按揭貸款的比重為13-15%。

還有，從美國次按產品的特點來看，它又可分為無本金貸款，即首付為零，以30年期分攤月供金額；可調整利率貸款，即在貸款頭兩年采取優惠利率或低利率，2年後實行市場利率，利率逐漸提高；選擇性可調整利率貸款，允許借款人在一定時期內按低於正常利率水平月供，差額自動計入貸款本金。因此，次按產品就表現為月供調整頻繁、還款壓力前鬆後緊、產品設計繁雜、風險控製自我放鬆等。加上次按產品的證券化，從而使次按風險容易無限放大。

以此來對照中國個人住房按揭貸款，盡管美國次按危機對中國金融產生的影響微乎其微，但是這裏有許多值深入思考的問題。試想，美國次按占整個按揭貸款比重這樣低，而且次按對象也是通過信用評級進入的，但是，就是這樣一個小的問題就引起美國及國際金融市場巨大的金融危機，而且從短期來看，這種危機還一時無法化解。這就說明了以往那種個人按揭貸款為優質資產的神話已經打破，個按的特殊性就是於住房按揭貸款的周期性影響，而且也說明了隨著房地產市場周期性變化，個人按揭貸款潛在金融風險也很大。而且，當房地產市場繁榮時，個人住房按揭貸款的風險都會潛伏下來，但是，當房地產市場出現周期性的變化時，其麵對的風險可大了。還有，美國的住房貸款還有按揭貸款多元化的市場體係及產品、嚴格的金融監管體係及健全的個人信用係統等。盡管這樣，美國的個人按揭貸款同樣引發如此巨大的金融危機，當這些基礎性的金融製度不足時，中國的個人按揭貸款所麵臨的風險就會更大了。

我們看到，近幾年國內房地產市場出現前所未有的繁榮，但是這種繁榮基本上建立在銀行個人住房按揭貸款快速增長的基礎上的。2003年初到2006年底，個人住房消費貸款從11700億增長22500億，4年增加1萬多億，而國內房價也在這個時期快速增長。但是，到2007年個人住房按揭貸款增長出現前所未有的異常現象，即在近一年的時間裏，個人住房按揭貸款增長速度接近前四年的總和，即達到9000多億。可以說，個人住房按揭貸款的異常增長就是2007年房地產市場價格瘋狂上漲動力所在。

因為，從已有的數據來看，2007年1-11月商品銷售額24002億，但定金與預收款就達到9027億，再加上房地產企業銀行貸款6098億，僅此兩項都來自銀行的貸款，它占商品房銷售額的63%。如果加上住房公積貸款，以及其他方式進入的，那麽進入房地產市場的資金並非是這些投資者有多少錢要進入投資，而且是在利用國內銀行的信貸在投資。從已有的數據來看，2007年個人住房消費貸款超過9000多億，是2006年3300億的3倍以上。試想從銀行貸款9000多億進入房地產市場，那麽國內的房地產價格豈能不炒高？這就是今年下半年，銀行信貸一緊縮，房地產市場立馬出現逆轉的根本所在。

可以說，2007年的房價快速上漲，就是房地產市場利用銀行資金炒作的結果。比如，2007年深圳與北京。從最近深圳報道來看，2007年深圳房價之所以能夠快速飆升，就在於這個市場80%以上人在利用銀行金融杠杆在投資。在北京，今年不少地方的價格也成倍的上漲，也是不少投資者炒作之結果。我們隻要了解一下，各地居民持有住房空置情況也會一目了然。試想，如果不是投資者炒作者利用銀行的金融杠杆購買，有幾個自住者有能力購買這樣貴的房子。

在美國次按危機沒有發生之前，國內銀行業及政府監管機構都認為，個人住房按揭貸款是目前銀行最“優質資產”，因此，千方百計來競爭這些“優質資產”就成了國內各銀行市場規模擴張的根本。但是，中國個人住房按揭貸款在沒有信用評級的情況來如何來確定它們是優質資產？美國住房按揭貸款在有信用評級的情況下，都出現問題，那麽中國住房按揭貸款在沒有信用評級的情況下其風險是不是會更高？還有，目前中國的房地產市場按揭貸款之所以沒有把風險顯露出來，可以與中國房地產市場沒有出現周期性調整有關。再就是，如果中國的房地產市場的個人住房按揭貸款在沒有信用評級的情況下迅速擴張，那麽其中的次級信用所占的比重有多高？這種信用的快速擴張能否持續或吹大房地產市場泡沫？如果國內房地產市場泡沫吹大，國內房地產市場繁榮的周期又能夠持續多久？

可以說，國內個人住房按揭貸款除了沒有證券化讓其風險擴展到整個金融市場之外，無論是法律製度基礎、信用評級體係、信用文化，還是房地產按揭的融資體係及不良信用所占的比重等方麵來說，都遜色於美國的房地產市場，因此，如果不能夠對國內個人住房按揭貸款風險有足夠的認識，那麽如果國內房地產出現周期性的變化，所麵臨的風險可能要高於美國次按危機所引致的風險。

因為，就目前中國個人住房按揭貸款人來說，由於隻要購買都可以獲得貸款，因此，個人按揭貸款人有多少信用次級是相當不確定的，更不知道這樣的情況發生其比重有多高。再加上，由於個人住房按揭貸款沒有信用評級，這就必然讓一些用假收入證明等虛假文件進行貸款“假按揭”，再加上2007年“循環貸”、“氣球貸”、加按揭、轉按揭等具有類似美國級按特征的房貸產品層出不窮，國內個人住房按揭貸款潛在風險逐漸在積累。同時，由於房貸快速增長，又被銀行視之為優質資產，這就必然導致不少商業銀行放鬆個人住房按揭市場準入，貸後又放鬆風險管理。從而使得國內房貸款的風險進一步積累與放大。

還好，從2007年下半年開始，政府已經意識到房地產市場價格快速飆升問題的嚴重性，意識到房地產市場泡沫吹大及銀行風險積累，因此，在2007年下半年開始出台一係列如何來調整房地產市場發展模式的政策及防範銀行信貸風險的政策。特別359號文件對銀行房地產信貸管理，更是希望從根本上來改變目前房地產市場投資炒作十分嚴重的局麵。而且，在452號文件中，最後一條特別強調商業銀行與借款人的誠信原則，誰要違反，就得要處罰。

其實，我們一直在強調國際慣例，但是為什麽個人住房按揭貸款不采取國際慣例呢？因為，按照國際慣例，商業銀行對貸款人審核都要求貸款的個人，出示四證。比如，一年個人收入所交的所得稅稅單、銀行對賬單、單位工資單及個人信用記錄等。如果按照這個標準，不僅可以拒絕不少信用不足者進入貸款市場，而且也是商業銀行防範風險有效途徑。如果不是這樣做，那麽國內個人住房按揭貸款所麵臨的風險可大了。

總之，從美國次按危機可以看，國內個人住房按揭貸款的風險已經不遜色於美國次按危機了，有可能麵臨風險也許比美國次按的風險要大，政府管理層已經意識其問題的嚴重性，但是，我們仍然要從美國次按危機的教訓中進行深刻地反思，真正認識到目前個人住房按揭貸款潛在風險，並采取相應政策。可以說，如果國內各商業銀行能夠執行監管部門既定的政策，承擔社會之責任，那麽，國內房地產市場個人住房按揭貸款的風險就能夠降低到最小程度，中國房地產市場的泡沫與股市的泡沫也就能夠在這種過程化解，否則，國內各商業銀行僅為了一己小利，仍然希望通過各種方式來突破監管部門所設定的信貸規模，那麽中國的房地產市場泡沫會進一步吹大，國內銀行的風險就會越積越大，最後一定會傷害到整個中國經濟持續發展。到這個時候，這些商業銀行也就成了曆史之罪人了！