次級抵押貸款，是指信用狀況不佳的人沒有抵押甚至不需支付首付款便可在銀行獲得的住房貸款。銀行又將這些房產通過信用評級公司評級，證券化賣給投資人後，形成次級債。這些次級債又可形成債券衍生品。次級債持有人又可以將次級債抵押給銀行，取得貸款，再買次級債，規模不斷放大。目前債券衍生品市場理論規模相當於全球債券價值的三倍。這相當於每張債券平均被重新買賣了三次。所以一有風吹草動，就牽一發而動全身。美國次級債危機完全是美國貸款機構、對衝基金、評級機構和部分沒有足夠支付能力也當“房奴”的人共同造成的。
美國為擺脫新經濟泡沫破滅及911危機的影響，大幅降低利率，直接導致美國房價持續上漲。而貸款機構為擴大業務量並取得更高的收益，向一些信用狀況不佳，甚至沒有還款能力證明的人發放利率高於正常利率的按揭貸款。據瑞士信貸的陶冬介紹，美國次按申請通常采用的方法是“2-18”製度，即次按的前兩年是按照固定利率收取，今後的18年是按照浮動利率收取。這樣剛開始還款的時候壓力非常小。等到一定時間之後，還款壓力才會徒增。大量收入不穩定或收入較低，沒有可靠還款能力的人預期房價將持續上漲，預期的房價上漲的收益遠超過利息的付出。於是大量財務狀況不佳的美國人舉債買入房產。
但情況發生了根本變化：一是美國房價出現了普跌。據路透社和美國密歇根大學最新公布的一項聯合調查結果，美國近四分之一的房屋所有者稱其房產在過去一年中出現貶值。這是自1992年以來美國出現的最嚴重的房價普跌態勢；二是美國的基準利率已從最低的1%大幅上升到5.25%的水平。
據謝國忠介紹：美國個人房貸中，個人承擔的是有限責任，如果個人不能償還銀行貸款，銀行隻能收回住房。對於很多財務狀況不佳的美國“房奴”，當房產升值的預期被打破，按揭還款支出提高後難以為繼時，停止還貸似乎是利益最大化的一種選擇。2006年第四季度次級貸款違約率達到了14.44%,今年第一季度更增加到15.75%。
雖然世界主要國家的央行向銀行係統注入數千億美元的資金，暫時主要股指大反彈。但因美國次級房貸在未來一兩年每月還貸額將大幅增加，可能導致更多的違約及壞賬。個人認為美國次級債風險遠未結束。即使美國次級債風險不進一步惡化，也足以引起我們中國房貸市場的警惕，居安思危有助於把矛盾在爆發前解決掉。
證券分析之父雷厄姆說：“股票市場短期是投票機，從長期來說，卻是一個稱重器”。房價也是如此，短期會因為人們的過於樂觀、悲觀的心理預期而過度上漲或過度下跌，但長期的價格取決於房子的價值。目前中國的房價已持續上漲近9年，漲幅巨大，而中國的商業性房貸已經從1998年的400多億元飆升到今年7月末的4.3萬億元，漲了100多倍。由於中國房價繼續在上漲，房貸仍是銀行的優質資產，但目前已潛伏了如下的風險：
1、利率上漲的還貸壓力增加。經過2004年來的7次加息，五年期以上房貸優惠利率從5.184%漲到6.426%，房貸利息支出增加近四分之一。按揭還款的壓力大增。而中國人還貸壓力原本就很大：上海、北京兩地居民的整體家庭債務比例分別達到155％和122％，趕過美國同期115%的水平。按照國際通行的看法，月收入的1/3是房貸按揭的一條警戒線，而央行公布：2005年10月末，北京、上海、天津等10個城市平均月供收入比為35%。新浪網一項調查表明31.75%的人，月供占到了其收入的50%以上。
2、虛假按揭的風險。典型的案例是：2006年陸續爆出上海浦發銀行被騙個人房貸1.26億元，北京森豪公寓騙貸7.5億元，和姚康達貸款7000萬炒房事件。假按揭有的是虛增房價，買家以零首付買入房產，如實價100萬的房子，虛增為150萬，再偽造50萬首付證明，向銀行貸款100萬。也有利用他人身份證，偷梁換柱搞假按揭。銀監會調查顯示：截至2006年6月末，涉及“假按揭”的貸款金額達數十億元。恐怕這隻是冰山一角。
3、中國居民財產不透明的風險。銀行對申請貸款人的單位收入證明很難查證是否屬實，名下有多少財產也難查清。所以當房價下跌，貸款買下的房產成為“負資產”後，業主通過假離婚、轉移財產、遷移他地等辦法偷避銀行還貸責任，銀行是很難追查的。
4、來自不誠信中介機構的風險。以上上海浦發銀行1.26億問題貸款案中，就有公證處出具了具有法律效力的收入證明，上海光華房地產評估有限公司為一套貸款人買入價是2400萬元，市場曾經的最高價4000萬元的房產評估為1億元。按7成貸款計算，就能從浦發銀行貸到了7000萬元，除去真實房款，從銀行套現4600萬元。律師在辦理的見證中對假首付也往往睜隻眼閉隻眼。
5、銀行間惡性競爭的隱患。銀行間為競爭目前為止優良的房貸業務，競相放寬風險審查標準，部分貸款發給了缺乏還貸能力的人。甚至降低房貸門檻。如上海某銀行推出了分期首付售樓模式，即把首付款也分期，一套150萬的房子隻需第一次付10萬就可簽訂預售合同，其餘首付款可在半年內分期付清。農行上海分行啟動的個人住房接力貸款業務，在校大學生也可參與貸款買房。
6、最根本的風險是房價虛高。對於房價收入比，聯合國人居中心的上限是3：1，世界銀行的上限是5：1，據《小康》雜誌2006年引用的數據，美國房價收入比是3：1。美國平均房價隻有1100美元/平米左右。可是美國卻爆發了次級債危機。而我國許多房地產熱點城市，房價收入比早已超過了12：1，中國人均存款不到14000卻要麵對2004年前十個月就高達2758元/平米的房價。同時最近幾年中國始終有近1億平米的空置商品房。當房價泡沫破滅，銀行將直麵房貸風險。
李嘉誠早就總結出：“房價上漲的時候不一定死人，房價下跌的時候一定會死人”。房價是漲是跌，房貸違約率就完全不一樣。2004年，上海的中資銀行房貸的平均不良率隻有0.1%左右，2005年3月之後上海房市降溫，於是到2007年2月末，中資銀行房貸不良率已達到0.95%，3年間不良率猛增約8倍。而今年以來上海房價再次上漲後，情況又明顯好轉。房價上漲時，貸款人會盡力還款，即使業主有違約，銀行出售房產收回貸款問題也不大。可是房價下跌時，房貸違約率一定會上升，同時銀行在下跌的市場中有可能收回的資金抵不上房貸的本息。中國的銀行業付出巨大代價後剛現實不良資產率大降，麵對美國次級債的前車之鑒，應居安思危，立即行動起來，提高房貸首付，加強自律，謹慎發放房貸，避免未來可能的損失。中國的買房人也應量入為出，謹慎舉債買房，避免成為房奴和“負翁”。
