-*-紫色王家思絮絮-*-
我思無邪、我行無悔
正文
(給老家某網站寫的，拷貝至此)
前不久和以前在北京的某個熟人聯係，說他們已經在北京買了房子。我漫不經心地回應到，恭喜啊，應該很滿意吧？熟人笑道，地理位置還比較行啦，在三環線附近，200 個平米，隻是價格太貴了，花了900 多萬。我大吃一驚，怎麽要 1000 萬！我知道北京的房價曆來貴，但是幾年下來，怎麽就漲到了1000 萬，貴到這個程度！你的房子想必是豪宅吧？熟人苦笑道，哪裏來的豪宅，也就是個中等偏上的公寓房而已......
這個熟人算比較有錢的，因此敢掏 1000 萬在三環買個好公寓房。那些沒有錢的，大約隻得去五環線開外的郊區買 200 萬的了。我的媽，屈指一算，每平方得 5萬人民幣，京滬的房價，恐怕已經能和香港、新加坡、紐約相提並論了，心裏不禁有些慶幸當初沒有選擇留在北京生活，飽受高房價的煎熬和折磨。
很明顯的泡沫了麽。據稱上世紀八十年代末，在日本房地產泡沫頂峰時期，東京的房地產市場總值能買下整個美國的房地產。東京大是大，人口多是多，但是也隻能和大紐約地區相提並論而已，能買下整個美國的房地產，不是開玩笑是什麽。果不其然，當市場承載不起巨大的泡沫後，東京的房地產市場市場應聲而倒，其價格平均掉了 90%，極個別 primier 地區，據說下降了 99%，日本經濟隨即陷入沼澤，其房地產市場直到 2006-2007年才有所起色，隻是隨即而來的世界經濟危機，再次將日本房地產市場推向了泥沼。
即使撇開從人性角度而言、做到百姓居有定所是執政者的理想不談，日本、香港房地產泡沫對經濟造成的沉重打擊這樣活生生的例子，也足以應該讓智囊團拿出必要的對策，別讓房地產泡沫繼續擴大，別讓房價繼續上升。這些對策中很重要的一條就是征收房地產稅，促使房價在可比條件下下降。
眾所周知，中國目前正在醞釀房地產稅的改革，買房繳稅基本已經成了定局，而且很遺憾的是，中國在不久的將來肯定會對住房征收地產稅，前段時間有謠傳說房地產稅將率先在珠江三角洲試行。到時老百姓反感也成，怨聲載道也罷，他們的荷包，估計會被ZF掏空一些，例如每年被例外掏出幾千塊錢。
有很多理由要抽取房地產稅。比較冠冕堂皇的說法之一，就是稅收是調節百姓收入的一根杠杆，基本上起到殺富濟貧的作用，它確實是取之於民，但是也用之於民，盡管具體怎麽樣，基本上可以衡量一個國家和地方ZF的廉潔程度，例如像諸如挪威、芬蘭等國的ZF，據說就相當廉潔；那裏的稅收雖然高，但是居民的福利待遇也不錯，殺富濟貧盡管某種程度上能扼殺國家的競爭力，但是能還來社會穩定，也算是值得的。
征收房地產稅的理由之二，就是中國目前在效仿美國的經濟模式和管理模式，所以征收房地產稅也就變得“順理成章”。第三，也許是最主要的原因：ZF需要錢去運作。咱們的ZF是個龐大的政府，從中央到地方，特別是地方，機構很臃腫，所以就算所有的雇員都廉潔奉公，其開銷也很大，所以它必須要有很多的資金才能運轉。現在ZF能從拍賣土地上獲取收入，但是土地資源本身很有限，賣出一畝就少了一畝，而土地價格不能無限地抬高(否則無論企業還是私人都承受不起的，對不對)，所以收取房地產稅就顯得勢在必行了：蛋糕就那麽大，僧多粥少，許多人要分，製定一些遊戲規則，即使是冠冕堂皇，總是有必要的。
言歸正傳，嗬嗬。這裏我就所知道的房地產稅稍微展開說說，所說的許多內容，相信也是大家以後會遇到的(因為中國會征收房地產稅的)，希望對大家略有幫助。咱們的 ZF在製定相關的稅收政策時可以參考西方國家在這方麵許多年積累而來的經驗，能少走很多彎路，盡管在執行相關的政策時有多少稅收會“中飽私囊”，那大約隻有天知道了，嗬嗬。
西方國家怎麽收取和分配房地產稅，是有不少區別的，其區別足以導致社會文化的迥異。以美國為例，房地產稅叫做 realproperty tax，它屬於財產稅 (property tax)的一種，而且是最重要的一種。但是，美國建國時，聯邦政府雖然獲得了征稅的權力，但是有一個例外：聯邦政府不能征財產稅。當時美國的財產稅所涉及的財產，還包括房產之外的其他財產。這一塊的稅收權力，是留給州政府和地方一級政府的(主要是縣政府，但是大部分地區，特別是成立了建製城鎮的地區，縣政府以下的 city/town/municipal政府也會抽稅)。美國地方政府這一抽稅權力，再加上房地產市場的巨大規模，使得美國社會出現了“學區/社區”這樣獨特的文化概念，而在歐洲大部分國家，是沒有“學區”這樣的區分的。學區是什麽呢？學區就是 schooldistrict，規定哪個地方的學生到指定的學校上學，除非特別原因，通常不能選擇別的學校，除非選擇上不受政府資助的私立學校。學區的邊界通常很固定，如果有所變動，一般需要學區管理機構投票表決。正因為有這樣的規定，再加上美國關於怎麽樣分配地產稅有一套完整而且比較公平的方案(基本上在某地某小區某街道收取的稅收，會用到相應的某地某小區某街道)，這樣，如果某個學區比較好，那通常意味著那個地方的地產稅比較高(地產稅通常和房價成比例，所以這也表明那個地方的房子貴)；因為地產稅高，所以用於街道維修、公用設施的錢就多，社區環境和治安通常很好，所以高收入者就會選擇住在好學區，從而導致好學區的房價升高，所以低收入者 (例如黑人、以墨西哥人為代表的西班牙裔人)就難以承受高昂的房價以及地產稅，而不得不遷入差學區，導致兩極分化。所以，美國的住房往往會出現這樣的情況：在優秀的社區/學區，100萬隻能買到一棟普普通通的住房，稍微離開幾個公裏，一半的價錢就能在差區買到一棟很棒的豪宅。所以美國的這一法律 (聯邦政府不能收地產稅) 直接導致了學區的形成，和其“民族的熔爐”這一美譽是矛盾的。為了弱化學區導致的兩極分化，政府不得不采取一些別的措施，但是和龐大的房地產市場相比，效果不算多大。
具體舉個實例，看看房產稅到底包括些什麽。先上傳稅表截圖，如下。
上圖直接翻譯成漢語的話，就是：
收費說明 估價 稅率(每$100) 總數
縣政府稅 692,730 1.014 7,024.28
消防稅 692,730 0.1355 938.65
州政府地產稅 692,730 0.112 775.86
從價費 692,730 0.08 554.18
front foot 下水道收費 67.80
front foot 自來水收費 48.60
垃圾 225.00
---------------------------------------------------
合計 9.634.37
可以看出，這些稅收中縣政府的收稅是最多的。我所在的縣全縣稅率一樣，差不多是房價的1%。但是一般並非總這樣。對有些縣而言，不同的城鎮稅率也略有差異。不同的州地產稅稅率差異很大，例如加利福尼亞的地產稅稅率就比較低，而且加州許多地方，法律規定房子估價每年不能上漲 1%，所以有些富翁在加州好區養個百年或者好幾十年的老房，因為這個 1%的緣故，其地產稅是很低的，所以那些富翁寧可將房子囤積在手上，也不願意賣掉，就是這個道理。但是，對大部分州而言，平均稅率差不多是房價的1%，但是最高的可以有 2% 或者更高，例如新澤西州和德克薩斯州，平均稅率都超過2.5%，隻是德克薩斯的房價很便宜，和北京相比，基本上相當於白菜價，20萬美元即使在達拉斯或者休斯敦這樣的大城市也能買到非常好的房子，所以地稅即使有2.5%，總價上並不高，而新澤西的房價可是很昂貴的，在好區，100萬也不見得能買到很好的房子，這時如果按照 2% 交稅悻流失的銀子還是相當可觀的。
有些地方還有一個稱為 city/municipal tax的收稅，亦即市鎮政府的收稅，通常不多。有的市鎮政府要額外修建諸如圖書館、公園、體育場地等公用設施，需要的錢也來自這些稅收。我所在的縣沒有這項收費，是因為這個縣沒有任何法定意義或者行政意義上的城鎮，隻有郵局意義上的城鎮，盡管整個縣基本上都城鎮化了，但是整個縣好幾十萬人口，就隻有一個縣政府，沒有任何市政府或者鎮政府，比較奇怪，是不是？當然，這麽做的好處就是能節省些政府開銷，盡管這個縣並非很窮(實際上它一直是美國最富裕的十個縣之一)。
消防稅是出乎意料的高，我去年貢獻了差不多 $1000，實在有些委屈：)但是公平地說，美國政府辦事雖然也比較拖拉，但是警察和消防隊辦事的效率是非常高的，在普通百姓心中其口碑很不錯。舉個例子，如果哪個組織替消防隊募捐，許多人會慷慨解囊的，就連我這樣不喜歡捐款的人也捐過，但是牧師出了教會就難以募捐到錢；如果哪個律師協會公開募捐的話，估計會招來一片譴責聲。在比交新的區，消防隊是能自動檢測到誰家著火了或者有火警警報的，一旦消防隊知道哪裏發生了火災，或者誰打了火警警報，救火車就會呼嘯而來準備救火，盡管99%的情況下並沒有發生火災。
從價費 (AD Valorem)並非每年都交，一般隻在產權易主等特殊情況下才交，所以這項稅並無多大的代表意義。垃圾費包括收垃圾的費用 (一般每周收一次)，以及廢品回收的費用(例如廢紙，牛奶壺，樹枝樹葉、剪割下的青草等)。當然，如果你舍不得這$225，你可以打電話給縣政府，說你自己將垃圾送到垃圾場，將廢品送到回收站 (當然，垃圾場和回收站也會向你收費，不過很少，例如每年20-30美元)，省下這筆費用，隻是很少有人這麽做。
那個難以翻譯的兩項費用：front foot sewer /water，實際上和稅收毫無關係，隻是由縣政府代收而已，真正的收款人是建築商。為什麽會有這兩項費用呢？那是因為，建築商在開發新區時，因為要鋪設下水道和水管等設施(因為是新區，所以原本就沒有，對不對)，這些費用是要分攤到每個房主的，是不是？這些錢往往有好幾百或者好幾千。當然，幾百幾千並不算多少錢，但是問題是，老美是不喜歡存錢的，這次經濟危機前的全民儲蓄率，是 0.3%，經濟危機後，變得更為節儉的老美儲蓄率也不過 1%(當然，老美的錢並非一定是消費掉了，許多其實是拿去投資了的，但是無論如何，老美銀行裏的現金是很少的)，所以，在購買新房時，幾千美金就變得比較可觀。為了減少買主的首付，這時政府就會和建築商“合作” (通常政府是不會和誰合作的)，由政府出麵作擔保，將這些錢以分期付款的方式 (比如說 20年期限) 逐年還給建築商，每年出幾十或者一百多不等。通常，建築商也樂意這麽幹，因為這錢是由政府代收，誰欠帳也不敢欠政府的(否則小心房子被沒收，嗬嗬)，回收有保障，何況降低首付能使房子賣得快。
另一表也附帶說了，縣政府抽取的稅收中，65.57% 的錢用於教育，11.55% 的用於公共安全 (例如警察)，5.04% 的用於公用設施，2.48% 用於政府的管理開銷，剩下的 15.36% 不知幹啥去了，嗬嗬。
當然，誰都不願意多出房地產稅，因為這筆錢盡管可以拿來抵聯邦稅和州稅，但是大部分畢竟白白給政府了。稅率是個人不能控製的，所以要少交稅，就隻能減少政府給房子的估價 (assessment)，對不對？這個估價通常每 2-3年做一次，指導原則是盡力反映市場價格。但是房地產市場是變化的，估價和實際市場價格脫節，並不少見。例如我這個房子，2009 年的估價差不多到 70 萬去了，實際上現在值不了這麽多，因為這個估價是三年前 (也就是 2006 年) 作出的，那時房地產泡沫正旺，2006、2007年將這個房子賣掉，確實能賣 70 萬，並不算誤估，隻是 2007、2008房價大縮水而已。隻是可惜了我這樣的笨笨，還以為地產稅像前任房主或者鄰居一樣每年隻有 5000 多，直到 7 月份收到賬單時，看到 9000多字樣時才傻眼了，於是立即向縣政府申訴，填了張申訴表，說你們怎麽按照 70 萬去收稅，這太離譜了。縣政府說，70萬是以前估算的，你寄來的申訴表，因為過了兩個月期限，不能算是 2009 年的申訴，隻能算是 2010年的申訴，所以很遺憾，我們不能更改你的地產稅。我說，我的鄰居每年就交4、5千，憑什麽要我交差不多一萬？這太不公平了。縣政府說，地產稅是按照估價算出來的。我道，我的成交價隻有 50 多萬，這是真實的市場價，既然估價應該反映市場價，那你就應該按照 50多萬收稅。縣政府說，你說得沒錯，但是問題是你錯過了申訴期限。我說，並非我故意錯過申訴期限，而是我根本不知道我可以申訴，你們從來沒有告訴我我可以申訴，再說，你們也不對，不按照成交價抽稅而按照老估價抽稅，沒有這個道理......大家看，我和縣政府都有道理，對不對？反正幾個回合下來，不了了之，俺已經寫信給州政府去了，要求更改，嗬嗬。畢竟，如果能申訴成功，包括 HOA 在內，俺可以撈回 2000 多差不多 3000，何樂而不為。
細心的讀者可能會問，你的鄰居房子的估價也是老的，假設也是 70 萬，為什麽他們隻交 4000多的稅呢？這裏就涉及地產稅中的一個重要概念：homesteadcredit。我不知如何翻譯這個詞匯，其意思就是政府為了保護居民不至於交納過高的地產稅而設置的一道上限，特別是在房地產泡沫時代。通常，州政府會設置個百分比，例如 10%，意思是，無論明年房價如何瘋長，全州任何人的房地產稅增幅不能超過 10%。實際上，每個縣都有不同的設置(當然，縣政府的設置不能高於州政府的設置)，例如我們這個縣的設置就是 5%。所以說，盡管 2004-2007 年房價瘋長，但是房地產稅卻最多隻能長 5%。我們這裏這批住房大抵是在 2000 年建造的，那時房價隻有 20多萬，所以考慮到homestead credit，盡管他們的房價估價有 70 萬，但是這和他們的房地產稅沒有多大的關係。
中國以後征收房地產稅時，我覺得 homestead credit 這樣的條款應該會被采用的，很可能是中央 ZF 或者省 ZF 的強行規定，這能適當地保護居民的利益，不至於被基層 ZF 的無法無天所吞噬。
再補充幾句：房地產市場價值是怎麽評估的。其評估價通常包括兩方麵：地價 (land) 和房子本身的價格 (improvement)，兩者的總和就是房價的評估價，亦即 assessment。
地價不同的地方相差很大，但是即使在同一居民區，地價也並非和土地麵積成正比。例如一棟占地 5000 平方英尺 (一平方米大約等於 10平方英尺)，假設地價為 20 萬，另一棟占地 30000 平方英尺的房子，地價並沒有第一個房子的 6 倍，而是明顯低於6倍，例如 30 萬或者40 萬。但是美國的產權和中國的產權是相差很大的。美國房子的產權，基本上是 FeeSimple，這是種比較徹底的產權，地產也是房主的。但是中國至今並無地產產權，隻存在土地租賃，名義上，土地屬於國家所有，不屬於地方政府，更不屬於個人。所以咱們的 ZF 和美國聯邦 ZF 在收取地產稅時是有本質區別的：咱們的中央 ZF理論上能從居民收取地產稅，而美國聯邦政府則沒有這個資格。前麵咱們看到了，美國聯邦政府無權收取地產稅就等於放棄了調節平衡學區的權力，這樣就導致了學區的兩極分化。公平地說，這對社會安定對淡化社會矛盾是不利的，所以我猜，到時各級 ZF都會從房地產稅中試圖分取一杯羹的。果真這樣的話，如果中央、省 ZF能將所得的地產稅合理地用於不同地區之間的調節和平衡，那可以說是功德一件，否則到時中國的學區毫無疑問會導致兩極分化的(隻是不會像美國這樣分化得厲害，因為美國不同的人種，其文化差異實在太大)：也就是說，師大附中和長沙市一中、雅禮中學附近的房子會明顯比一般中學附近的房子昂貴。
前不久和以前在北京的某個熟人聯係，說他們已經在北京買了房子。我漫不經心地回應到，恭喜啊，應該很滿意吧？熟人笑道，地理位置還比較行啦，在三環線附近，200 個平米，隻是價格太貴了，花了900 多萬。我大吃一驚，怎麽要 1000 萬！我知道北京的房價曆來貴，但是幾年下來，怎麽就漲到了1000 萬，貴到這個程度！你的房子想必是豪宅吧？熟人苦笑道，哪裏來的豪宅，也就是個中等偏上的公寓房而已......
這個熟人算比較有錢的，因此敢掏 1000 萬在三環買個好公寓房。那些沒有錢的，大約隻得去五環線開外的郊區買 200 萬的了。我的媽，屈指一算，每平方得 5萬人民幣，京滬的房價，恐怕已經能和香港、新加坡、紐約相提並論了，心裏不禁有些慶幸當初沒有選擇留在北京生活，飽受高房價的煎熬和折磨。
很明顯的泡沫了麽。據稱上世紀八十年代末，在日本房地產泡沫頂峰時期，東京的房地產市場總值能買下整個美國的房地產。東京大是大，人口多是多，但是也隻能和大紐約地區相提並論而已，能買下整個美國的房地產，不是開玩笑是什麽。果不其然，當市場承載不起巨大的泡沫後，東京的房地產市場市場應聲而倒，其價格平均掉了 90%，極個別 primier 地區，據說下降了 99%，日本經濟隨即陷入沼澤，其房地產市場直到 2006-2007年才有所起色，隻是隨即而來的世界經濟危機，再次將日本房地產市場推向了泥沼。
即使撇開從人性角度而言、做到百姓居有定所是執政者的理想不談，日本、香港房地產泡沫對經濟造成的沉重打擊這樣活生生的例子，也足以應該讓智囊團拿出必要的對策，別讓房地產泡沫繼續擴大，別讓房價繼續上升。這些對策中很重要的一條就是征收房地產稅，促使房價在可比條件下下降。
眾所周知，中國目前正在醞釀房地產稅的改革，買房繳稅基本已經成了定局，而且很遺憾的是，中國在不久的將來肯定會對住房征收地產稅，前段時間有謠傳說房地產稅將率先在珠江三角洲試行。到時老百姓反感也成，怨聲載道也罷，他們的荷包，估計會被ZF掏空一些，例如每年被例外掏出幾千塊錢。
有很多理由要抽取房地產稅。比較冠冕堂皇的說法之一，就是稅收是調節百姓收入的一根杠杆，基本上起到殺富濟貧的作用，它確實是取之於民，但是也用之於民，盡管具體怎麽樣，基本上可以衡量一個國家和地方ZF的廉潔程度，例如像諸如挪威、芬蘭等國的ZF，據說就相當廉潔；那裏的稅收雖然高，但是居民的福利待遇也不錯，殺富濟貧盡管某種程度上能扼殺國家的競爭力，但是能還來社會穩定，也算是值得的。
征收房地產稅的理由之二，就是中國目前在效仿美國的經濟模式和管理模式，所以征收房地產稅也就變得“順理成章”。第三，也許是最主要的原因：ZF需要錢去運作。咱們的ZF是個龐大的政府，從中央到地方，特別是地方，機構很臃腫，所以就算所有的雇員都廉潔奉公，其開銷也很大，所以它必須要有很多的資金才能運轉。現在ZF能從拍賣土地上獲取收入，但是土地資源本身很有限，賣出一畝就少了一畝，而土地價格不能無限地抬高(否則無論企業還是私人都承受不起的，對不對)，所以收取房地產稅就顯得勢在必行了：蛋糕就那麽大，僧多粥少，許多人要分，製定一些遊戲規則，即使是冠冕堂皇，總是有必要的。
言歸正傳，嗬嗬。這裏我就所知道的房地產稅稍微展開說說，所說的許多內容，相信也是大家以後會遇到的(因為中國會征收房地產稅的)，希望對大家略有幫助。咱們的 ZF在製定相關的稅收政策時可以參考西方國家在這方麵許多年積累而來的經驗，能少走很多彎路，盡管在執行相關的政策時有多少稅收會“中飽私囊”，那大約隻有天知道了，嗬嗬。
西方國家怎麽收取和分配房地產稅，是有不少區別的，其區別足以導致社會文化的迥異。以美國為例，房地產稅叫做 realproperty tax，它屬於財產稅 (property tax)的一種，而且是最重要的一種。但是，美國建國時，聯邦政府雖然獲得了征稅的權力，但是有一個例外：聯邦政府不能征財產稅。當時美國的財產稅所涉及的財產，還包括房產之外的其他財產。這一塊的稅收權力，是留給州政府和地方一級政府的(主要是縣政府，但是大部分地區，特別是成立了建製城鎮的地區，縣政府以下的 city/town/municipal政府也會抽稅)。美國地方政府這一抽稅權力，再加上房地產市場的巨大規模，使得美國社會出現了“學區/社區”這樣獨特的文化概念，而在歐洲大部分國家，是沒有“學區”這樣的區分的。學區是什麽呢？學區就是 schooldistrict，規定哪個地方的學生到指定的學校上學，除非特別原因，通常不能選擇別的學校，除非選擇上不受政府資助的私立學校。學區的邊界通常很固定，如果有所變動，一般需要學區管理機構投票表決。正因為有這樣的規定，再加上美國關於怎麽樣分配地產稅有一套完整而且比較公平的方案(基本上在某地某小區某街道收取的稅收，會用到相應的某地某小區某街道)，這樣，如果某個學區比較好，那通常意味著那個地方的地產稅比較高(地產稅通常和房價成比例，所以這也表明那個地方的房子貴)；因為地產稅高，所以用於街道維修、公用設施的錢就多，社區環境和治安通常很好，所以高收入者就會選擇住在好學區，從而導致好學區的房價升高，所以低收入者 (例如黑人、以墨西哥人為代表的西班牙裔人)就難以承受高昂的房價以及地產稅，而不得不遷入差學區，導致兩極分化。所以，美國的住房往往會出現這樣的情況：在優秀的社區/學區，100萬隻能買到一棟普普通通的住房，稍微離開幾個公裏，一半的價錢就能在差區買到一棟很棒的豪宅。所以美國的這一法律 (聯邦政府不能收地產稅) 直接導致了學區的形成，和其“民族的熔爐”這一美譽是矛盾的。為了弱化學區導致的兩極分化，政府不得不采取一些別的措施，但是和龐大的房地產市場相比，效果不算多大。
具體舉個實例，看看房產稅到底包括些什麽。先上傳稅表截圖，如下。
上圖直接翻譯成漢語的話，就是：
收費說明 估價 稅率(每$100) 總數
縣政府稅 692,730 1.014 7,024.28
消防稅 692,730 0.1355 938.65
州政府地產稅 692,730 0.112 775.86
從價費 692,730 0.08 554.18
front foot 下水道收費 67.80
front foot 自來水收費 48.60
垃圾 225.00
---------------------------------------------------
合計 9.634.37
可以看出，這些稅收中縣政府的收稅是最多的。我所在的縣全縣稅率一樣，差不多是房價的1%。但是一般並非總這樣。對有些縣而言，不同的城鎮稅率也略有差異。不同的州地產稅稅率差異很大，例如加利福尼亞的地產稅稅率就比較低，而且加州許多地方，法律規定房子估價每年不能上漲 1%，所以有些富翁在加州好區養個百年或者好幾十年的老房，因為這個 1%的緣故，其地產稅是很低的，所以那些富翁寧可將房子囤積在手上，也不願意賣掉，就是這個道理。但是，對大部分州而言，平均稅率差不多是房價的1%，但是最高的可以有 2% 或者更高，例如新澤西州和德克薩斯州，平均稅率都超過2.5%，隻是德克薩斯的房價很便宜，和北京相比，基本上相當於白菜價，20萬美元即使在達拉斯或者休斯敦這樣的大城市也能買到非常好的房子，所以地稅即使有2.5%，總價上並不高，而新澤西的房價可是很昂貴的，在好區，100萬也不見得能買到很好的房子，這時如果按照 2% 交稅悻流失的銀子還是相當可觀的。
有些地方還有一個稱為 city/municipal tax的收稅，亦即市鎮政府的收稅，通常不多。有的市鎮政府要額外修建諸如圖書館、公園、體育場地等公用設施，需要的錢也來自這些稅收。我所在的縣沒有這項收費，是因為這個縣沒有任何法定意義或者行政意義上的城鎮，隻有郵局意義上的城鎮，盡管整個縣基本上都城鎮化了，但是整個縣好幾十萬人口，就隻有一個縣政府，沒有任何市政府或者鎮政府，比較奇怪，是不是？當然，這麽做的好處就是能節省些政府開銷，盡管這個縣並非很窮(實際上它一直是美國最富裕的十個縣之一)。
消防稅是出乎意料的高，我去年貢獻了差不多 $1000，實在有些委屈：)但是公平地說，美國政府辦事雖然也比較拖拉，但是警察和消防隊辦事的效率是非常高的，在普通百姓心中其口碑很不錯。舉個例子，如果哪個組織替消防隊募捐，許多人會慷慨解囊的，就連我這樣不喜歡捐款的人也捐過，但是牧師出了教會就難以募捐到錢；如果哪個律師協會公開募捐的話，估計會招來一片譴責聲。在比交新的區，消防隊是能自動檢測到誰家著火了或者有火警警報的，一旦消防隊知道哪裏發生了火災，或者誰打了火警警報，救火車就會呼嘯而來準備救火，盡管99%的情況下並沒有發生火災。
從價費 (AD Valorem)並非每年都交，一般隻在產權易主等特殊情況下才交，所以這項稅並無多大的代表意義。垃圾費包括收垃圾的費用 (一般每周收一次)，以及廢品回收的費用(例如廢紙，牛奶壺，樹枝樹葉、剪割下的青草等)。當然，如果你舍不得這$225，你可以打電話給縣政府，說你自己將垃圾送到垃圾場，將廢品送到回收站 (當然，垃圾場和回收站也會向你收費，不過很少，例如每年20-30美元)，省下這筆費用，隻是很少有人這麽做。
那個難以翻譯的兩項費用：front foot sewer /water，實際上和稅收毫無關係，隻是由縣政府代收而已，真正的收款人是建築商。為什麽會有這兩項費用呢？那是因為，建築商在開發新區時，因為要鋪設下水道和水管等設施(因為是新區，所以原本就沒有，對不對)，這些費用是要分攤到每個房主的，是不是？這些錢往往有好幾百或者好幾千。當然，幾百幾千並不算多少錢，但是問題是，老美是不喜歡存錢的，這次經濟危機前的全民儲蓄率，是 0.3%，經濟危機後，變得更為節儉的老美儲蓄率也不過 1%(當然，老美的錢並非一定是消費掉了，許多其實是拿去投資了的，但是無論如何，老美銀行裏的現金是很少的)，所以，在購買新房時，幾千美金就變得比較可觀。為了減少買主的首付，這時政府就會和建築商“合作” (通常政府是不會和誰合作的)，由政府出麵作擔保，將這些錢以分期付款的方式 (比如說 20年期限) 逐年還給建築商，每年出幾十或者一百多不等。通常，建築商也樂意這麽幹，因為這錢是由政府代收，誰欠帳也不敢欠政府的(否則小心房子被沒收，嗬嗬)，回收有保障，何況降低首付能使房子賣得快。
另一表也附帶說了，縣政府抽取的稅收中，65.57% 的錢用於教育，11.55% 的用於公共安全 (例如警察)，5.04% 的用於公用設施，2.48% 用於政府的管理開銷，剩下的 15.36% 不知幹啥去了，嗬嗬。
當然，誰都不願意多出房地產稅，因為這筆錢盡管可以拿來抵聯邦稅和州稅，但是大部分畢竟白白給政府了。稅率是個人不能控製的，所以要少交稅，就隻能減少政府給房子的估價 (assessment)，對不對？這個估價通常每 2-3年做一次，指導原則是盡力反映市場價格。但是房地產市場是變化的，估價和實際市場價格脫節，並不少見。例如我這個房子，2009 年的估價差不多到 70 萬去了，實際上現在值不了這麽多，因為這個估價是三年前 (也就是 2006 年) 作出的，那時房地產泡沫正旺，2006、2007年將這個房子賣掉，確實能賣 70 萬，並不算誤估，隻是 2007、2008房價大縮水而已。隻是可惜了我這樣的笨笨，還以為地產稅像前任房主或者鄰居一樣每年隻有 5000 多，直到 7 月份收到賬單時，看到 9000多字樣時才傻眼了，於是立即向縣政府申訴，填了張申訴表，說你們怎麽按照 70 萬去收稅，這太離譜了。縣政府說，70萬是以前估算的，你寄來的申訴表，因為過了兩個月期限，不能算是 2009 年的申訴，隻能算是 2010年的申訴，所以很遺憾，我們不能更改你的地產稅。我說，我的鄰居每年就交4、5千，憑什麽要我交差不多一萬？這太不公平了。縣政府說，地產稅是按照估價算出來的。我道，我的成交價隻有 50 多萬，這是真實的市場價，既然估價應該反映市場價，那你就應該按照 50多萬收稅。縣政府說，你說得沒錯，但是問題是你錯過了申訴期限。我說，並非我故意錯過申訴期限，而是我根本不知道我可以申訴，你們從來沒有告訴我我可以申訴，再說，你們也不對，不按照成交價抽稅而按照老估價抽稅，沒有這個道理......大家看，我和縣政府都有道理，對不對？反正幾個回合下來，不了了之，俺已經寫信給州政府去了，要求更改，嗬嗬。畢竟，如果能申訴成功，包括 HOA 在內，俺可以撈回 2000 多差不多 3000，何樂而不為。
細心的讀者可能會問，你的鄰居房子的估價也是老的，假設也是 70 萬，為什麽他們隻交 4000多的稅呢？這裏就涉及地產稅中的一個重要概念：homesteadcredit。我不知如何翻譯這個詞匯，其意思就是政府為了保護居民不至於交納過高的地產稅而設置的一道上限，特別是在房地產泡沫時代。通常，州政府會設置個百分比，例如 10%，意思是，無論明年房價如何瘋長，全州任何人的房地產稅增幅不能超過 10%。實際上，每個縣都有不同的設置(當然，縣政府的設置不能高於州政府的設置)，例如我們這個縣的設置就是 5%。所以說，盡管 2004-2007 年房價瘋長，但是房地產稅卻最多隻能長 5%。我們這裏這批住房大抵是在 2000 年建造的，那時房價隻有 20多萬，所以考慮到homestead credit，盡管他們的房價估價有 70 萬，但是這和他們的房地產稅沒有多大的關係。
中國以後征收房地產稅時，我覺得 homestead credit 這樣的條款應該會被采用的，很可能是中央 ZF 或者省 ZF 的強行規定，這能適當地保護居民的利益，不至於被基層 ZF 的無法無天所吞噬。
再補充幾句：房地產市場價值是怎麽評估的。其評估價通常包括兩方麵：地價 (land) 和房子本身的價格 (improvement)，兩者的總和就是房價的評估價，亦即 assessment。
地價不同的地方相差很大，但是即使在同一居民區，地價也並非和土地麵積成正比。例如一棟占地 5000 平方英尺 (一平方米大約等於 10平方英尺)，假設地價為 20 萬，另一棟占地 30000 平方英尺的房子，地價並沒有第一個房子的 6 倍，而是明顯低於6倍，例如 30 萬或者40 萬。但是美國的產權和中國的產權是相差很大的。美國房子的產權，基本上是 FeeSimple，這是種比較徹底的產權，地產也是房主的。但是中國至今並無地產產權，隻存在土地租賃，名義上，土地屬於國家所有，不屬於地方政府，更不屬於個人。所以咱們的 ZF 和美國聯邦 ZF 在收取地產稅時是有本質區別的：咱們的中央 ZF理論上能從居民收取地產稅，而美國聯邦政府則沒有這個資格。前麵咱們看到了，美國聯邦政府無權收取地產稅就等於放棄了調節平衡學區的權力，這樣就導致了學區的兩極分化。公平地說，這對社會安定對淡化社會矛盾是不利的，所以我猜，到時各級 ZF都會從房地產稅中試圖分取一杯羹的。果真這樣的話，如果中央、省 ZF能將所得的地產稅合理地用於不同地區之間的調節和平衡，那可以說是功德一件，否則到時中國的學區毫無疑問會導致兩極分化的(隻是不會像美國這樣分化得厲害，因為美國不同的人種，其文化差異實在太大)：也就是說，師大附中和長沙市一中、雅禮中學附近的房子會明顯比一般中學附近的房子昂貴。
評論
目前還沒有任何評論
登錄後才可評論.
