消化不良收縮戰線 萬科上海深圳兩地項目停工

消化不良收縮戰線　萬科上海深圳兩地項目停工

　　11月3日，萬科上海公司證實，原定於2009年6月30日竣工的上海萬科城花新園的住宅樓已停工。而該項目負責人之一的湯小菁表示，6月份時還做過城花新園的宣傳和推介活動，項目一直在順利進行中。

　　“萬科是第一家公開、鮮明地宣布推遲項目新開工的公司，表明公司對房地產市場的短期前景持偏悲觀的判斷。”乘星行有限公司總裁李驍認為，這種判斷與萬科麵臨的巨大壓力不無關係。

　　停工隱情

　　萬科城花新園位於上海市閔行區屬七寶板塊的中春路上。之前有媒體報道該樓盤的項目名為“閔行區七寶鎮187號地塊”，地塊為配套商品房用地，上海萬科於2005年9月獲批取得該土地使用權，總價款為30015萬多元，折合樓板價2710元/平方米。

　　對於項目突然停工，萬科上海公司公關部李嫣向《華夏時報》記者表示：“因為在規劃、設計上要做調整，這個項目已經停下來。”

　　“萬科也許是對該樓盤利潤預期過低和建成後沒法及時銷售出去而停工的。”李驍認為，樓盤建成大概需要一年半左右的時間，但如果市場行情不好，按目前的市場價萬科的利潤空間比較少。而另一個重要原因是，如果對在建樓盤繼續投入大量建設、營銷成本後卻無法賣出去，那麽將惡化萬科已經不容樂觀的現金流。

　　購房者對房價下跌的預期很高，在這種價格下調預期的狀況下，新建的商品房麵臨巨大的不可預測的價格風險，中瑞市場研究公司總經理朱鋒對《華夏時報》記者表示：“現在的樓盤普遍麵臨著價格困境。新樓盤不敢開盤，低了覺得賺得少，而開得過高又沒有銷售量。”而在地方政府對施工要求放緩的環境下，停工、緩建成為不得已的選擇。

　　資金回籠是考驗

　　愛建證券在對萬科三季度季報研究中發現，萬科的存量房大幅增長，房產銷售速度進一步減慢。截至報告期末，萬科的存貨已高達873.76億元，在未來市場交易不被看好的前景下，這些沒有被消化的房產存在很大的兌現風險。

　　有業內專家表示，今年萬科壓力過大，是因為去年萬科“吃得太多”，擴張得過於厲害，以至於今年“消化不良”。

　　萬科年報顯示，在上海的項目從之前的9個急增到22個，大部分新增的項目都是在2007年地產高峰期拿下的。

　　由於市場低迷、銷售不景氣，降價促銷導致公司銷售費用大幅增長，光大證券的研究報告顯示，今年萬科管理費用上升了39%，營業稅增加了56%，營業成本上升68%，營業費用則上升了74%。

　　在各種成本大幅上揚的同時，銷售業績卻不佳，現金流更不容樂觀。今年三季度，萬科實現銷售金額114.9億元；較上年同期減少31.9%。

　　銷售資金回籠的不暢嚴重影響了萬科的資金流動性。今年三季度報告期末萬科擁有貨幣資金199.4億元(其中包括今年9月份萬科順利發行的59億元公司債券)，但公司的短期借款和一年內到期的長期借款合計為170.7億元。支出的增加、收入的減少，使萬科利潤大幅下挫。今年第三季度報告顯示，公司第三季度淨利潤下降13.42%。

　　“目前保持充足的現金流對萬科十分重要，將資金轉移到可以即期銷售的項目上以回籠資金是當務之急。因此削減新項目投入便在情理之中了。”五合智庫上海總經理鄒毅認為，萬科隻是以“規劃調整”、“周邊道路施工”等原因來解釋停工的原因，但把不能在短期內回籠資金的項目停下來以收縮戰線，才是最終的目的。(華夏時報)