美國房地產的泡沫到底有多大？

美國人口目前 3 億出點頭，有 1.2 億個住房， 69 ％的家庭擁有自己的房子，這個比率在 01-06 年增長了 4% ，人均居住麵積近 540 平方英尺，而房產財富規模達 16 萬億，占美國全部非金融性有形資產的 36% 。住房既是家庭中最重要的財產也是支出中的最大項目 -- 占 33% 以上。房屋 抵押貸款總額約為 10 萬億，次貸所涉及到的 200 萬戶占擁有房的 2% ， 5000 億金額占房貸總額的 5% ，規模都很小。美國目前的債卷市場大概在 46 萬億美元之巨，僅此一項就與全世界的 GDP 相等。美國 06 年的 GDP13 。 2 萬億，占全世界的 28% 。
 

上個世紀 90 年代中，股票市值與 GDP 的比率開始超越正常水平， 99 年初攀上頂峰，高達 180% ，是曆史上正常水平的兩倍多。 IT 泡沫破滅後，房價就開始迅速上升， 房產值與 GDP 的比率上升為 121% 。 從 1946 年至 1994 年，此比率平均值在 101% ，最高為 1989 年在儲貸危機爆發前的 130% 。美國目前房市的泡沫到底大不大，該到破的時候了嗎？

先看一下澳大利亞股市及房地產市場的相似情況： 1985 年到 1994 年，澳國股票市值平均相當於 GDP 的 65% ，去年是大約 120% ；而住宅市值從 1995 年的約為 GDP 的 234% ，暴漲至 347% 。在過去十年經濟表現優秀，是由於資產泡沫，該國異常高的家庭負債率相當於家庭可支配收入的 160% 和經常帳目赤字相當於 GDP 的 6.7% ，美國是 6% ，表明其泡沫引致過剩的嚴重程度更甚於美國。澳國雙項同顯巨泡，一直未破，難道是在敬候山姆大叔先破嗎？
 

再看倫敦證券交易所上市的股票市值，從 1995 年的相當於 GDP 的 125% 上升至 1999 年的 198% ，而目前的比率為大約 137% 。房產價格在過去十年的增長速度比人均收入增長快一倍，美國 01-06 平均是 4-5 倍。去年經常帳目赤字為 GDP 的 2% 。比較其他有泡沫的經濟體，英國的宏觀數據似乎踏實一點。
 

房地產市場是支撐著全球經濟的重要支柱，特別是美國的。全球房地產泡沫的價值可能超過 15 萬億美元，當然要包括可愛的中國。房產 價值增長超越收入增長，泡沫就開始形成。 美國過去 50 年來的房值增長率平均為 3% ，和收入與通貨膨脹率的增長都差不多。 01-06 房產值年均暴漲 14.5% ，形成了較大的泡沫。但對亞洲和澳大利亞的觀察，美國房市仍有餘地，而且從今年開始，漲停並開始一丁點下降，隨著時間的推移，泡沫會越來越小。
 

我以為，美國的房泡不算大，也不會破，聯儲會 17 次降息，控製的很好。夏天的風暴不是泡泡引起的，完全是次貸的中期效應， 華爾街的腐敗 和政府信用造成的。次貸膿皰一破，房價也不見走多低，和股市振蕩大吐血有完全不同的反應。美國將經曆增長房換而非泡沫破滅，有助於全球經濟的穩定增長，這是一個軟著陸的好局。
 

有趣的是， 價格上漲最多的地區，按理應當出現最大的跌幅。然而相反的情形出現了，目前抵押貸款不良率最高的地區，都是那些房地產價格漲幅最為溫和的和失業率高的地區。降低利率這把利器，我怎麽看，這次都不是治療次貸危機的藥方，到象是送給華爾街聖誕禮物的鋪路石。華爾街永遠都是講故事夢多的地方。