(ZT) 看80年代已在灣區的前輩－亂侃灣區的房產 ［轉自搜美房］

(ZT) 看80年代已在灣區的前輩－亂侃灣區的房產 ［轉自搜美房］

 作者：海藻

先給一點上次89年房崩的經驗，當時我已在灣區。好學區如 Cupertino, Palo Alto幾乎沒跌，最低點與最高點持平。LosAltos, Saratoga跌了最多20%左右，Saratoga當時學區一般好，華人不多，很白。半島Woodside,Hillsborough跌了不少，MenloPark也幾乎沒跌。大跌的是東灣Oakland到Pleasanton,最多跌了35-40%，SFChronicle曾報道Oakland幾個跌了近70%的案例。MSJ微跌10%。灣區傳統好學區Palo Alto,Cupertino自50年代起就如此，但以前學區平均許多，差異沒有今天大。MSJ是台灣人移民80年代建立起來，Saratoga以前很白，是好區但非好學區。當時Mountain View, Sunnyvale都是普通藍領區，遠非今日可比，我89年住在MountainView如鄉郊農場，88年以前上升不多，後來下來也不厲害。MV發跡因為95年Netscape。

灣區跌了不容易買，因為91-94經濟衰退，失業率很高，如非89綠卡，中國人作為第一代移民幾乎無法找到工作，最重要是利息高，我當時想買但利息達10% 且銀行極其慎重不輕易貸款，如無20%以上的downpayment加上750 creditscore銀行不理你，還有銀行要求30%。更重要的是好區房子在低潮時listing太少，抗不住要賤賣的不多，最後賤賣了的都是退休要離開一早買了房的老人，有工作無論房價上下都一直供下去，所以選擇有限，因老人房子維修很差。灣區有幾個因素比較獨特。一是加州prop 13每年最多上漲2%的property tax，買了就不怕房價上漲要交高稅。二是propertytaxbase可以傳給子女，不必重估，所以老人就算遷出隻要子女仍在則房子不會上市，減少供應。三是老人年過55身殘或收入少可以申請完全延遲至死後才交房產稅，進一步減少供應。這是人為造成供應短缺，除非prop13, prop60,90被推翻，都不會改變。房價上漲越厲害業主越不賣，因為很多老人的稅基隻有幾萬到十幾萬，每年交稅一千多，如出租一個月的租金都不必就賺回來了。四是灣區特別強烈的NIMBY態度，尤其是好區，每戶最小畝數約在四分一畝左右不能繼續分割，間接減少房屋數目。好區的房子在這些長期業主手中很多，如去zillow查詢，可隨意察看房子的countyassessedvalue,這能反映這些房子買了多長，估價越低則業主購買年期越長。傳統好區好處在於大部分業主都是長期持有者，就算房價走低也沒有必要賣，因為大部分都供完了，每年支出極低，新區供應多，新業主多，經濟不景氣時難扛。

如持幣待購，希望以低價買進好區很難，因為以上次的經驗來說，我就算想，好區的房子低潮中很惜售，選擇太少，上市的都是退休老人垂垂欲倒的房子，銀行也借不到錢，所以我要等到97年價格重攀銀行放鬆貸款才能進場買好區。比較現實的是等待房市萎頓買新區，特別是新建築多的地方，倒是很有機會抄底。灣區的89房崩地區之間相差很大，所以房產很local，不能一概而論。灣區富人集中度很高，加上貧富差距越來越大，富人都集中在傳統好區內，現金買房率每年都達到10%以上，希望價格崩潰一半或者以上很不可能。我認為由於美元長期大弱，質優資產類別如藍籌股票、黃金，好區房子等等都不會產生價格崩潰，雖然上漲空間也可能有限，因前幾年上漲得太厲害。作為投資，未來幾年房產不是一個很好的類別，作為自用，衡量自己能力不要死撐，就算經濟不景氣也有足夠的儲蓄支付貸款半年到一年，不會出大錯。

通常來說，一般買房子要租金跟貸款一樣才能入市。我問過不少在灣區生活50年的老人，這個情況在灣區從來沒有出現過。在過去50年，灣區從來沒有出現過租貴過買，或者租跟買一樣的情況。我88年才到美，還沒有畢業，哪裏來的錢買房子？好區的底93年就到了，97年的價格已經比93年貴了20%左右，普通區的底97年才到，因好區晚降早升。93年我才畢業找工作，幸好有89綠卡，不然好多無89綠卡的他國學生都無法找到工作回國了，經濟衰退時H1B簽證少，公司也不願意花律師費請外國學生，而且以前的H1B換雇主則無效，麻煩得多。97年我的雇主被acquire，但有一年的holdingperiod,可以做抵押，才有頭款買好區，不然我們的積蓄也不可能夠頭款買進好區。87-89，97到01，灣區的stockoptions可以作為頭款抵押。我不是勸你買房，我同代能在灣區生存下來的房子幾乎已經供完，稅基是現在市價的一半都不到，無論日後是否在灣區退休基本上都打算把稅基傳給下一代，房價如何我們都不會賣，房價要是大跌我們還有錢去再買一棟。prop13的做法是如果房價跌過了我現在的稅基，我可以申請減免按市價繳納，如果房價高升了我就按照我的稅基積累，head I win, tail you lose。我說PaloAlto，Saratoga的房子跌到我的稅基你都不會相信，因為太多人想搬進了。灣區不僅兩極化，美國更加兩極化，美國的中部房價大幅落後於兩岸就是在上一波70-80的高通脹後發生，你可以去搜，70年以前兩岸與內陸的價格沒有如此差異。原因是高工資工作集中兩岸。

灣區與其他地方最大的差別是一係列房產稅的特別政策,因為這些政策讓大量的老人，在本來根本無法負擔在灣區生活下去的情況下，不僅能守住自己的房子，還能把房子在大量減免稅費的基礎上傳下去，大量減少了市麵的供應。我推薦你去查網上countyrecord，隨機查，就會看到極多的父母把titledeeds轉給子女。這點沒有在灣區生活多年你不會知道，因美國其它地方把房子傳給子女子女必須按照市價納稅，這是加州的特有情況，到了土地供應少的灣區，傳承情況變本加厲。你不明白這些特別的稅政無法明白這裏的房地產情況。

我說過，如果你的target是新區，有很多供應，那等幾年抄底有機會成功，因當年新區有過30%的折讓，差區雖然折讓更大但不安全。如果你的target是好區，機會很小，如果現在有錢買還能鎖定低利率。好區不景氣的時候折讓小，但上升期百分比比不上新區差區，beta比較小，就算等到折讓你未必能在銀行借到錢，如果我93年有錢買，一定會在93年買，不會等到97年價格攀升了20%後再買。我說的情況隻限於好區，你可以找在灣區生活起碼20年以上的對證。從Palo Alto一直到LosGatos的西邊foothill，我在灣區近20年的生活裏麵，從來沒有出現過買房比租房便宜或者相當的情況。租房一直都比買房便宜。原因是這些都是傳統好區，有大量的房產在長期業主手上，他們的成本價是今天的十分一都沒有，加上每年地產稅很低，所以並不在意收取很高的租金，租金對於他們隻要高過地產稅就夠了。況且foothill地區基本上沒有apartment,本身租房的供應就很少。如果一個地區很多新業主就不是這個情況。

我雖然房子解決了，但是最擔心的是高通脹，因為美元肯定要大貶值，引發的通脹可能將我的積蓄都揮發掉了。你們可能出生太晚，沒有經過中國的大通脹，我還記得父母家裏本來省吃儉用有1萬多人民幣，在80年的時候已經是萬元戶，但是到了87年，每年通脹都有20%左右，打電話回去（那時美國長途通話費1美元多一分鍾，中國裝電話費就要6000人民幣）父母哭訴說錢都沒了，要靠我在美國學費接濟，所以我的個人感覺89年更加是民間反通脹的反彈，民主追求隻是發泄不滿的借口，雖然我是個間接的受惠者。這種惡性通脹在1970-80年在美國產生過，美國很快就會重臨高通脹，如不小心，我會麵對我父母當年的命運。如不夠錢買好區房子，我認為就不要買，在好學區或者好區租房子，或者在好區買最差的房子，最多在好區的邊緣買。爛區任何時候都不能買，在經濟衰退的時候爛區罪案率非常可怕，槍擊案件整天發生。爛區的房子雖然有prop 13，但是窮人的理財意識很差，所以才成為爛區，如大家齊心協力管理好城市則不會。我當然還有其他投資，不過作為一個普通人，有條件的時候當然首先解決自己的房子，心理上感到安慰。我說的情況都是針對自己居住的地方，如果有額外的錢當然portfolio要分散一下，風險分布也好。

還有一點是，Cupertino,MSJ 20年前從來就不是普通工薪階層所能負擔的地方了。Monta Vista在50年左右就跟GunnHigh一樣是灣區最好的高中，白人中產階級對於教育也很重視，所以我來灣區的時候碰到比較寬裕的家庭才能買得起這兩個地方。Sunnyvale,Mountain View當時倒是普通工薪階層的地方，但是由於Mountain View的興起，這一點也可能永久性改變。

我們這輩子不可能回去中國退休，醫療怎麽辦？我父親去年國內去世，醫保不夠我要自掏腰包，現在國內的醫療價格開始跟美國接軌，我們在國內不可能養老，因為老人最大的花銷就是醫療。

我還是比較傾向於買美國的藍籌股，特別是海外收入多的，美元貶值會惠及美國製造的企業。我不買國內股票因難操作，而且P/E比較瘋狂，我不懂。美元貶值不代表美國具有現金流的資產貶值。多買歐元。權衡投資，一定要看細節。那些概括性的圖表隻能告訴你很籠統地概念，但是整體股市跟個別股票表現不同，整體房產跟個別小區也不同，這都需要親身經驗。

我們當年的苦你們現在無法想象的，現在的人根本無法想象從一個一無所有的國度來美國，沒有internet，飛機比月薪還貴的日子。我在灣區近20年看到最大的變化是貧富分化。以前學區分別不大，好的固然多人追捧，壞的也壞不到哪裏去，私校學費隻有3000美元左右，現在上升了7、8倍，工資則不然，上好學校成了必需品，學區不是沉淪就是上升。現在的房價那麽貴，其中一個很大原因就是私校費用，以前隨便住哪裏都可以，單職工工程師也能送兩個孩子上私校，現在兩個孩子的after-tax費用就要超過4萬一年，所以人人才拚命擠進好學區，而且貸款利息還能減稅，私校學費不能。因為買房的都是中產階級，對子女教育都重視，所以才造成好學區價格下跌的時候也堅挺，從這方麵來說，即使現在不買，也應該盡量在好學區租房子。還有就是移民的組成。我們當年來的時候Mountain View的Castro Street隻有兩家中餐館，賣的是tomatoe beefchowmein, chopsui,我在其中一家打工過，現在兩家都倒閉了，其中一家現在就是鯉魚門，沒有中國長大的人會忍受老外中國餐。中國印度的移民大大地提高了灣區的競爭力，也促進了彼此的競爭。94年以前，灣區的就業還不至於一麵倒工程師，有更多的“普通工作”，平均3萬-4萬一年左右，幫我剪頭發的，修車的，都能在SanJose一般區用傳統的30年固定按揭買房，房價20萬出頭。所有人包括CEO工資相差不大，碩士博士畢業的工程師的起薪6萬不到，幅度沒有現在拉開那麽大。工資差距拉大主要是97年以後的事。其實現在的median income真的沒什麽意義，因為灣區工資分布不是橄欖型的，而是雙高峰，高薪高收入的不少，低薪低收入的也很多，所以前一段時間看到Mercury News報道中心地帶房價持續走高，差區房價持續走低，就是這種分化情況的反映。

最後一點就是雙職工的家庭現在是主流，15年前還不是如此。我買房的時候也屬於死撐，因為stock options還沒有兌現隻是銀行算作downpayment，所以額外要借錢，借貸收入比超過28%，但我是單職工，因我太太做兼職，收入不穩定，銀行可以不作數。再早幾年我的同學、同事幾乎都是有個家庭主婦太太。所以當時的死撐標準按照單職工來算，但是現在的都是雙職工，一人工作根本無法買房。這點社會家庭結構的改變也非常影響房價，如果你隻有一個人工作，兩夫妻都工作的在搶房時就有優勢，但當大家都這麽做，房價就隻能上升，雙職工也沒有太大優勢。

高通脹不一定會引發高利率，美國是民主國家，如果大部分美國人都欠債，政府不會做對大部分人不利的事。高通脹加低利率，就是美元崩潰，當然這個時間可以很長，達到10年以上。美元弱化對所有美國人都是好事，因為美國是個欠債國家，幸好我們欠的是美元，不然一早變成超級阿根廷。正因為我們欠的是美元，最好的賴賬方法就是弱美元。其實這個過程已經進行很久了，美元從聯儲局成立以來已經在購買力上貶了95%，在70-80年代對日元貶了2/3，對德國馬克（歐元的主要部分）貶了40%，如果不是蘇聯完蛋，美元一早四腳朝天。所以我不認為好區的房價在美元單位會下來很多，房價、股價上漲倒過來看的原因就是美元不值錢，實際通脹率驚人，隻不過暫時這個通脹率被資產增值吸收了，當資產無法再吸收的話，市麵商品就會大漲。80年代國內我們都要在家裏存大米油鹽，價格上升得心驚肉跳，早10年的時候灣區出現過油站要排隊近一小時才能加油，因為油價每兩個星期都要上調。關於退休，葉落歸根也沒法歸，我們的中國一早不存在，現在的中國比資本主義還要資本主義，醫療沒有保障（我國內的親戚生病可以動輒20萬以上，老人醫保上鹹才幾萬），如要維持相同的生活素質比美國還貴，退休沒有什麽優勢，如果為了事業海龜還可以。我們的朋友入籍後海龜的也有幾個，毫無例外都打算日後回來美國退休。就算國內事業比較出色的朋友，大部分都申請移民，打算事業高峰期後出國退休。我想他們都這樣選擇肯定有很好的理由吧。

從我自己經曆的，跟聽其他更老的老灣區所經曆的，總結灣區地區變遷如下：

好區一直是好區，好區接壤最可能變好區，新區有機會變好區，爛區永遠是爛區。灣區的爛區一直都是East Palo Alto, East Redwood City, East San Jose, Oakland,這些是灣區治安黑點，從來沒有改變過。有幾個區是堆填區，都是新區，很受中國人歡迎，房子新，但是日後大地震會因地基液化有很大的影響，Foster City, RedwoodShores都是如此，就算是市內的Marina,也是堆填區，89年大地震的時候房子都斷裂倒下了。一般知道灣區地理的人都因安全理由避免這些地區，新來的agent也不會告訴你。有幾個區因為接壤好區而從藍領區變為好區。大約20年前，不是整個Palo Alto是好區，隻是El Camino西邊GunnHigh學區的才是，東邊的Palo Alto High學區都是藍領與我們這些窮學生的公寓區，再窮一點就去MountainView住。同理，不是整個Cupertino都是好學區，隻有MontaVista，Homestead地區才是，東邊的Cupertino都是普通藍領區。這兩個城市的整體提升都是本來的好區擴充的結果。不僅如此，接壤Los Altos, PaloAlto的MountainView本來是平平無奇的藍領區荒蕪如農場因相鄰的城市而被選中為一係列明星企業的據點而上升，而Sunnyvale因為接壤Los Altos,Cupertino而一樣受惠。Lynbrook 20年前根本不出名，這個學區越來越好是因為接壤Cupertino,Saratoga，很多新來的移民因為價格轉買San Jose West而成為好學區。西灣的慣例是以ElCaminoReal為界，西邊的好，東邊的不好，越接近這條界線越不好治安越差，但因持續0年以上的經濟蓬勃改造開始外延到東邊。不過至今靠近101的地區仍然被認為是不太好的地方。在半島上， Redwood City的聲譽一直不好，我才來的時候被告誡不要前往。但是由於夾在傳統好區San Carlos,Atherton中間，west Redwood City已經今非昔比，雖然學區仍然有待改善。So. SF, Daly City, 部分SanMateo，治安名聲不太好，但不至於是爛區。然而今天非常時髦的Burlingame,15年前不會有人想到，最主要的原因是整個舊城改造，加上接壤Hillsborough。曆史上來看，接壤好區，或者幾個好區夾著的藍領區最容易受到整體提升。新區改善最大的例子是Silver Creek，10多年前那裏隻有Silver Creek CountryClub旁邊零零星星幾十棟房子，我那麽多年隻去過一次。最近去了第二次，完全震撼於整個新區建造。跟這個很相近的是Danville,我93年才工作時有同事往Danville開荒，被大家笑他充軍，但Danville是上升得最快的城市之一，而且學區也從無發展到不錯。有幾個區以前是矽穀還做晶片的時候的工業區，所以有汙染的考慮，日後升值可能會比較差點。Milpitas, 機場附近，Santa Clara都是如此。這些區日後肯定也會改造升級，因接壤的地區會越來越好，但土地汙染恢複需要一定的時間。

如要接父母移民，應該盡快辦。日後移民政策變數很多，尤其是老年移民。加州的老年移民可以申請Medicaid, 得到與Medicare完全一樣的待遇，政府資助的老年公寓也不過600-700一個月。如解決醫療住房，其他費用都很小，多一兩雙筷子而已，不必擔心。我們當初做了個錯誤的決定，把父母留在中國，我一個弟弟也出國，還有一個妹妹在國內，父母以前都是事業單位，認為國內的醫療勞保好，環境熟悉。但是他們熟悉的中國發生巨變，他們在國內經濟發展最好時期已經退休，不能享受好處，隻能承受陣痛。後來父親心衰臥病數年，幸虧我家有兩人在國外可以幫忙分擔醫藥費，如靠他們自己的養老金與勞保，隻有等死。現在父親去世，我正在申請把母親接出來養老。我們這代的父母，都不是改革的受益者，但回報在我們身上。我們這代如在國內，倒是改革最大的受益者，但是到了我們年老，中國怎麽變很難說，年老體衰腦鈍的時候不適合在一個原始資本主義的國家生活，與中國比較，加州還要社會主義。全國範圍內肯定有很大的泡沫，但是在局部地區，要每個個案看，我沒有數據在手說到底泡沫有多大。

如果你們朋友之間有mortgage broker,可以要求他們幫你忙，隨機看看一些區業主的貸款情況。如果這個區大部分的業主都付清了貸款，或者貸款很少，那麽無論外麵的泡沫多大，這個區的價格會非常堅挺。如果這個區的業主很多都是房貸收入比過高，那麽這個區的泡沫就很大。灣區的房價收入比在老房子上不合用，我以前在Mountain View的老業主買房的時候是1940年，租給我的價格按照當時市價僅僅能給當時市價折算的地稅，但是房子也很破，40多年幾乎沒有維修，我要周末幫忙做木工修補。現在這個房子還在，傳了給他的兒子，收的租金還是很低，按照現在的市價連貸款利息都還不起。其實灣區有一群這樣的老業主，手上有大量房產（我以前的業主手上有10幾套，都是1940-50年左右買的），由於加州特別的地稅法幫助他們多年以來用幾乎不花錢的方式持有房產，他們也是出租老房子的主力供應。這種出租的房子會在未來一兩代消失，因為他們的子女孫兒會一套套分走自用，到那個時候房子的租價才能更加反映業主的成本。不僅如此，商業地產也是這樣。apartment也都受到prop13保護，所以才能形成老apartment租金與房價如此脫節的奇觀，新的apartment由於麵對老apartment的競爭，也不能加租太多。這種租金與房價脫節的奇觀不是這幾年才有的，我來了那麽多年從來沒有碰到過任何一年租房會比買房付出相同，買房永遠會比租房支出高，隻是這個差別現在才比較大。prop 13是1978年才出現的，據更老的老灣區說，房價是從80年代開始與租金脫節。

在灣區開車，經常會碰到一些繁華地段旁邊有一大塊農田，荒廢了好長時間，毫無理由存在。如果加州采用德州的3%市價地稅納稅法，那個時候加州房價就會大崩潰，因為所有老業主無法付地稅，必須出賣房產，馬上供應大增。但是要推翻prop13，必須由全加州居民投票，如果加州的新移民不斷湧入，他們暫時都沒有投票權，而等他們擁有投票權成為公民的時候他們可能本身也成為了業主，不會投票推翻。這就是加州那麽多年來的paradox.長期來說，這樣的paradox肯定有自我糾正的一天，但是不是現在，或者可見的將來很難說。

在民主國家，稅法是政府最大的武器，整個社會模式就是由稅法組成的。有的稅法達到了當初的目的，有的稅法就好像是潘多拉的寶盒，達到的社會目的與當初所想的完全背離，並且變成了一個怪物。prop 13推出的背景在於很多人湧入加州，矽穀才開始崛起，很多老人憂心房價漲得太快，日後退休時無法支付市價掛鉤的地價，所以才推出了這個proposition，獲得大部分當時的加州居民通過。但是通過了以後，經過差不多30年，變成了房產供應抑製的最大原因，在傳統的好區尤其如此，而且一個區一旦變好，房價飆升，在正常的市場裏麵業主就會出貨，就算喜歡當地，會博一博房價下來再買回，這個過程中自動增加供應，平抑房價。但是當我自己走過了這個思維過程，作了計算，就知道prop13的威力了。我們也覺得房子很貴，增值遠超於夫婦倆人的50萬無稅上限，有這個誘惑希望出貨然後等房價下來再買。但是跟買了房10年20年以上的朋友談，發覺這個賭博賭不過，因為房價要掉到我們當初買入的價格，今天積累的稅基基本不可能，而這個稅基每年的支出省差不多上萬元，隻要prop13不推翻，這是一個非常重要的考慮。如果跌不到呢？那麽手續費首先會不見了大約5%，外麵的環境又是高通脹（房產大升往往是高通脹的前哨），拿著一大筆錢不知道有什麽低風險的保值方法，就算等到房產低潮的話好的地方選擇未必多，還不知道能否買回一樣好的房子。這樣算完，長期持有者幾乎百分百都是按兵不動。一個德州的長期持有者考慮就不同了，當房價飛漲，他的地稅一樣飛漲，而且德州的相應土地供應多很多，反正稅基不重要，更加有動機博一博。