正文
地產投資離你有多遠？
楊洪談房地產投資層次理論
2007年冬日一個陽光明媚的下午, 恒生地產Broker楊洪開著車與一個從美國過來的客戶徜徉在多倫多DownTown 的Yonge街上。在經過一個著名的酒店門口時，這個既是客戶又是朋友的紐約上班族突然調侃式地指著那家正在經過的酒店對楊洪說：你知道嗎？我的目標就是在有生之年買下這個酒店！
在別人聽來，這似乎又是個天方夜譚，狂妄之語。但楊洪知道，如果操作得當，這個在紐約從事IT工作的年輕人是完全可能提前實現他的夢想的。因為他並不是在說笑， 他正一步一步地借助神奇而充滿魅力的地產投資的杠杆邁向自己的目標。近幾年在多倫多Downtown投資下去的十幾套物業, 正在幫助這個年青人迅速地積累著財富！
地產投資的魅力在哪裏？ 為什麽地產投資能夠幫助一些幸運的人積累財富？僅僅是因為這些人幸運嗎？
那為什麽又有許許多多的人投資地產一次又一次的失敗，直至得出結論， 此物不可為！僅僅是他們時運不佳嗎？
翻開報紙，打開電視，或者上上網，各種投資“機會”琳琅滿目，似乎各個都是千載難逢。其實何嚐不是仁者見仁，智者見智。那麽如何區分良萎，尋找適合自己的投資？
楊洪認為：給自己定好位是第一步。定位不對，地產投資就無從下手。即使下手，結果可能就是血本無歸！
本篇的目的就是希望讀者了解地產投資的第一個秘密：地產投資層次的理性定位是決定你地產投資成功的第一步。
從事經濟學或管理學研究的人可能讀過美國心理學家馬斯洛（Abraham Maslow）在1943年撰寫的《人類動機的理論》一書。書中首次提出了轟動世界的“需求層次理論”，將人類需求由簡單到複雜、從低級到高級劃分為五個層次。學習過計算機網絡通訊的人也一定知道網絡通訊七個層次的OSI模型。
房地產投資也有層次。楊洪將其分為七個層次，自下而上依次為：
最高層次： 地產投資基金
第六層次： 地產項目開發
第五層次： 整幢公寓大樓、寫字樓或商場
第四層次： 商業用房或土地
第三層次： 住宅房投資
第二層次： 半以租養房
最低層次： 購買自住房
按照楊洪的理論，投資房地產，首先要理解：不同的層次，對資金調用、專業知識、精力投入、投資周期、乃至風險承受能力等的要求都不同。當然，回報率也不一樣。與此同時，還要了解自己，做到自知之明。其實能做到這一點，並不容易。如果沒有給自己定好位，比如你現在無論從資金還是能力都位於低層次，卻好高騖遠，想投資高層次，那無異於癡人說夢。同樣，你處於高層次，由於定位不準，去從事低層次投資，那就是浪費資源，回報率也不會高。
原則就是：定位很重要。定位不準，投資絕不會成功！
很多的人並不了解房地產投資的真正魅力在哪裏。人們通常看到的是一兩年內的價格變動，如果你是投機者， 你會十分在意幾個月之內或一兩年的風吹草動。而真正的地產投資者看中的是長線回報，看中的是地產投資的Leverage(OPM: Other People’s Money), 看中的是地產投資所帶來的在稅收，及在個人信用積累和資本積累方麵的綜合收益。
人們通常想到買房子要付Mortgage, 要付利息。並沒有想到Mortgage是世界上所有貸款種類中，成本最低的借貸。如果以後某一天需要錢的時候，房子就是你最便宜和最方便的“債主”。
人們還通常把地產投資與股票投資做比較。也許喜歡做這一比較的人並不知道地產投資比股票投資最大的優勢就是：地產投資可以最低成本+最低風險地利用別人的錢為你“生錢“（OPM）。舉例說明：你用000.00投資股票， 如果收益率為10%， 那麽你賺了00.00；但是如果你用000.00投資地產， 如果收益率同樣為10%，那麽你能賺將近000.00。為什麽？ 因為你能利用世界上信貸成本最低的Mortgage貸到0000.00，達到0000.00的投資規模！這個時候有人會說， 我一樣也可以借錢炒股票，沒錯！可是別忘了，為炒股票借來的錢，借貸成本會高於Mortgage，同時股票價格的並非實體的本質屬性（對未來價值的預期）決定了投資股票的高風險性。
現在讓我們來研究一下如何正確地評價一個地產投資是否是一個好的投資。所謂投資成功，即投資獲得了好的回報。那麽房地產投資的真正收益應該在什麽地方呢？什麽才叫好的收益呢？
。。。。。。
全文請繼續看
http://www.isurs.com/modules/newbb/viewtopic.php?topic_id=321&forum=25
楊洪談房地產投資層次理論
2007年冬日一個陽光明媚的下午, 恒生地產Broker楊洪開著車與一個從美國過來的客戶徜徉在多倫多DownTown 的Yonge街上。在經過一個著名的酒店門口時，這個既是客戶又是朋友的紐約上班族突然調侃式地指著那家正在經過的酒店對楊洪說：你知道嗎？我的目標就是在有生之年買下這個酒店！
在別人聽來，這似乎又是個天方夜譚，狂妄之語。但楊洪知道，如果操作得當，這個在紐約從事IT工作的年輕人是完全可能提前實現他的夢想的。因為他並不是在說笑， 他正一步一步地借助神奇而充滿魅力的地產投資的杠杆邁向自己的目標。近幾年在多倫多Downtown投資下去的十幾套物業, 正在幫助這個年青人迅速地積累著財富！
地產投資的魅力在哪裏？ 為什麽地產投資能夠幫助一些幸運的人積累財富？僅僅是因為這些人幸運嗎？
那為什麽又有許許多多的人投資地產一次又一次的失敗，直至得出結論， 此物不可為！僅僅是他們時運不佳嗎？
翻開報紙，打開電視，或者上上網，各種投資“機會”琳琅滿目，似乎各個都是千載難逢。其實何嚐不是仁者見仁，智者見智。那麽如何區分良萎，尋找適合自己的投資？
楊洪認為：給自己定好位是第一步。定位不對，地產投資就無從下手。即使下手，結果可能就是血本無歸！
本篇的目的就是希望讀者了解地產投資的第一個秘密：地產投資層次的理性定位是決定你地產投資成功的第一步。
從事經濟學或管理學研究的人可能讀過美國心理學家馬斯洛（Abraham Maslow）在1943年撰寫的《人類動機的理論》一書。書中首次提出了轟動世界的“需求層次理論”，將人類需求由簡單到複雜、從低級到高級劃分為五個層次。學習過計算機網絡通訊的人也一定知道網絡通訊七個層次的OSI模型。
房地產投資也有層次。楊洪將其分為七個層次，自下而上依次為：
最高層次： 地產投資基金
第六層次： 地產項目開發
第五層次： 整幢公寓大樓、寫字樓或商場
第四層次： 商業用房或土地
第三層次： 住宅房投資
第二層次： 半以租養房
最低層次： 購買自住房
按照楊洪的理論，投資房地產，首先要理解：不同的層次，對資金調用、專業知識、精力投入、投資周期、乃至風險承受能力等的要求都不同。當然，回報率也不一樣。與此同時，還要了解自己，做到自知之明。其實能做到這一點，並不容易。如果沒有給自己定好位，比如你現在無論從資金還是能力都位於低層次，卻好高騖遠，想投資高層次，那無異於癡人說夢。同樣，你處於高層次，由於定位不準，去從事低層次投資，那就是浪費資源，回報率也不會高。
原則就是：定位很重要。定位不準，投資絕不會成功！
很多的人並不了解房地產投資的真正魅力在哪裏。人們通常看到的是一兩年內的價格變動，如果你是投機者， 你會十分在意幾個月之內或一兩年的風吹草動。而真正的地產投資者看中的是長線回報，看中的是地產投資的Leverage(OPM: Other People’s Money), 看中的是地產投資所帶來的在稅收，及在個人信用積累和資本積累方麵的綜合收益。
人們通常想到買房子要付Mortgage, 要付利息。並沒有想到Mortgage是世界上所有貸款種類中，成本最低的借貸。如果以後某一天需要錢的時候，房子就是你最便宜和最方便的“債主”。
人們還通常把地產投資與股票投資做比較。也許喜歡做這一比較的人並不知道地產投資比股票投資最大的優勢就是：地產投資可以最低成本+最低風險地利用別人的錢為你“生錢“（OPM）。舉例說明：你用000.00投資股票， 如果收益率為10%， 那麽你賺了00.00；但是如果你用000.00投資地產， 如果收益率同樣為10%，那麽你能賺將近000.00。為什麽？ 因為你能利用世界上信貸成本最低的Mortgage貸到0000.00，達到0000.00的投資規模！這個時候有人會說， 我一樣也可以借錢炒股票，沒錯！可是別忘了，為炒股票借來的錢，借貸成本會高於Mortgage，同時股票價格的並非實體的本質屬性（對未來價值的預期）決定了投資股票的高風險性。
現在讓我們來研究一下如何正確地評價一個地產投資是否是一個好的投資。所謂投資成功，即投資獲得了好的回報。那麽房地產投資的真正收益應該在什麽地方呢？什麽才叫好的收益呢？
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