正文
理性分析多倫多地產投資風險
作者: 楊洪
筆者於春節前在一篇文章中談及在多倫多投資25%的首期, 購買一套Condo公寓, 然後用於出租, 以租金作為回報, 即使房產不漲價, 考慮到一定的出租空置率, 還是能得到相當於8%--10%的回報. 當時得到許多質疑和評論, 主要是對這種投資方式的可行性和風險的疑問和批評. 同時也得到了許多朋友的支持和理解.
筆者提及的雖然隻是眾多地產投資方式中的一種, 而且並不希望讀者不明就裏, 跟風而上. 就此,筆者認為有責任對這種具有爭議的投資方式的風險尤其是結合現在的地產走勢及多倫多的區域特點, 係統的分析一下.
一個理性的投資者應該認識到: 任何一種投資其收益和風險都是並存的. 地產投資不同與股票證券, 有其特有的風險特性. 從理論上來說有來自各方麵的, 與自身條件有關的如:財務狀況惡化的風險, 變現困難的風險, 自然災害的風險. 還有與市場緊密相關的如: 利率變化的風險, 購買力下降的風險, 經營失策的風險乃至社會及政策的風險.
其實, 無論是來自於哪一種風險, 歸根結底會表現在自己投資的物業貶值, 房產出租不出去或入不敷出上.
價格風險篇
首先我們來分析價格的變化趨勢:筆者這兩年的購房客戶往往會在購置房產前問到同一個問題: 在未來的幾年會不會重蹈1989--1996之間的覆轍. 房價出現大幅度的下滑. 那麽我們回顧曆史, 來
分析一下1989年前後那個時間段都發生了些什麽, 現在或在未來的幾年中會不會再次發生大幅度的價格下滑?
筆者在此無意得出任何結論, 隻是讓我們來理性地對比一下幾個客觀數據:
1, Interest Rate
人們都知道, 房屋貸款的利息是直接影響購房信心的指數, 會直接或間接地影響房屋的價格. 現在經過加拿大中央銀行幾次調息, 基本貸款利息率(Prime Rate)已經到達5.25%, 筆者已經多次聽到有的購房者對貸款利率的擔憂. 但是很多人並不知道加拿大在曆史上的平均基本貸款利率是8%, 而在1989-1991年期間的貸款利率是在14%--16%之間(見圖1, 其中的利率與本文所提的Prime Rate略有不同, 但從中可以看出利率的基本變化規律). 基本上以曆史經驗來說, 如果基準利率不超過8%, 其對房屋價格的影響是有限的, 而且對地產投資者來說, 還要認識到, 其實貸款利息率是一個雙刃劍, 利率會影響房屋的價格, 同時也會影響租金, 利率上升, 租金往往也會有一定的上升.
圖1
2, Unemployment Rate
道理很簡單, 當人們都失去了工作, 家庭收入降低或得不到保障, 自然會降低對房屋市場的需求. 最新的統計資料顯示, 今年剛公布的加拿大的失業率是6.6%, 而1989--1994年期間的平均失業率為9.81%.(見圖2)
圖2
3, New Construction Rate
新屋開工率是衡量房屋總供應量的一個重要指標, 通過供求關係影響到價格. 具體在1989年前後的新房開工率是多少, 筆者無從考究, 但細心的人仔細想一想, 現在大多倫多地區房齡在15—20年前後的房屋有多少. 至少筆者在幫客戶買賣的房屋中有相當比例是在這個房齡階段的, 可以說明, 在那個時候, 新屋的開工量十分的巨大, 房屋的絕對供應量巨大, 而那個時候的絕對移民數量遠遠少於現在, 供求關係可見一斑. 根據新的統計資料,2005安省的新屋動土數量從2004年的85,114個單元下降了5.4%，落在80,500個單. 並且在2006年將繼續下跌至75,200個單元.
4, Housing Affordability
房屋購買及持有的承受力, 即一個家庭每年用在房屋上的花銷與家庭年收入之間的百分比. 也就是說人們能不能買得起及養得起這個價位的房子. 2005年的統計數據標明: 多倫多的 House, Townhouse 及 Condo Apartment的 Housing Affordability分別為49%, 33%及26%, 而在1989年的比例分別是75%, 51%及45% (見圖3, 圖4多倫多及溫哥華Housing Affordability 比較). 意思是說, 那個時候的房價遠遠的超過了一般家庭的購買力, 而現在的房價即使上漲了, 但是由於平均家庭收入也在增加, 房屋的承受力指數非常的健康.
圖3
圖4
5, Non-Market Demand-Supply
即非市場因素的供求關係變化. 大家都知道, 近幾年加拿大的移民數量平均每年是22.5萬, 移民局計劃未來十年，新移民總人數達到全國總人口的1％，即使保守黨政府取消前政府去年年底通過的“每年向全球吸納32.8萬新移民的‘五年計劃’”，未來每年移民人數仍將在23萬至24萬人左右. 而每年將近百分之五十以上的新移民來到多倫多定居. 而相比同一時間段, 1985--1989年的加拿大移民數量平均是13.8萬.
6, Taxation
稅收是在加拿大地產投資所要考慮的重要因素. 人們都知道, 加拿大是一個高稅收高福利的國家. 人們在計算投資回報率的時候一定要考慮稅賦因素. 主要有兩種稅賦與地產投資有直接的關係. 一是GST, 第二是資本收益金(Capital Gain). 也許有些朋友還不了解, 加拿大在1991年以前, 並沒有設置GST這一稅種, 以前的做法是將GST打入製造型企業生產的產品的成本裏, 消費者是看不到GST這種稅收收的存在的. 在1991年, 為了增加加拿大出口產品的國際競爭力, 降低產品成本, 增加了這種商品與服務稅. 直接增加了新屋銷售的成本及與房地產交易相關的服務費用.
今年年初, 新當選的保守黨在競選綱領中提到將降低GST稅率及調整資本收益稅的具體征收方案. 當GST能夠如保守黨所承諾的降低到5%的時候, 會將投資者購買新房及商用房時實際付出稅率, 降低到與加拿大政府在1991年推出GST之前相同的水平上.
同時, 在保守黨的議案中, 為那些在6個月時間內, 將從出售投資房產中獲取的收益, 重新投資的個人免除征收資本收益金. 針對小型投資者的資本收益轉滾規定(Rollover Provision), 將為小型住宅出租的投資者帶來前所未有的更大實際收益. 如果這項稅收的改變能夠有效地實施, 將極大的鼓勵更多的加拿大人, 尤其是中小型投資者考慮在地產市場上的投資.
以上是以時間為坐標的縱向比較, 下來我們再通過橫向與世界其他一些國家及城市的比較, 看看多倫多的房價相對狂漲了還是反之. 了解和關心房地產市場的朋友們都知道, 現在在全球範圍內, 房地產的價格猛漲, 那麽這幾年多倫多的漲幅是在一個什麽樣的位置上呢.(見圖5)
圖5
再橫向比較加拿大各大城市近幾年房屋價格上漲的幅度:
。。。。。。。
文章還有另外三分之二呢，以及圖表請查閱：
http://www.isurs.com/modules/newbb/viewtopic.php?topic_id=324&forum=25
作者: 楊洪
筆者於春節前在一篇文章中談及在多倫多投資25%的首期, 購買一套Condo公寓, 然後用於出租, 以租金作為回報, 即使房產不漲價, 考慮到一定的出租空置率, 還是能得到相當於8%--10%的回報. 當時得到許多質疑和評論, 主要是對這種投資方式的可行性和風險的疑問和批評. 同時也得到了許多朋友的支持和理解.
筆者提及的雖然隻是眾多地產投資方式中的一種, 而且並不希望讀者不明就裏, 跟風而上. 就此,筆者認為有責任對這種具有爭議的投資方式的風險尤其是結合現在的地產走勢及多倫多的區域特點, 係統的分析一下.
一個理性的投資者應該認識到: 任何一種投資其收益和風險都是並存的. 地產投資不同與股票證券, 有其特有的風險特性. 從理論上來說有來自各方麵的, 與自身條件有關的如:財務狀況惡化的風險, 變現困難的風險, 自然災害的風險. 還有與市場緊密相關的如: 利率變化的風險, 購買力下降的風險, 經營失策的風險乃至社會及政策的風險.
其實, 無論是來自於哪一種風險, 歸根結底會表現在自己投資的物業貶值, 房產出租不出去或入不敷出上.
價格風險篇
首先我們來分析價格的變化趨勢:筆者這兩年的購房客戶往往會在購置房產前問到同一個問題: 在未來的幾年會不會重蹈1989--1996之間的覆轍. 房價出現大幅度的下滑. 那麽我們回顧曆史, 來
分析一下1989年前後那個時間段都發生了些什麽, 現在或在未來的幾年中會不會再次發生大幅度的價格下滑?
筆者在此無意得出任何結論, 隻是讓我們來理性地對比一下幾個客觀數據:
1, Interest Rate
人們都知道, 房屋貸款的利息是直接影響購房信心的指數, 會直接或間接地影響房屋的價格. 現在經過加拿大中央銀行幾次調息, 基本貸款利息率(Prime Rate)已經到達5.25%, 筆者已經多次聽到有的購房者對貸款利率的擔憂. 但是很多人並不知道加拿大在曆史上的平均基本貸款利率是8%, 而在1989-1991年期間的貸款利率是在14%--16%之間(見圖1, 其中的利率與本文所提的Prime Rate略有不同, 但從中可以看出利率的基本變化規律). 基本上以曆史經驗來說, 如果基準利率不超過8%, 其對房屋價格的影響是有限的, 而且對地產投資者來說, 還要認識到, 其實貸款利息率是一個雙刃劍, 利率會影響房屋的價格, 同時也會影響租金, 利率上升, 租金往往也會有一定的上升.
圖1
2, Unemployment Rate
道理很簡單, 當人們都失去了工作, 家庭收入降低或得不到保障, 自然會降低對房屋市場的需求. 最新的統計資料顯示, 今年剛公布的加拿大的失業率是6.6%, 而1989--1994年期間的平均失業率為9.81%.(見圖2)
圖2
3, New Construction Rate
新屋開工率是衡量房屋總供應量的一個重要指標, 通過供求關係影響到價格. 具體在1989年前後的新房開工率是多少, 筆者無從考究, 但細心的人仔細想一想, 現在大多倫多地區房齡在15—20年前後的房屋有多少. 至少筆者在幫客戶買賣的房屋中有相當比例是在這個房齡階段的, 可以說明, 在那個時候, 新屋的開工量十分的巨大, 房屋的絕對供應量巨大, 而那個時候的絕對移民數量遠遠少於現在, 供求關係可見一斑. 根據新的統計資料,2005安省的新屋動土數量從2004年的85,114個單元下降了5.4%，落在80,500個單. 並且在2006年將繼續下跌至75,200個單元.
4, Housing Affordability
房屋購買及持有的承受力, 即一個家庭每年用在房屋上的花銷與家庭年收入之間的百分比. 也就是說人們能不能買得起及養得起這個價位的房子. 2005年的統計數據標明: 多倫多的 House, Townhouse 及 Condo Apartment的 Housing Affordability分別為49%, 33%及26%, 而在1989年的比例分別是75%, 51%及45% (見圖3, 圖4多倫多及溫哥華Housing Affordability 比較). 意思是說, 那個時候的房價遠遠的超過了一般家庭的購買力, 而現在的房價即使上漲了, 但是由於平均家庭收入也在增加, 房屋的承受力指數非常的健康.
圖3
圖4
5, Non-Market Demand-Supply
即非市場因素的供求關係變化. 大家都知道, 近幾年加拿大的移民數量平均每年是22.5萬, 移民局計劃未來十年，新移民總人數達到全國總人口的1％，即使保守黨政府取消前政府去年年底通過的“每年向全球吸納32.8萬新移民的‘五年計劃’”，未來每年移民人數仍將在23萬至24萬人左右. 而每年將近百分之五十以上的新移民來到多倫多定居. 而相比同一時間段, 1985--1989年的加拿大移民數量平均是13.8萬.
6, Taxation
稅收是在加拿大地產投資所要考慮的重要因素. 人們都知道, 加拿大是一個高稅收高福利的國家. 人們在計算投資回報率的時候一定要考慮稅賦因素. 主要有兩種稅賦與地產投資有直接的關係. 一是GST, 第二是資本收益金(Capital Gain). 也許有些朋友還不了解, 加拿大在1991年以前, 並沒有設置GST這一稅種, 以前的做法是將GST打入製造型企業生產的產品的成本裏, 消費者是看不到GST這種稅收收的存在的. 在1991年, 為了增加加拿大出口產品的國際競爭力, 降低產品成本, 增加了這種商品與服務稅. 直接增加了新屋銷售的成本及與房地產交易相關的服務費用.
今年年初, 新當選的保守黨在競選綱領中提到將降低GST稅率及調整資本收益稅的具體征收方案. 當GST能夠如保守黨所承諾的降低到5%的時候, 會將投資者購買新房及商用房時實際付出稅率, 降低到與加拿大政府在1991年推出GST之前相同的水平上.
同時, 在保守黨的議案中, 為那些在6個月時間內, 將從出售投資房產中獲取的收益, 重新投資的個人免除征收資本收益金. 針對小型投資者的資本收益轉滾規定(Rollover Provision), 將為小型住宅出租的投資者帶來前所未有的更大實際收益. 如果這項稅收的改變能夠有效地實施, 將極大的鼓勵更多的加拿大人, 尤其是中小型投資者考慮在地產市場上的投資.
以上是以時間為坐標的縱向比較, 下來我們再通過橫向與世界其他一些國家及城市的比較, 看看多倫多的房價相對狂漲了還是反之. 了解和關心房地產市場的朋友們都知道, 現在在全球範圍內, 房地產的價格猛漲, 那麽這幾年多倫多的漲幅是在一個什麽樣的位置上呢.(見圖5)
圖5
再橫向比較加拿大各大城市近幾年房屋價格上漲的幅度:
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