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今年五月中月俺們全家因著俺家老大在Miami的關係而選擇來佛州度假，誰知一個多星期的度假換來的是俺和LG愛上了這裏。
因無論是天氣還是空氣當然還有壯觀的大西洋和柔軟的沙灘。。。都讓人舒服無比，特別是今年夏季北美大地籠罩在超悶熱的氣候裏，而Miami卻因著大西洋強大的海風而相對的涼爽，白天最熱好像也就是94度，大部分的溫度是在88-90之間，而無論白天多熱，晚上都會降在華氏70多度，這對於長期生活在台北那悶熱的環境中的我們而言，就如到了天堂一般，俺甚至還可以經常的穿著長褲呢。更何況現在是佛州“最壞的季節”，因Miami的冬天才是最迷人的。
對我們這種隨心所欲的無業遊民來說，看到這麽好的氣候和風景就貪婪的趕緊改變度假計劃（計劃趕不上變化的度假（組圖）），結果也因著太喜歡這裏了，我們把原本的度假，下修為“商業考察”；從上網到上路開始了對佛羅裏達州房地產市場的進軍，最後直接進入市場購買物件。
現在以我們的所見, 整理為文如下, 一來做為我們自己的記錄, 二來也可供有需要者參考。
俺藉此也謝謝LG二個多月來由淺入深的分析市場，搜索，接洽，布局，談判，到最後的成交的辛勞和撰文。
美國政府自印鈔救市與近零利率實施後, 使得一些企業將大量的美元轉而投資海外, 不論是開工廠, 設分公司還是銷售，都讓這些公司不僅獲利而且還因著海外獲利的佳績來營運和維持自己的股票價值。而這些大公司的財報雖亮麗, 但是救不了美國國內的高失業率. 這些失去的工作機會可能很長一段時間都不會再回來了. 因此美國的經濟結構經過這次危機, 已經從頭到尾, 在每個角落都產生質變與量變.
經曆這次慘烈的危機之後, 數以千萬計的中產階級在大破產, 失業, 房屋查封後淪為新貧, 導致全國隻有富人與窮人兩種人為主體的消費階層, 也就隻有做這兩種人生意的商用地產或瞄準M型兩端市場的住宅, 才會容易找到市場. 因此以前以中產階級為對象的住宅或商用地產, 不論它的地點條件多好, 也可能會變成蚊子館.
由於消費結構的大轉變, 這次跌下來的, 不論是住宅還是商用不動產, 以後很長一段時間都漲不回去, 以前被看為地點好, 應該會漲價的商用地產, 也可能會因經濟型態的質變, 失去地點優勢.
現在跟以後很長一段時間, 強勢房地產將隻限於有大店進駐(anchor)的大型購物中心(包含賭場等消費), 以及裏麵可以獨立出售之部分, 或全國性連鎖店或最好是股票上市公司所承租之店麵, 因為收租有保證, 所以能支撐房產的價值. 這將是一片房地產黑暗世界裏的少數幾盞明燈.
如今你以為地點好就能號令天下嗎? 非也! 常常看到一條街上兩種景象: 一邊是停車場停滿車的大賣場, 馬路對麵卻是人去樓空的蚊子館或是沒小貓兩三蘋的小商場. 其實馬路兩側, 就其位置條件或便利性根本就沒甚麽差別, 怎會命運這麽不一樣?
所以投資者要明白一件事, 現今要投資美國的商用房地產, 遊戲規則和以前不太一樣, 跟遠東地區更大異其趣. 常有消息報導中國炒房團來美國買樓, 直呼便宜便宜, 買起來毫不手軟. 這裏麵其實是陷阱重重. 任何人做任何投資, 都隻有一個目的, 那就是獲利. 如果不能獲利, 那麽不論你是被套進昂貴總統套房, 還是被套在地下室, 都會跟你當初的心願不一樣. 你必須能夠了解, 便宜並不是獲利的保證; 地點條件雖好, 也可能隻是給你一份永遠實現不了的憧憬.
美國雖然中產階級淪為新貧, 但是原本的富人階層, 財富卻不減反增. 你有注意到嗎? 整個普羅大眾的失業率還是很高, 並沒有從金融危機的高點顯著下降, 廣大的住屋市場還在繼續跌價中. 完全沒有從次貸危機中恢複過來。
但是你看美國的股票市場, 雖然在過去的危機中慘跌, 但現在已經回到之前的水準, 黃金更是早已從危機時的600多元底部扶搖直上到現在超過1600元. 在美國, 股票與黃金主要是有錢人在玩的東西, 這股票與黃金的走勢, 證明美國富人階層的財富並沒怎麽縮水, 但是隨著大公司的財報亮麗看起來, 在這一次殘酷的財富重分配過程中, 富人還是絕對贏家.
這些富人又把大量財富投進房地產, 去追逐黑暗世界裏的少數幾盞明燈, 導致這一類型的房地產奇貨可居. 很多時候, 這些標的一上市就被全價買下, 一毛都不殺, 更有不少案例是現金購買. 如果你的口袋不夠深, 但又想撿便宜, 那麽你連個邊都碰不到。
這是個標標準準的投資市場, 不是投機市場. 因為買家個個都是實力雄厚, 買後長期持有, 坐享長期可靠的租金收益. 房地產的投機已經過去, 當你看到大塊商業土地, 幾萬尺的空店麵或大型辦公大樓, 以低到讓人想不到的低價尋求買主時, 你以為撿到便宜, 買下來不太可能賠錢, 將來等漲價或等房客來租就能獲利, 那就要小心點了, 當這個投機幻滅時, 寶地很可能會變成你家的傳家“套”房, 卻須年年繳不動產稅幫別人家的小孩上學.
待續。。。
是的，是Single tenant，Cap rate也非常的棒，感謝主！
因為是“TRIPLE NET”，而且我們的律師說，這是一個對我們非常友善的lease，所以我們基本上不用做任何事，當然也不需要去manage，連每個月的房租都是自動匯到我們的帳戶裏。俺可以呆在台灣不用來美國操心呢。
Single Tenant 嗎？Cap Rate 還好吧？
異地操作的PropertyManagement,將會如何Handle呢?
關注下篇。謝謝你們的經驗分享。
沒收到呢？你的QQH是不是送錯了？
sent you a 悄悄話
嗬嗬，終於遇到懂行的了。
不過俺們的房屋保險也是又商家出麵和出錢去買的，所以俺比黃世仁還牛一點點哈。
謝謝妳的鼓勵，俺會擠時間碼字的。
順便透露一下；俺買的是上萬尺的CVS,如果妳懂行就會知道，他們是比Walgreens還要“乖”的A級好學生，且這間店是由上市的總公司做擔保不是連鎖店的擔保呢。
“TRIPLE NET”對Landlord最有利了。所有Landlord要付的花費都由商家分攤。“Full Service”的話，對Landlord的差別就大了。你這房產的地段一定不錯~ 否則不會這麽牛~。
對付颶風，關鍵還是保險要買到位。Landlord 買個好的commercial insurance， 反正這筆費用會攤到商家。有保險，就安心當黃世仁好了。比Residential的舒服。恭喜你。盼望下篇。
嗯，你說的對！
不過Miami的颶風和台北的台風比起來，那真是小巫見大巫了。
Miami要幾年才遇一次颶風，而台北是幾乎每個月都有台風，所以我們對這樣的“天災”比較有免疫力。況且我們投資的是“TRIPLE NET”的商用房地產，就算有天災或人禍，那也是商家要負責修理和維護的，沒俺們的事。