[林修榮]小心購買「接收樓宇」FORECLOSED PROPERTY

有些事情表麵好似很簡單，但真正做起來一點不簡單。購買「接收樓宇」(FORECLOSED
PROPERTY)便是如此 ─ 許多人以為可以輕易以低價買入「接收樓宇」，然後裝修一
下，便可以自住或賣出圖利。事實上，這門生意風險相當高。



「接收樓宇」的來源，通常是屋主因財務困難未能按時供款，被借貸機構追數。通
常銀行在借貸人遲付三個月後，便會發出一份「不履行合約通知」(NOTICE OF DEFAULT)
。九十天後仍未收到欠款，便會發出一份「拍賣通知」(NOTICE OF TRUSTEE SALE)，
之後大約幾個星期後便會將房屋拍賣。



大多數參予競投者都是職業買家，他們不單經驗豐富，而且有充足的資金去以現金
支付，一般小投資者是很難與職業買家競爭的。即使是職業買家，一不小心也會
「陰溝裏翻船」。



第一個風險是與產權有關。買家可以從公眾記錄中，去查到該業主的欠款金額，但
有些其它影響產權(TITLE)的問題，他不一定可以查出來；例如，物業可能有欠稅，
或者有其他扣押權(LIEN)，將來都要新業主負責。有時，即使買家在產權報告上看
到資料，也未必能完全了解該物業真正欠下多少貸款，一旦分析錯誤，便會損失慘
重。



購買接收樓宇，除了產權風險之外，還有其他風險。



第一，購買者是無法預先檢查。在未完成拍賣前，房屋產權依然屬於現任業主，他
絕不會容許競投者進入房屋去作檢查，所以買家隻能從外表去估計修理費用，也很
容易失預算。此外，房子既然要被債主拍賣，業主肯定不會悉心去維修房子，甚至
可能故意破壞，故房子真正狀況往往比預期差。



第二，購買者無法作房屋貸款。由於買入「接收樓宇」後馬上要付現金，一般買家
無法申請銀行貸款，因為申請過程要一段時間。要預先安排房屋貸款也有困難，因
為銀行必定要有房屋估值書，既然無法對「接收樓宇」作檢查，估價師沒有辦法預
先對房子作估值。



最後，收屋可能有困難。即使競投成功，也不一定可以馬上接收，尤其是假如住客
是租客，「逐客過程」(EVICTION)可能相當長，而且要通過法庭辦理，花費可能不
少。



總而言之，普通民眾不宜購買「接收樓宇」，即使買到手也未必是「平貨」。職業
買家對市場情況較熟悉，對維修估計和成本控製也較有把握，普通買家一不留神，
可能付出過高價錢。