新手買房完全手冊(3)-home loan科普(上)

說了滿多費話, 可能不是新手最關心的問題. 現在loan其實是新手最關心的問題
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對於serious一定要買房子的人來說, 你看房子之前其實要做這樣幾件事.
1. 知道自己的credit score怎麽樣. 我是個半serious的buyer,所以我一開始就花錢自己
去myfico.com買了report,看自己到底多少分, 看能不能帶到錢.
出來的report是3家credit bureau的分數, 貸款的時候是看中間哪個分. 我當時是727.

2. 你看到自己的report後, 應該把不用的卡要cancel掉. 該付的balance伏掉. 我想有很多jm和我一樣為了圖department, cloth store 10% first time discount,申請了些店裏的爛卡, 現在想來真是後悔呀.

3. 貸款的人一般看這幾點:

(1)第一張卡是什麽時候開的, 這是你的history,所以這就是為什麽讓各位第一張卡即使不用了也不要cancel.

(2)有多少張卡, 至少要3張, 5,6張左右最後, 在多了也是egative factory.

(3).有沒有late pay呀,是不是近期too many request呀, balance是不是太高呀. 還有其他一些因素, 我不是專業人士,這裏就講講我知道的.
然後信用卡不要用完所有credit line,最後用個 百分之二,三十就好了. 象那些balance transfer的是很傷信用的.

4. 準備好你的銀行statement.你自己估計一下你要伏多少頭寬, 最後加上closing fee,然後捎捎在多點錢,就是你需要show的銀行balance 了. 由於我是個超級不回管錢的人, 我把我門家的哪個帳目弄的奇亂無比, 還分好幾個銀行, 有時就為了圖個小便宜,象ING,掙點利息, 把錢轉來轉去, 最後弄的銀行statement 開不出來, 為次付出了慘痛的代價,
後麵回在詳寫.

這個statement 不是說你給了就可以, 別人是要看上麵的內容的.
比如有沒有大的deposit,對於一些deposit是要解釋的. 而我竟然讓我門家的statement不能見人, 隻好開VOD ( verification of deposit).

5. 用你的信用分, 和個人情況在你local的broker那裏問問貸款的情況,了解一下自己可以拿到什麽rate.但是這個隻是個大概, 因為到具體情況後回有變的.

6. 開個pre-approve的letter.這個Letter, 是可以隨時開的, 在e-loan可以當時就開出來, 記住不是pre qualify, pre-approve,上麵說你可以帶到多少錢,什麽rate之類的. 這個隻是個letter,你在這家拿了, 然後到真正loan的時候用別家的都可以.不需要伏任何責任.

那麽對於loan本身來說, 一般按要求是要付20%的 頭款, 在頭寬不到20%的情況下,銀行就回要求你對它的投資買個保險, 就是PMI ( private mortgage insurance). 這個PMI,是個白白花出去的錢, 花出去了就花出去了, 你不能的到任何benefit. 在這樣的情況下,大
家為了避免這個PMI,就用兩個loan. 比如 80/15, 80/10. 也就是第一個loan是80%的貸款, 第二個是個10%的. 就比如你買個10萬的房子, 頭款隻付, 10%,那麽,你第一個貸款80%,貸款amount是8萬, 第二個是10%, 1萬, 加上你自己付的1萬, 就一共10 萬了. 這樣的loan 的好處在於, interest是可以免tax的, 但是PMI不可以.

以下都是對小頭款的xdjm說的, 對 付20%的基本可以不用看下麵的了.
我是選擇的付5%的頭款, 那樣就帶兩個loan 80%, 15%.然後我通過報紙聯係了一個agent. 前麵說了沒有什麽朋友可以推薦看房的agent,現在也
同樣沒有可以推薦的貸款agent. 隻好自己瞎蒙了. 前麵有old cop推薦過最好付10%的頭款, 因為10%和5%的program不一樣, 有個很大的gap,所以如果你能付10%,那麽那的rate會更好些.

我的條件是分數727, single F1, 做不查income,也就是不show pay check 和 W2.

這裏要提一下做loan的時候你需要提供的check list:

1. income ( paycheck, 過去兩年的報稅表).

如果你不想這樣show,那麽你就要做個VOE ( verification of employee).
這個是個form,由lender 給你, 這個form是個標準格式. 然後你公司裏添好了, 其中包括你從什麽時間到什麽時間在這個公司做, salary是多少. 然後公司簽好字, fax給lender就好了. 那麽這裏就有個問題了. 有的同學會問, 那麽我隨便找個朋友簽個字行不行? 行, 但是這個朋友一定是有business的. 因為在form上麵有添你公司的電話, 而這個電話需要是個business電話, 他們可以在business 上麵查的到的. 然後在最後approve的時候,銀行回打電話去, 有時候也不打. 是抽查, 但是你不是得按他們會打來準備,不是嗎?打去的時候就問一個問題” xxx是不是在這裏工作”

2. 銀行兩個月的statement.

有很多人不善於理才, 而我就是其中一個. 我把我們的銀行statement弄的亂七八糟, 錢
進進出出. 為了這個管錢的問題, 我和bf是討論了很多次的, 我門兩個都不願意管錢, 最
後隻的我做. 反正statement是秀不出來了, 因為我無法解釋那些進進出出的deposit. 對
於大deposit是需要解釋來源的. 這樣我門就做了 VOD ( verification of deposit).
這個VOD,也是個標準格式, 各個銀行都知道怎麽幫你做. 我們有bank of American,
Washington mutual, ING direct. Bank of American 是service最好的, 出什麽證明都
很快, 以後是堅決要用的. Lender去要求VOD, BOA當天就可以fax.
Washington mutual 是非常非常的爛. 它的VOD,你一定要write a letter to request
VOD, 然後他們在寄給lender,他們不接受phone call,也不能在branch辦理, 隻能寫信.
所以如果你用這個爛銀行, 你要提前做好準備. 在VOD上就寫了過去兩個月你的average
balance. 對於ING,你到是可以打電話request,但是也是要寄給你, 大概也的個5天. 所以
你要和你的lender溝通好, 看他門有沒有經驗和你的銀行打過交道.

3. Visa. 這個其實是個很惡心的問題. 我在local問了多家, 其中一個broker幫我辦了,
但是由於晚了一天fund錢給escrow,我已經用了eloan.但是local都不需要show visa,在我
明確告訴他們我是F1的情況下. 他們說it doesn’t matter.
但是我要說的是這裏的F1 xdjm門, 你門也不要人為F1一定可以帶到, 各個lender不一樣.
你最好在之前告訴他們, 問他們要不要你的什麽visa copy之類的, 即使他們不問這個問
題. 而我就偏偏吃了這個虧. 我用的是eloan, 在最後要close escrow了, 她門跑來要我
的visa,一看我是F1,馬上就拒了. 我哪個心痛, tnnd的不早說, 最後一分鍾出這個問題.
其實他們是要付很大責任的.

然後我知道很多broker給你直接就選了citizen,說citizen不check, 但是green
card要check. 我想這些也都是聽聽, 最好開始就跟broker,或lender講好, 問能不能做,
不能做你可以馬上換別家. Anyway, F1是一定可以帶到款的, 這個不用擔心,就看是從那
裏帶了.

現在俺談談怎麽跟lender打交道.

Appraisal是根據lender 來, 一般是你確定好lender後, 有lender提出要求做什麽樣的,有的lender還會要求到他們製定的地方做. 而我剛開始不知道, 所以也百百浪費了250$.
這裏有個這樣的問題. 有的同學可能回問,那我不確定最後用那家怎麽辦呢?.在lender開始接受申請, process,一直到最後fund之前, 其實你都不需要付什麽責任. 我的意思到不是鼓勵大家任意亂換. 我是說如果他們最後實際情況和他們剛開始說的時候不一樣, 那麽你想換別的lender,不回因為前麵已經付給目前lender什麽錢而要增加cost.所以不到最後
一分種, 不要給lender什麽錢. 如果是broker,你可以讓他們把appraisal的錢放到closing cost裏麵去. 到最後來算. 而我剛開始傻傻的, 一開始就寫了一個250$的支票, 但是後來又沒有用哪個broker. 大家不要學我.
Broker,尤其是中國broker, trick及多, 費用也是差別很大.

在買房的時候, 你第一次付出去的錢, 也就是大家熟稱的closing cost, 簡而言之包括這
樣三個大部分.
1. escrow company出的一個closing cost, 包括 insurance, title, 他們的各種雜費..每次當你問lender/broker closing cost是多少, 他們都回推脫說什麽escrow 的費用他們不能control,所以無法知道確切的什麽. 屁話, 其實他們心理是有數的. 這個是有個大概範圍的, 根據你的房價來. 是有行規的. 而且在出escrow 那邊的費用, escrow company也回和lender同氣, 他們隻間是要work out的. 具我所知就象是他們之間也回來
個加加剪減. 另外常打交道的escrow就那麽幾家, 如果是broker, 他在這個區域是肯定熟悉這些escrow company的.

2. 另外一部分就是lender cost. 比如broker的錢. 銀行的錢, 這個是在一開始你買房的價錢定下來了, 在broker那裏就知道這部分錢了.
在你剛開始申請loan的時候, Lender/broker會給你一個good faith estimate.
上麵list出來大概的charge, 你的rate. 在這張表的左邊是lender fee, 右邊是escrow charge.

3. prepay的一部分. 比如你這個月25號close,那麽銀行就收從25到這個月底的interest.
如果有HOA,還有HOA, impound, property tax.
Impound是一種伏款方式. Property tax是一年交兩次, 你可以選擇到時候交, 也可以選擇每個月交給lender,然後lender 到時候幫你交. 後者就是impound, 你不用到時候在自己去做這件事情. 有的地方據說是impound是規定,一定要那樣做.反正我門選擇的是impound.

現在很多地方都有0 費用, 注意不是0 closing fee,因為第一次一般都不會0 closing.Lender無法確切知道escrow company那邊的費用, 所以他們也不敢把自己的利潤去cover escrow 那邊的那部分, 而給你0 closing. 但是refinance 一般就很容易有0 closing了.
那麽買房的0 費用, 就是指省lender fee. 到目前, 我在local問的多家都要有lender fee,一般都是在800到1500不等. 另外還要付做appraisal 的錢.
網上的一般都不要lender fee, 而且還有appraisal free,那樣你基本可以省個幾千的lender費用.
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但是網上的貸款有一個不好的就是你無法麵對麵的交流, 而且對我這樣英文認不了幾個字的就更是痛苦呀. 那麽多專業的數語.另外隻有他們找你的分, 你找他們真是難上加難.
你要打很多很多電話, 也找不到人的. 我當時打到自己都討厭自己, 決的我怎麽是這樣一個tough的customer呀. 所以第一次買房的人, 如果你經驗不足, 就要好好考慮一下了. 

Local的broker,最到的好處就是face to face交流. 但是費用就高些.而且中國broker感覺他們trick真是多, 也不怎麽說真話, 給你的 Good faith estimate 也搞不好是個bath faith, 因為一開始可能很多item 他們都不寫. 另外他們的rate還是稍稍高點, 但是是可以忍受的範圍. 總之和他們打交到,就是要逼著他們把除了escrow的費用外, 他們這部分的費用一定要說清楚. 另外他們要求的appraisal fee 也要放到最後closing fee裏麵一起交.

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這篇文章寫的不錯，但我想提兩點不同看法。

１。關於費用

當你選定了銀行和Title company後，你的費用才能確定。一般Broker收四，五百塊錢，不同的broker差別不大。不同的銀行，費用會有差異。不同的Title company，費用也會有出入。至於prepay的一部分，是由Closing Date和你的貸款的具體情況決定的，跟任何人無關。

如此看來，並不存在中國經紀騙人的問題，因為每個Broker都是收四，五百塊錢而已，其他的錢都沒有進經紀人的腰包。但為什麽卻給人中國經紀騙人的印象呢？這是因為有的經紀人摸透了人的心理，他知道客人願意找費用低的，所以他故意將費用說低。這樣做的目的是為了搶到Case，他並不會因此多拿錢。實際上，費用在你選定了銀行和Title company, Closing Date後是固定的。每家銀行收費是個定數，Title company的費用會有一些出入。

所以，大家不用把精力放在費用上。但Builder和網上貸款時要小心費用。我的一個客戶一月份在網上做的refinance，當時我們的利率沒法跟網上報的比，就讓他去作了，結果費用由開始保證的３０００多增加到６０００多,還有Impound, 可由於當時利率已升高隻好close，現在
後悔莫及。另外象作者說的到最後關頭挑毛病不close的也時有發生，因為如果市場利率走高，而他們的貸款多半是要賣掉，他們賺不到錢當然不想close deal.

２。關於appraisal fee

一般都會要求客人先付。原因就不用說了。

回答: 有關 home loan科普(上) 的幾點看法 由 表情符號 於 2007-03-07 23:14:28

初次買房貸款的人一定會有幫助的，但我不喜歡其中的一些想法，好像也正是表情提出來的部分。
相對來講中國人的貸款公司費用比美國人的低，至於網上的我看到的不多，偶爾看過一些給出的利率，最終的APR比報出的利率高的蠻多的，這說明其中涵蓋了很多費用。若要比價，最好看APR。還有關於APPRAISAL費的問題，如果一個人為這個買房子的人做估價付費難道不是理所當然的事情嗎？我不喜歡這種讓人白白付出勞動卻不付費的思維方式。實際上當一個LOAN 在CLOSE ESCROW之前取消了，那貸款公司，LENDER, ESCROW, TITLE 都是白忙活了，相對來講，BORROWER 沒有什麽費用的支出，也就少了很多風險，至於CREDIT REPORT 和 APPRAISAL 的錢一般是要求預付的，貸款公司並不賺這個錢，隻是代付而已。如果想避免不愉快，可以在決定作貸款和LOCK RATE之後再作APPRAISAL.不過PURCHASE可能一定要先做估價。不過萬一作了估價後取消貸款或是DEAL的話，我覺得還是要把錢付了比較好。