股色股香
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正文
--(Q)kikichichi
本人在路易絲安那有處房產,去年7月與一名黑人女律師簽定租房協議.去年10月收到她第一張NSF (None sufficient Found)check, 並被銀行退回. 之後,找到她, 她付了money order. 11月, 在房租due day, 她沒有付房租,2周後付了另外一張NSF check, 之後就聯係不上她, 嚐試過各種途徑,她都不予回複. 我本人不在路易絲安那.所以委托我的管理人在她門上貼eviction 通知. 她在此之後非但沒有搬走, 反而搬東西進去. 我到法院申請 eviction order. 1月18日拿到eviction oder. 19日(24小時後)她仍然沒有出現. 我就把她的東西給清除出我的房子. 但是, 沒有constable在場. 清除後我給constable(警察)打電話報告以上情況. 1月23日她忽然出現,並且控告我侵占她的私有財產. 整個過程中,我失誤在沒有警察在場的情況下清除她的東西. 請問, 我該怎麽辦? 多謝各位!!!!
--(A)單身老貓
房東與房客的關係與義務在各州都有明確的規定，基本上這些資料在網上都可以找到，您應該仔細研讀之後先了解您的基本權益與問題的所在。然後再看看您的案件應該如何處理，老實說隻有您自己可以決定如何處理您的案件，(好律師或許有扭轉乾坤的情況，但是這都是特例，真正的法律訴訟還是回到雙方在法律之前所占有的空間，誰合規，一般的情況誰就有理，一般的情況如果能用錢解決的問題就不是大問題，事實上您的問題如果能雙方私下解決不妨考慮為之，同時如果對方願意，不妨在進入官司訴訟程序之前要求法院提供仲裁，基本上仲裁的法律效力同等於法院正式審判的判決，但是花費確遠低於正式審判所需的費用，您或許應該考慮利用。
--(A)cultuslake
先講一個真實的故事：
三年前，我的兩個房客因為音樂太響而打鬥，其中一個拿刀子捅了另一個，救護車送到醫院，療傷等等(細節我不清楚，因為他們幾天後就搬家了，不肯告訴我他們的新地方，因為還欠我房租)。一年過後，突然我接到法庭傳票，一看是被捅的房客把我告上了法庭。理由是我沒有給他們提供一個安全的環境，要求賠償身體損失、心理損傷、工資損失等。大家可以想像我當時的情形，第一反應就是去高級法庭了解如何應訴等。
等過了幾天，我想應該跟我的保險公司了解如何應訴。當我給保險公司打電話時，他們告訴我立刻停止我的一切應訴活動，並將法庭的文件轉給他們，同時不要告訴別人這件事。他們並立即指定一個律師和我聯係代表我。以後就是和律師會麵告訴詳細情況，以及律師和對方律師商訂上法庭時間等。還有就是簽署保險公司的一些文件，其中一個是保險公司被授權可以和對方私了。法庭時間延了兩次後，終於確定了。在上法庭之前，有一個對方律師對我question 的appointment，參加的人是對方律師、我方律師、速記員和我。在這個appointment開始之前，我方律師提醒我記得不清楚的可以說 I do not remember。
Anyway, 那次 appointment 以後，我也沒有上法庭，保險公司和對方私了啦。我的保險費除了正常的每年上漲外也沒有額外上漲。但是這個案子前後拖了一年多，這一年多對我來說造成了一定的心理上的負擔。
感覺您之所以會遇到這個事情，主要是因為房客是律師，她打官司是家常便飯。
根據我的經驗，給您以下建議：
1) Relax. It is not the end of the world.
2) 不要自己找律師，盡快和保險公司聯係；聽從保險公司的指令行事。
3) 保險公司指定的律師在和對方打交道是代表您的和保險公司的利益，但同時他又更多的保護保險公司，想找您的錯替保險公司推脫責任。所以和律師打交道時要記住他的雙重身份。
4) 把細節盡快寫下來，並標上日期，因為案子有可能會拖很長，記憶會模糊。
5) 不要害怕。賠償都是根據damage，所以不會有很多。賠償越多，越是保險公司給您買單。
6) 隻提供應該提供的信息。言多必失。敢說NO，敢說 I DO NOT REMEMBER。絕對不說 I AM NOT SURE。
You will come out of this fine.
--(A) 天下無馬
Next time, remember carries a digital camera. Take pictures in all the process:
Where the tenants belongings set at each room
How much damage he caused
Where you moved his belonging to
And always send warning emails (copy yourself) before you take any actions.
In addition to the regular liability insurance, buy an umbrella liability insurance in the amount exceeding 1 million to cover your house, your car and extra rental properties. It is not expensive.
For this time, all other said enough of it. But check with lawyer for any rental law changes. My county recently changed the law that doesnt require police presence but I will always ask for it no matter what. I always sent warning notice to scare the non paying tenants away. It is best not to get into confrontational eviction process.
--(A)miat42
本人在路易絲安那有處房產,去年7月與一名黑人女律師簽定租房協議.去年10月收到她第一張NSF (None sufficient Found)check, 並被銀行退回. 之後,找到她, 她付了money order. 11月, 在房租due day, 她沒有付房租,2周後付了另外一張NSF check, 之後就聯係不上她, 嚐試過各種途徑,她都不予回複. 我本人不在路易絲安那.所以委托我的管理人在她門上貼eviction 通知. 她在此之後非但沒有搬走, 反而搬東西進去. 我到法院申請 eviction order. 1月18日拿到eviction oder. 19日(24小時後)她仍然沒有出現. 我就把她的東西給清除出我的房子. 但是, 沒有constable在場. 清除後我給constable(警察)打電話報告以上情況. 1月23日她忽然出現,並且控告我侵占她的私有財產. 整個過程中,我失誤在沒有警察在場的情況下清除她的東西. 請問, 我該怎麽辦? 多謝各位!!!!
--(A)單身老貓
房東與房客的關係與義務在各州都有明確的規定，基本上這些資料在網上都可以找到，您應該仔細研讀之後先了解您的基本權益與問題的所在。然後再看看您的案件應該如何處理，老實說隻有您自己可以決定如何處理您的案件，(好律師或許有扭轉乾坤的情況，但是這都是特例，真正的法律訴訟還是回到雙方在法律之前所占有的空間，誰合規，一般的情況誰就有理，一般的情況如果能用錢解決的問題就不是大問題，事實上您的問題如果能雙方私下解決不妨考慮為之，同時如果對方願意，不妨在進入官司訴訟程序之前要求法院提供仲裁，基本上仲裁的法律效力同等於法院正式審判的判決，但是花費確遠低於正式審判所需的費用，您或許應該考慮利用。
--(A)cultuslake
先講一個真實的故事：
三年前，我的兩個房客因為音樂太響而打鬥，其中一個拿刀子捅了另一個，救護車送到醫院，療傷等等(細節我不清楚，因為他們幾天後就搬家了，不肯告訴我他們的新地方，因為還欠我房租)。一年過後，突然我接到法庭傳票，一看是被捅的房客把我告上了法庭。理由是我沒有給他們提供一個安全的環境，要求賠償身體損失、心理損傷、工資損失等。大家可以想像我當時的情形，第一反應就是去高級法庭了解如何應訴等。
等過了幾天，我想應該跟我的保險公司了解如何應訴。當我給保險公司打電話時，他們告訴我立刻停止我的一切應訴活動，並將法庭的文件轉給他們，同時不要告訴別人這件事。他們並立即指定一個律師和我聯係代表我。以後就是和律師會麵告訴詳細情況，以及律師和對方律師商訂上法庭時間等。還有就是簽署保險公司的一些文件，其中一個是保險公司被授權可以和對方私了。法庭時間延了兩次後，終於確定了。在上法庭之前，有一個對方律師對我question 的appointment，參加的人是對方律師、我方律師、速記員和我。在這個appointment開始之前，我方律師提醒我記得不清楚的可以說 I do not remember。
Anyway, 那次 appointment 以後，我也沒有上法庭，保險公司和對方私了啦。我的保險費除了正常的每年上漲外也沒有額外上漲。但是這個案子前後拖了一年多，這一年多對我來說造成了一定的心理上的負擔。
感覺您之所以會遇到這個事情，主要是因為房客是律師，她打官司是家常便飯。
根據我的經驗，給您以下建議：
1) Relax. It is not the end of the world.
2) 不要自己找律師，盡快和保險公司聯係；聽從保險公司的指令行事。
3) 保險公司指定的律師在和對方打交道是代表您的和保險公司的利益，但同時他又更多的保護保險公司，想找您的錯替保險公司推脫責任。所以和律師打交道時要記住他的雙重身份。
4) 把細節盡快寫下來，並標上日期，因為案子有可能會拖很長，記憶會模糊。
5) 不要害怕。賠償都是根據damage，所以不會有很多。賠償越多，越是保險公司給您買單。
6) 隻提供應該提供的信息。言多必失。敢說NO，敢說 I DO NOT REMEMBER。絕對不說 I AM NOT SURE。
You will come out of this fine.
--(A) 天下無馬
Next time, remember carries a digital camera. Take pictures in all the process:
Where the tenants belongings set at each room
How much damage he caused
Where you moved his belonging to
And always send warning emails (copy yourself) before you take any actions.
In addition to the regular liability insurance, buy an umbrella liability insurance in the amount exceeding 1 million to cover your house, your car and extra rental properties. It is not expensive.
For this time, all other said enough of it. But check with lawyer for any rental law changes. My county recently changed the law that doesnt require police presence but I will always ask for it no matter what. I always sent warning notice to scare the non paying tenants away. It is best not to get into confrontational eviction process.
--(A)miat42
| How can you evict tenant without police? This black lawyer knows all the laws and she is setting up a trap for you to fall in. If you follow the procedure from the county's landlord and tenant office, all of this trouble can be avoided. The general procedure is: 1) Notify tenant that she is late. 2) File suit in District court. 3) Wait for hearing date. About 3 weeks. 4) On hearing, get Judge's order to demand payment. 5) Wait 3 days according to county's regulation. 6) After 3 days if payment is still not received, you go back to Court to apply for Eviction order. 7) After receiving Eviction order, call Police office to arrange eviction date. At this point, no need to notify tenant. 8) On eviction date, appear with 2 police officers to evict together. You may need to hire a moving company to help move out the stuff. If any of above is followed, you will be violating the law. In this case, you voilated the law, so she can sue you instead. But it remains the fact that she owns you money. THE BEST THING TO DO IS TO HIRE A GREAT LAWYER TO REPRESENT YOU. Yo have no choice but to spend money. Every landloard must learn eviction procedure before they can start renting the house. --(A)my_river landlord don't worry too much, long time ago one my friend who got her law degree from UCB sued landlord because the landlord throw her stuff away, the landlord paid her $$ counted by days. Each state has its own laws, but don’t worry too much like you will lose your house. The insurance paid the money in my friend’s case. --(A)rainbowplayset (http://www.ehow.com/how_6559_evict-tenant.html) If you have to evict a tenant, you must follow proper eviction procedures for removing the tenant and the tenant's possessions from the rental property. Here's how. Instructions STEP 1: Determine valid reasons under local laws for evicting the tenant, such as failure to pay rent, repeated violations or the breach of a lease clause. STEP 2: Give the tenant adequate written notice that you are terminating his or her tenancy, following state and local eviction procedures. STEP 3: File a lawsuit to evict the tenant if the tenant does not move or correct violations after receiving a termination notice. STEP 4: Realize the tenant may mount a defense against your eviction lawsuit, possibly increasing the time of the eviction process. Tips & Warnings If you win the eviction lawsuit, most states require that tenants receive a written notice to vacate the premises, delivered and served by a law enforcement officer. Landlords who know their legal rights and comply with local landlord-tenant laws stand the best chance of successfully evicting a tenant. Consult with local rental housing authorities or a knowledgeable real estate attorney about proper eviction procedures under your state and local laws. Comply exactly with local and state eviction procedures to avoid costly delays or mistakes in the eviction process. Avoid taking illegal actions against a tenant, including "self-help" eviction measures like changing the tenant's locks, physically removing the tenant's possessions, or taking retaliatory actions against the tenant. |
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