2022年該買房麽？加州50年房價、按揭利率、通脹回顧

2022年該買房麽？加州50年房價、按揭利率、通脹回顧 

 

  如果有一個時光穿梭機，把你帶到1970年代的某個時刻，那麽你麵臨的困境和今天購房者兩難的情況是一樣的。

 

  一方麵你想買房，因為房租和房價都在上漲，另外一方麵你又擔心聯儲局提高利率之後會提升按揭貸款，而按揭貸款利率提升之後，卻會抑製房價。同時我們也知道聯儲局提高利率之後，會造成經濟衰退，你會擔心你的工作不保。就業變壞，房地產價格會崩盤。

 

  70年代越戰之後美國巨大的政府赤字，導致了通貨膨脹抬頭，通貨膨脹從60年代的2%~4%，到1973年的時候已經達到了9.4%。政府出台一係列的加息政策，試圖抑製通貨膨脹，但是接踵而來的1979年，第2次石油危機把通貨膨脹一路推高到14%。隨著通貨膨脹的提升，聯儲局開始提高利率, 按揭貸款利率從7%一直提高到1981年的15%, 但是按揭利率提升並沒有辦法阻止房價上升的勢頭, 以加州的平均房價為例，從24000美元的中位價一路漲到1980年的10萬美元，整整漲了5倍。10萬美元在今天看來是dirty，cheap的，但是在當時，房價整整漲了5倍。 與此同時，美元購買力僅僅跌了一半。所以如果你回到那時，也會來回猶豫，你可能一口氣猶豫了十年，到了1981年的時候，是否還應該買房呢？

 

  當你最終受不了的時候，在1981年買了房，之後房價開始從快速上升期進入溫和的調整期，從1981年到1985年，5年的時間，房價僅僅上漲了10%左右。為了更好的回看這段曆史，我把1960年到2022年加州每年的房價增長比，貸款利率和當時的通貨膨脹率全部整理出來，讓大家可以看到三者的關係。

 

  我們的直觀感覺是利率會影響到房價，例如這一次房價暴漲就是因為之前超低的利率導致的，那我們會直覺的認為，現在利率的快速抬升可能會引發房價的暴跌，然而現實不見得會是這樣，因為決定房價的更多是預期，就是人們對未來房價的預估，而人們的預期變化其實是非常複雜的。

 

  首先我們看對通貨膨脹的預期，如果我們認為通貨膨脹在未來是一路高漲的，或者會在比較高的水平維持相當長一段時間，那麽房價就會繼續暴漲。比如去年2021年房價整整漲了25%，人們覺得這個比例非常高了，但是這個比例放到70年代來看，根本不算什麽，基本上從1974年到1978年，每年平均上漲都在20%左右。房價是否合理，除了受按揭貸款利率的影響也會受到房租的影響，而房租又受通貨膨脹的影響，通貨膨脹如果居高不下房租那肯定也是會成長的，居高不下的房租也會推動房價的上漲。事實上到了1981年之後，房價基本穩定下來，不見得是因為貸款利率提高到17%，可能是因為通貨膨脹水平降到了3.7%，人們對房租的成長預期下降了。在高通脹期間，人們會把手上的錢全部花掉，盡可能的去保值。對於普通人，房子是首選的保值渠道，他們會勇敢地接受15%的按揭貸款。

 

  我們從曆史中尋找規律，今天和70年代有很多相似的地方，但又不完全一樣，最大的不同就是油價和大宗商品的上漲遠遠不如70年代來的強烈，在70年代從1973年到1974年，油價整整漲了4倍，從1979年到1980年油價又漲了兩倍，所以到1980年，相比1973年而言，油價幾乎整整漲了10倍。現在由於烏克蘭戰爭引起的油價上漲，遠沒有那麽劇烈，我們也沒有看到在加油站門口，人們用大號的油箱，購買汽油到家裏儲存起來。

 

  其次我覺得今天的聯儲局可能很難有80年代那樣的決心和勇氣, 不顧失業率和經濟危機，把通脹作為單一控製目標，不惜一切代價把通脹拉下來。整個60年代的通貨膨脹率是很低的，一直維持在聯儲局設定的2%左右的目標，到了70年代一開始, 抬頭到5.5，後來一路到達14%。在當時，人們沒有從供應端去解決問題，而是一味的在需求端通過抬升利率去解決問題，雖然問題解決了，但是付出了巨大的代價。

 

  今天的聯儲局似乎比那個時候更加成熟一些。事實上在過去的20年裏，美國的通脹水平一直控製的比較好, 僅僅是到了2021年的時候，第一次出現超過5%的通貨膨脹, 與此同時, 人們知道改善供應端同樣重要，無論是油價還是糧食，都會想辦法。歐佩克產能在提升，最終不會任由通脹一路抬升到10%。

用曆史去預測未來是很難的，現在我們看到的這段曆史是70年代的曆史，我同樣我們可以換到另外一段曆史，就是1992-1996年這個時代。我自己感覺70年的曆史不見得適用於今天，因為那個時候似乎世界經濟還處在蠻荒時代，各種指數的變動都會來得比較劇烈。90年代初，由於第1次海灣戰爭的爆發導致了油價的上升，1993年的時候出現了第1次的衰退，當時由於消費者對未來失去了信心，所以導致經濟衰退，房價下跌，這點和烏克蘭戰爭導致油價上升的激烈程度幾乎差不多，遠遠要低於70年代的石油禁運。

 

    如果你在1989年買了一個房子，那到1999年的時候，整整十年過去了。幹了十年的掏糞工，房價基本沒有怎麽漲，但這10年通貨膨脹也沒有什麽變化，通貨膨脹在整個90年代一直在維持在2%左右，按揭貸款利率也沒有什麽變化，整個90年代是房東最無聊的年代。

 

  回看曆史，我們可以得出如下的總結:

 

1. 房地產投資從長期來看肯定是好的。以加州的平均房價為例，從1968年的2萬美元，一直到今天的80萬美元，整整成長了40倍, 在這期間隻要你持有房產超過10年以上，在大部分情況下你的資產都可以做到翻番，也就是說從過去這40年的數據裏，你任取兩個相隔10年的節點，房價基本上漲幅都在一倍左右。無論是高通貨膨脹期或者是利率的下降期，房價都會上漲。 當然隻有極個別的情況，就是從1989年到1998年這個階段，你需要足夠倒黴，才能夠碰上這樣不好的運氣。

 

2. 如果你有一定的資產規模，可能定期買入房地產是一個最穩健的辦法。買入一個房子，當現金流打平的時候，再貸款出來買下一個房子。定投的時候不要把子彈都打光，當市場出現比較大的correction，比如1984,1994, 2008年這樣的事情出現的時候，可以大舉買入。

 

3. 實際的數據也證明房子投資絕對是可以跑贏通脹的。如果把1968年的1美元按照逐年通貨膨脹的購買力，就相當於2022年的8.24美元，也就是說美元幾乎購買力減少了8倍左右，可是同時期房價卻增長了將近40倍，房價反應的是名義GDP的增長。而美元購買力通貨膨脹隻是反應在物價上，並沒有辦法反應財富的增長，隨著社會的進步，社會財富的增長肯定是超過了物價的增長，這也是為什麽要長期持有房地產的原因，持有房地產，你就能夠享受一個國家或者地區GDP帶來的增長的紅利。

 

4. 曆史數據表明，如果進入通脹期，通脹並不會在幾個月甚至一兩年內就回到聯儲局2%的目標，通常會在高位上運行，3~10年的時間才能回到正常的水平。所以指望通脹明天就能夠降低到2%，利率同時就能夠下來，這是不現實的。從長周期看，貸款利率進入一個長周期的上升過程，但是利率的長周期上升過程並不意味著房價就肯定會跌， 從曆史數據上看，房價持續上漲的概率遠遠超過下跌的概率, 也就是說我們有可能會複現70年代末的場景，通脹比較高，房租也在持續增長，貸款利率也在持續增長，但是房價從1975年到1980年也漲了一倍。

 

 

5. 不要因為2021年的房價上漲，而認為我們現在處在房價的泡沫之中。從曆史數據上來看，25%的上漲的確在曆史上是比較高的水平，但是如果拿最近5年，從2017年到2022年逐年的累計上漲，房價是在合理的區間裏。2008年次貸危機之前，房價曾經連續4年都有20%左右的上漲。也許我們現在的房價有一定的泡沫，但這個泡沫一點都不大，我們後麵可能會有correction. 但是不應該有崩盤一樣的價格調整。 我自己認為後麵的調整和90年代的調整可能幅度差不多。

 

  回到文章的開頭，現在應該買房嗎？房地產投資是一個特別無聊又磨耐性的買賣，隻要是現金流能夠打平，你就持續不斷的買入吧，最終可以變成大地主。而每一次的價格調整，無論什麽原因，無論是升息還是失業變高，都是建倉的好機會。高通脹，催漲房租，即使按揭利率高，房價一樣會漲。 普通老百姓不要被各種宏觀經濟指標繞暈了，隻要那個地區的長期經濟和GDP是看漲的，你的房地產投資就會成功。