洛克菲勒中心分家的故事
by Bayfamily
大家都知道紐約有個赫赫有名的洛克菲勒中心。 洛克菲勒家族從1932年到1952年的時間裏， 在紐約的middel town先後蓋了十二棟樓。 占地12個acres, 總麵積6.5M平方尺。 一度是紐約人以及美國人的驕傲。 雖然我每次去都特別不以為然，可紐約人把它當成個寶，尤其是那個小溜冰場。 我實在看不出有什麽特別的地方。 洛克菲勒家當年蓋這個房子黑箱操作的事情可沒少幹。 從地皮到特許經營權。 在這房子上洛克菲勒家族可是賺海了。 嘩啦嘩啦猛收了三十幾年的租子。
事情到了1985年，問題來了。 首先是家族根深葉茂，子子孫孫，要分家產。 不是每個人都對房地產那麽有興趣。 房子不像股票，可以分得很細。 當然過去中國人分家時另外一回事，老大東廂房，老二西廂房的。 你看，前些日子中國的李連傑，在上海浦東最好的地段蓋了個房子，然後向媒體宣布，打算東邊這棟留個大女兒，西邊這棟留個二女兒。 整個還是一個土財主的腦子。 老外分家要分個幹淨， 何況這幫子孫們不再滿足受租子過日子。 最好事把房子賣掉，大家一分，然後該幹什麽幹什麽去。
要賣房子，麻煩可來了。 第一是稅。 到了1985年，房子的市場估價是1.6Billion。 可在賬本上由於長年的depreciation write off. 房子的價值已經幾乎是零了。 這真是投資房地產的好處，明明是天價的房子。 Sam大叔的賬麵上卻過癮地把它的價格當成零。 以前claim depreciation是不錯， 可現在一下子要交 1.6Billion的captial gain 的稅。 洛克菲勒家可實在不甘心。
第二是名聲。 洛克菲勒家的老一代革命家對房子有深厚的感情。 希望永遠掌控房子的實際經營權。 隻是把洛克菲勒的名字要永遠繼承下去。 要是隨便把房子賣掉，明天被人改成李嘉誠大廈，豈不是很傷家族的麵子。
第三是房子的總值太高。 一下子買了，也沒有那個買家能買得起。 如果弄個exchange來延稅，也找不到類似的房子和買主。
怎麽辦？ 說來簡單，refinance。
首先是先化整為零，弄一個占80%股份的REIT (real estate investment trust)。 在REIT的名下，出售750M的股權。 等於是擴招新股，股本進來的錢總不用交稅吧。 接著是發行500M的債卷， 發行的是convertiable的bond. 若幹年以後，可以轉成股份。 發行債卷不但不交稅，反而可以用利息來減稅。 後來日本人在89年買了1.3billion中大部分股份，當冤大頭的故事，大家都知道。 我就不說了。
你看看，這樣一來，洛克菲勒家占了20%的股份。 其他80%的股份分散在其他千千萬萬的投資人手裏，洛克菲勒家族保持房子的實際經營權。 同時大量的現金進賬，一分錢稅也沒有交。 子孫們吃喝完樂，分散投資。
好了，洛克菲勒的故事講完了。 很簡單，是個大地主分家產和逃稅的故事。 從中我們可以學到什麽呢？
首先是要知道，在美國投資房地產是幾乎不用交稅的。 無論是大地主還是小地主，我很少聽說有人交過capital gain的稅。 窮人有500K的免稅，可以exchange, 富人有無數的漏洞你可以鑽。 不但不交稅，depreciation和interest還可以到處抵稅。 相比之下，401K的延稅和Roth的免稅實在沒有不算什麽。 在中國投資也是同樣的道理。 洛克菲勒家把錢取出來和我們做refinance沒什麽區別。 在中國買賣房子的稅費很高， 最好的辦法就是長期持有，要錢的時候，二次按揭提現出來。
第二個是洛克菲勒中心當年估價用的數據非常有意思。 在1985年，當時的估價是鑒於未來20年裏，每年7%的房租增長， 6%的成本增長 和二十年後8%的Cap rate作出的。 後來實際的rent沒有漲那麽多，成本倒是呼呼猛漲。 也是後來日本人退出，中心瀕於破產的原因之一。 俗話說，買的沒有賣的精。 新手買出租房，老房主常常是玩了幾十年了的老江湖。 信息是不對稱的。 對於未來的房租估計不能太樂觀。 切記這點。
