灣區理財 原創文集
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正文
投資地產往往不如股票
By Bayfamily
猛地一看題目，大家可能在想Bayfamily又在忽悠大家了，一會說房產好，一會又反過來說地產不如股票，拿大家開心。
非也，非也。
我不過是大實話，對於大多數人來講，長線來看，地產不如股票。 原因很簡單，絕大多數人沒自己想像的那麽勤快。
講講幾個典型的地產投資的例子。
案例一： 我剛搬到我現在的這個社區的時候。 一個很好的老太太，對我語重心長地說，”買房子投資，不合算“。 我當時覺得驚訝，她房子買的時候是30萬，現在賣掉是80萬，為什麽她會說這樣的話。
案例二：文學城名人，A-Mao 阿毛的丈母娘。 丈母娘在上海有多出房產。 阿毛建議她把房子買了。因為根據聰明的阿毛計算。 回報並不理想。 丈母娘不同意。這是瘋狂的上海， 難道是聰明的阿毛錯了？
案例三：helloagain 老兄，轉帖大千股市牛人帖. <<股票與房地產投資回報比較>>. 以舊金山為例。 用90萬貸款來購買房子，三十年後是720萬元。 用同樣的利息，30年每年4萬6000元的投入被放在股市中， 30年下來的結果將是827萬元。股票比房產好。
案例四，自己的例子。 我去年在上海買的房子，30%的首付， 今年價格漲了80%。 一年的回報是 240%。 四年前買的房子， 同樣是30%的首付， 價格漲了300%， 四年的回報是900%。投資股票是不可能在同樣的風險情況下，取得這樣的回報的。
這四個案例都是聰明人做的。計算沒有錯誤。為什麽會有不同的結論？我為什麽說對很多人來講， 地產不如股票呢？
明白Corporative finance的人， 知道有個概念叫，target D/E ratio。 什麽是 target D/E ratio呢？
D就是Debt， 債務。 E就是Equity，業主的權益，通俗的講就是股票市場總值， E是每天隨市場變的。大多數公司都會保持一個D/E 的目標。就是Target。 即使是不缺錢，也都借錢來滿足D/E的比例不變。
拿Microsoft來講，根本不缺現金， 可它還是會舉債。 有的公司為了滿足D/E 的比例固定， 借了錢沒地方化，幹脆舉債給股東來發放紅利。
公司股票上漲， CFO第一件事就是趕緊舉債， 這在我們看來都是不可思議的事情。不缺錢，為什麽要借錢呢？ 但為什麽公司會這麽做呢？ 難道是CFO的智商低， 發瘋了？
除了稅上麵的考慮外，公司滿足固定的D/E ratio是為了保持固定的leverage. 大家知道，贏利等於Profit Margin乘以Leverage。 隻有固定的leverage，才會有穩定的贏利。
投資地產和開公司一樣。 公司的事情太複雜。說說房產大家就明白其中的道理了。
首先第一點，地產的長期回報不如股票。 美國長期的地產漲幅是6%的樣子。 股票是12%。 如果是全部現金買房子，股票當然要比地產的回報要好。房產之所以勝過股票是因為leverage。房價每年漲6%， 如果保持3倍的leverage，那回報就是18%。
問題是很多人不知道，也沒意識到要長期地、持續地保持leverage, 要有target D/E ratio。 這就是為什麽，很多人在投資地產的頭幾年，會有很大贏利。但長期回報不好， 因為他們沒有保持固定的D/E ratio. 房價漲了，E大了， 沒有refinance, Leverage 就會消失。房產的回報就會下降， 不如股票。
回到前麵的案例：
案例一： 老太太，說的沒錯。15年前，投資30萬在股市，今天不止80萬，回報會更好。 她的問題是住了三年，就把房子全付清了。沒了leverage. 當然不如股市。
案例二：A-Mao 的建議沒錯。 阿毛的丈母娘的房子也全付清了。 沒有Leverage，中國的房子長期漲幅應該和GDP一樣。即使是上海，房產也不如中國的股票。
案例三：helloagain 老兄，舊金山30年的例子。房子漲價，10年以後，房價漲一倍，leverage 消失。後麵20年自然不如股票。
案例四，自己的例子。 前期的高回報是因為leverage。 四年前買的房子隨著房子的漲價，已經快沒了。 長期來看，回報會逐年降低。 正確的做法是賣掉，或refinance, 保持leverage.
這就是為什麽我說房產對很多人而言不如股票的道理。投資地產，要不斷地舉債，不停的貸款，很多人沒有自己想像的勤快。 中國人有無債一身輕的習慣。 這恰恰犯了投資地產的大忌。 大多數人，任房價上漲，leverage的消失，無所作為。 少數人，象這裏的小小石頭，Va-Landlorad, jy101, 不斷的貸款，保持 Target leverage, 最終成為大地主。
還是那句老話， 勤快人投資地產， 懶人投資股票。 投資股票要真正的懶人。 投資地產需要真正的勤快人。 征服世界前，先要了解自己。
看官會問，Leverage是雙刃劍。關於這把雙刃劍，請聽下回細細分解。
By Bayfamily
猛地一看題目，大家可能在想Bayfamily又在忽悠大家了，一會說房產好，一會又反過來說地產不如股票，拿大家開心。
非也，非也。
我不過是大實話，對於大多數人來講，長線來看，地產不如股票。 原因很簡單，絕大多數人沒自己想像的那麽勤快。
講講幾個典型的地產投資的例子。
案例一： 我剛搬到我現在的這個社區的時候。 一個很好的老太太，對我語重心長地說，”買房子投資，不合算“。 我當時覺得驚訝，她房子買的時候是30萬，現在賣掉是80萬，為什麽她會說這樣的話。
案例二：文學城名人，A-Mao 阿毛的丈母娘。 丈母娘在上海有多出房產。 阿毛建議她把房子買了。因為根據聰明的阿毛計算。 回報並不理想。 丈母娘不同意。這是瘋狂的上海， 難道是聰明的阿毛錯了？
案例三：helloagain 老兄，轉帖大千股市牛人帖. <<股票與房地產投資回報比較>>. 以舊金山為例。 用90萬貸款來購買房子，三十年後是720萬元。 用同樣的利息，30年每年4萬6000元的投入被放在股市中， 30年下來的結果將是827萬元。股票比房產好。
案例四，自己的例子。 我去年在上海買的房子，30%的首付， 今年價格漲了80%。 一年的回報是 240%。 四年前買的房子， 同樣是30%的首付， 價格漲了300%， 四年的回報是900%。投資股票是不可能在同樣的風險情況下，取得這樣的回報的。
這四個案例都是聰明人做的。計算沒有錯誤。為什麽會有不同的結論？我為什麽說對很多人來講， 地產不如股票呢？
明白Corporative finance的人， 知道有個概念叫，target D/E ratio。 什麽是 target D/E ratio呢？
D就是Debt， 債務。 E就是Equity，業主的權益，通俗的講就是股票市場總值， E是每天隨市場變的。大多數公司都會保持一個D/E 的目標。就是Target。 即使是不缺錢，也都借錢來滿足D/E的比例不變。
拿Microsoft來講，根本不缺現金， 可它還是會舉債。 有的公司為了滿足D/E 的比例固定， 借了錢沒地方化，幹脆舉債給股東來發放紅利。
公司股票上漲， CFO第一件事就是趕緊舉債， 這在我們看來都是不可思議的事情。不缺錢，為什麽要借錢呢？ 但為什麽公司會這麽做呢？ 難道是CFO的智商低， 發瘋了？
除了稅上麵的考慮外，公司滿足固定的D/E ratio是為了保持固定的leverage. 大家知道，贏利等於Profit Margin乘以Leverage。 隻有固定的leverage，才會有穩定的贏利。
投資地產和開公司一樣。 公司的事情太複雜。說說房產大家就明白其中的道理了。
首先第一點，地產的長期回報不如股票。 美國長期的地產漲幅是6%的樣子。 股票是12%。 如果是全部現金買房子，股票當然要比地產的回報要好。房產之所以勝過股票是因為leverage。房價每年漲6%， 如果保持3倍的leverage，那回報就是18%。
問題是很多人不知道，也沒意識到要長期地、持續地保持leverage, 要有target D/E ratio。 這就是為什麽，很多人在投資地產的頭幾年，會有很大贏利。但長期回報不好， 因為他們沒有保持固定的D/E ratio. 房價漲了，E大了， 沒有refinance, Leverage 就會消失。房產的回報就會下降， 不如股票。
回到前麵的案例：
案例一： 老太太，說的沒錯。15年前，投資30萬在股市，今天不止80萬，回報會更好。 她的問題是住了三年，就把房子全付清了。沒了leverage. 當然不如股市。
案例二：A-Mao 的建議沒錯。 阿毛的丈母娘的房子也全付清了。 沒有Leverage，中國的房子長期漲幅應該和GDP一樣。即使是上海，房產也不如中國的股票。
案例三：helloagain 老兄，舊金山30年的例子。房子漲價，10年以後，房價漲一倍，leverage 消失。後麵20年自然不如股票。
案例四，自己的例子。 前期的高回報是因為leverage。 四年前買的房子隨著房子的漲價，已經快沒了。 長期來看，回報會逐年降低。 正確的做法是賣掉，或refinance, 保持leverage.
這就是為什麽我說房產對很多人而言不如股票的道理。投資地產，要不斷地舉債，不停的貸款，很多人沒有自己想像的勤快。 中國人有無債一身輕的習慣。 這恰恰犯了投資地產的大忌。 大多數人，任房價上漲，leverage的消失，無所作為。 少數人，象這裏的小小石頭，Va-Landlorad, jy101, 不斷的貸款，保持 Target leverage, 最終成為大地主。
還是那句老話， 勤快人投資地產， 懶人投資股票。 投資股票要真正的懶人。 投資地產需要真正的勤快人。 征服世界前，先要了解自己。
看官會問，Leverage是雙刃劍。關於這把雙刃劍，請聽下回細細分解。
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Bayfamily, 弱弱的請教為什麽您說應該refinance才能保持leverage。 我本隻是以為利息降低了， 才會去refinance。 如果利息還差不多的話， refinance又怎樣能保持leverage？
計算是假設租金和地稅、利息持平。就是even cashflow. 這回答了你第一第二個問題。
第三個問題，五年的合同似乎太長了。一、二年為宜。上海租金漲幅大約為10%，每年。
1. 按房子增長率加上回報率(我的意思是rent, 不知用對了沒)， 該不止6%， 如回報率有7%， 那不是13%， 還多過股票的12%嗎？
2. 從阿貝的文章，覺得leverage 就是debt/equity, 不明白為啥lverage 是3，x 6% =18%, 那借款利率若是6% 的話， 不該是18%-6%， 等於12% 嗎？
3. 私人問題還有一個，房租的合理增長依據是什麽呢，在國內有個房產，現在剛出租，可是母親大人幫俺一次簽下5年合同，總覺得不是明智之舉。
多謝，多謝。
1. 按房子增長率加上回報率(我的意思是rent, 不知用對了沒)， 該不止6%， 如回報率有7%， 那不是13%， 還多過股票的12%嗎？
2. 從阿貝的文章，覺得leverage 就是debt/equity, 不明白為啥lverage 是3，x 6% =18%, 那借款利率若是6% 的話， 不該是18%-6%， 等於12% 嗎？
3. 私人問題還有一個，房租的合理增長依據是什麽呢，在國內有個房產，現在剛出租，可是母親大人幫俺一次簽下5年合同，總覺得不是明智之舉。
多謝，多謝。
謝謝你這麽快的回複.都是LG算稅, 我不太懂.
早幾年看到你的文章的話, 估計我們在國內已經有房產了.一直不想把錢都砸國內買房,現在想貸款買不錯,希望還不晚.
委托親人買房, 房產證是寫我們的名字吧?
謝謝支持，不能在美國減稅。 ATM和利息減稅沒關係。
請問國內貸款的利息能在美國減稅嗎? 還是因為AMT kick in 後,反正也不能減稅了, 就無所謂了?
自從無意中看到你的文章, 就念念不忘,
終於坐了SF.
頂!