房價的長期價格漲幅應該是多少？

房價的長期價格漲幅應該是多少？
by BayFamily

到底房價漲幅多少算多？多少算有泡沫，多少是正常. 美國也好，日本也好，中國也好，實在眾說紛紜，各方都拿自己的數據來證明自己的觀點。

這些爭論的最大致命傷就是拿A來B，拿中國比美國，拿日本比中國，拿過去比未來。最後是死循環，誰也說服不了誰。 猜中的，得意洋洋，猜錯了，憤憤不平。 屁股決定腦袋。

撇開這些，我想從純經濟的角度分析一下，長期來看，到底房價的長期價格漲幅應該是多少？ 多少是低，多少是偏高。


首先從貨幣流通和通貨膨脹說起。 假設市場上有一億元商品，一億元貨幣， 貨幣流通速度（money speed)是1的話， 商品價格是 1。

現在GDP增長5％了， 通貨膨脹是0的話， 政府就要發行1.05億貨幣，來保持價格不變。 注意，有人憑空賺了0.05億。 如果通貨膨脹是5％的話，如果通貨膨脹是5％的話，政府就要發行1.1億貨幣。 也就是說每年的貨幣增長是
GDP Growth +Inflation.

貨幣增長就意味著手中貨幣在貶值，到底多少呢？ 到底是通貨膨脹呢？還是新增貨幣量？認為是通貨膨脹的人說, 因為實際購買力降低了5％, 貶值就是5％。

認為是新增貨幣量的人認為，我的資產憑空被稀釋了10％。 好比公司業績成長，股票憑空多發了10％，哪怕每股收益不變，我的應得資產還是少了10％。

我的傾向是認同後者，好比我有一幅凡高的油畫，值一百萬。如果凡高沒死，還在不停的畫的話， 我肯定不幹，盡管我的畫還值100萬。 因為他要是不畫的話，我的畫會值200萬

但前者也有道理，畢竟實際商品價格隻漲了5％，不是10％。 但並不是所有的商品都漲了5％，取決於那些供應量增加了，那些不變或減少了。

大米、皮鞋的供應量增加了。 所以價格漲了5％，而不是10％。 房子和黃金的供應量也增加了，因為不停有房子完工，有金子挖出來。 長期的金價、房租的價格漲幅應和通貨膨脹一致， 也是5％。

但土地不是，地球總共就那麽大，土地麵積是不變得。 除非還有大量未開發的土地，所以土地價格漲幅是GDP growth + inflation.

看看美國過去100年的數據的話， in Real Term, 土地總價增幅和GDP的增幅應該相一致。

研究房子的漲幅，必須把房子和地分開。地是GDP growth+inflation. 房子是Inflation. 這就是為什麽，大家要買好學區、大院子的老房子。 因為地的漲幅比房子要高。

通常inflation用CPI(consumer price Index)來衡量， 這裏是有偏差的， 因為服務業和製造業的Inflation不一樣。 計算機的價格漲幅和醫療、教育的漲幅是不一樣的。

蓋房子雖然屬於製造業， 但是由於蓋房子的勞動效率在過去二十幾年了，並沒有顯著提高，每平方米的工時和二十幾年前一樣， 設計的報批的工時反而上升， 所以房子成本inflation和labor inflation相一致。所以房子本身的Inflation和服務業的inflation一樣，每年在5％的樣子，而不是政府的CPI 3%.


這就是美國房子價格長期的增幅情況， 地＝GDP(4%)+inflation(3%), 房子＝labor inflation （5％）。具體的房子按比例混著算。

彎曲Cupertino的房子，80％的價格是地。 Texas, 90% 是房子。

中國呢？土地漲幅是GDP(10%)+inflation(5%) = 15%. 房子是5％。 這就是為什麽在中國買中心城區、別墅的人都發了， 而買外圍高層的人漲幅了了。

當然，這隻是純經濟，長期的靜態分析。 房價還受物業稅、交易費、利率的影響， 當前兌現預期漲幅，人氣、媒體都讓人們無法預測短期的價格變化。

無法判斷現實是否在Bubble中。 好學區的較高增幅也許已經Price in.

不過美國，想長期投資的話，上麵的分析也許對你有幫助。

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• 又學到一點,謝了 :-) -蘆葦蔥蔥- ♀   (0 bytes) (14 reads) 4/8/07  • 換個中文馬甲,顯擺一下,嘻嘻 -sprucemtn- ♀   (0 bytes) (12 reads) 4/8/07  • 請將您的高論運用於日本的房地產。先謝了！ -無形劍- ♂   (0 bytes) (22 reads) 4/8/07  • 幾乎完美地應驗於日本的房地產曆史 -BayFamily-   (300 bytes) (322 reads) 4/8/07  • 完美嗎？請給出數據。籠統的解釋不算。 -無形劍- ♂   (0 bytes) (12 reads) 4/8/07  • It's a fact that Japan suffers from population loss -miat42- ♂   (403 bytes) (114 reads) 4/8/07  • Bayfamily的理論如此說 -無形劍- ♂   (58 bytes) (87 reads) 4/8/07  • His formula is not exact, but still has some truth in it. -miat42- ♂   (94 bytes) (40 reads) 4/8/07  • 那是美國，對日本 -bayfamily-   (396 bytes) (85 reads) 4/8/07  • 日本的房地產泡沫破滅隻是-2%？開玩笑。 -無形劍- ♂   (0 bytes) (9 reads) 4/8/07  • 每年－2％，持續20年 -BayFamily-   (0 bytes) (2 reads) 4/8/07  • 真的還是假的？日本人口增長是慢，但好象是增長耶 -無形劍- ♂   (0 bytes) (2 reads) 4/8/07  • Population growth, gdp(job), immigration are key for RE growth -miat42- ♂   (416 bytes) (85 reads) 4/8/07  • just because of BOJ's policy error and -it888-   (225 bytes) (71 reads) 4/8/07  • 古人雲：物極則反。所以兩個極端表現是相似的。:-) -無形劍- ♂   (0 bytes) (3 reads) 4/8/07  • Different opinion: Land value is more correlated to zoning diffi -miat42- ♂   (123 bytes) (146 reads) 4/8/07  • 對，zoning會在這個基礎上再加幾個百分點 -BayFamily-   (48 bytes) (67 reads) 4/8/07  • 再補充一句， -bayfamily-   (282 bytes) (122 reads) 4/8/07  • 這個也可以用到股市上。股指年漲幅也是GDP+INFLATION。 -FaCai168- ♂   (104 bytes) (98 reads) 4/8/07  • Stephen Jen 有篇文章on“Asset Shortage" -FaCai168- ♂   (182 bytes) (89 reads) 4/8/07  • which is true during the start of stagflation and -it888-   (273 bytes) (69 reads) 4/8/07  • Looks like easy money will stay for a while longer. -FaCai168- ♂   (0 bytes) (5 reads) 4/8/07  • 非大師不能為也! 2007絕地反擊! -會員88- ♀   (0 bytes) (20 reads) 4/8/07  • 回複：房價的長期價格漲幅應該是多少？ -唐吉珂德- ♀   (239 bytes) (196 reads) 4/8/07  • 很對，短期波動無法預測 -Bayfamily-   (328 bytes) (71 reads) 4/8/07  • 這個唐吉珂德生活在現實之中。 -lucky21- ♂   (0 bytes) (4 reads) 4/9/07  • Good analysis. Just learned more. Thanks alot. -deedardee- ♀   (0 bytes) (2 reads) 4/9/07

[加國的楓葉紅了]

good article. thanks for sharing.