房地產投資分析方法 --(ZT)

房產投資由於風險相對較小，日益成為人們投資的重點。可是房產投資投入的資金比較大，投資者需謹慎。有沒有比較科學、準確、客觀的投資分析方法呢？可以比較科學地選擇投資物業和計算出投資買房的收益率，以幫助投資者做出理性的投資選擇。近日記者采訪了鏈家寶業房地產經紀有限公司經紀人，在實踐中給客戶主要介紹以下房地產投資分析、評估方法：

　　銷售比較法

　　選購目標物業與市場可比物業的單位價格進行比較，這一方法十分簡單，但要求市場上有足夠多的可比物業。同時，需要考慮物業的不可移動性、獨一無二性、客戶的偏好、房地產市場不能實現完全競爭等。

　　總租金乘數法

　　公式：總租金乘數＝投資價值/第一年潛在租金收入

　　投資者可將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。這一方法未考慮空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。

　　直接資本化法

　　公式：總資本化率＝第一年的營業淨收入/投資價值

　　營業淨收入指扣除空置與欠租損失和營業費用後的實際收入。對於住宅來說，營業費用通常為中介費用。該法與總租金乘數法相比，考慮了空置與欠租損失和營業費用，但同樣未考慮融資和稅收的影響。

　　稅前原始股本收益率法

　　公式：原始股本收益率＝第一年稅前現金收入/初始投資。

　　初始投資指總投資額中扣除貸款部分後的自備金。對於大多投資者來說，都存在融資問題。這一方法因考慮了融資的影響而較前幾種方法更為完善。

　　租金回報率分析法

　　公式：（稅後月租金－每月物業管理費）×12/購買房屋總價

　　這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

　　優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關係，是選擇“績優地產”的簡捷方法。

　　弊病：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全麵依據。對按揭付款不能提供具體的分析。

　　租金回報率法

　　公式：（稅後月租金－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房時間內的按揭款）

　　優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用範圍更廣，可估算資金回收期的長短。

　　弊病：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片麵性，不能作為理想的投資分析工具。

　　IRR法（內部收益率法）

　　房產投資公式為：IRR＝累計總收益/累計總投入

　　優點：IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方麵因素。可以與租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，隻不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按複利計算。

　　不過，通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數。惟有一點是可以確定的：市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，隻是看升值、貶值哪種可能性大了。所以還要進行投資敏感性決策分析。

　　作為投資行為，投資者關注的是收益與風險，通過對IRR的分析發現相關性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由於房價是已知的，於是能否準確預告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關鍵。

　　當然，如果你覺得上麵專家的方法太專業，比較複雜，想要知道一個簡單的投資公式來評估某物業的投資價值。這裏也可以提供一個國際上專業的理財公司評估物業的投資價值的簡單方法。據了解，按他們的計算原則，衡量一處物業價格合理與否的基本公式為：

　　如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。

　　如果該物業的年收益×15年＞房產購買價，則表明該投資項目尚具升值空間。

　　還可以有一種更為簡單、便捷的方法，雖不是很專業，但適合百姓進行投資選擇：

　　如果該物業的月租金＝房產每平方米單位價格×物業麵積/100，則認為該物業物有所值。

　　如果該物業的月租金＞房產每平方米單位價格×物業麵積/100，則表明該投資項目尚具升值空間。

　　以上是常用的比例與比率法，它有的隻需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速做出判斷。有的需要進行專業性的投資分析，為投資者進行房地產投資理財。在看一項投資時，投資者有必要多看一些指標以增加可靠性。