中國經濟大變遷？北京國貿已悄悄巨變，外企大規模撤退，國內企業大規模入駐！

 

    交不起房租的外企正從國貿CBD大逃離 最高1500元/平/月

    時間：2018年04月30日  中財網

    北京國貿CBD，是中國財富版圖中最重要的坐標之一，繁榮的奶與蜜之地。過去30年，它與進入中國的外企密不可分。如今，一些外企卻悄悄從這裏撤離。在外企度過自己青春歲月的人們，也麵臨或走或留兩難的選擇。

    國貿30年，風景變了

    直到今年4月，在國貿1座一家英國律所工作的Tara因為公司廁所維修，第一次走到別的樓層，才知道樓下的外國投資公司已經悄無聲息地搬走了。整個大樓空蕩安靜，隻有他們在夜以繼日地加班。

    供職於全球四大會計師事務所之一的Fiona，發現她的日本客戶，好不容易從老舊的豐聯大廈搬進國貿三期，占了一整層，今年又因為付不起租金，砍了三分之二的麵積。

    今時不同往日。大約10年前，供職於一家物業顧問公司的熊誌坤曾站在大北窯橋的東南角仰望四周高聳的樓群。在招商局大廈東邊，惠普與摩托羅拉各自冠名了一棟樓。兩張大大的廣告牌在風中鼓脹。那是通信製造業的黃金時代。

    如今，外企在CBD地區的租戶中僅占到30%。在2003年，這個數據還是70%。

    最近幾年搬離這裏的企業，可以列出一條長長的單子。從英特爾、雅虎、奔馳，到惠普、摩托羅拉、默沙東……從IT業、製造業到醫療行業，有一些公司搬到望京、亦莊等租金更便宜的區域，還有一些，徹底離開了中國。這一切正在並可能繼續發生。

    這件事的另一麵，是排著隊等待進入國貿的內資企業。

    這畢竟是北京國貿CBD，是中國財富版圖中最重要的坐標之一，繁榮的奶與蜜之地。最頂峰時，這裏聚集了超過170家世界500強。每天有超過40萬人在這10平方公裏左右的地方辦公。

    

    ◎ 夜幕下的CBD 

    站在國貿橋的十字路口，你仍然可以看到蘋果、殼牌、三井住友、匯豐銀行的中國辦公室，南岸的銀泰大廈裏有思科和美林，著名的大眾、福特、三菱也在附近。如果中關村對標的是矽穀，金融街對標的是華爾街，那麽毫無疑問，國貿的野心是成為中國的曼哈頓。

    過去30年，它與進入中國的外企密不可分。80年代末，剛進入中國的英特爾一直蝸在民族飯店裏辦公，兩年後才成為北京第一棟寫字樓國際大廈的房客。這棟通體深棕的大樓在略顯荒蕪的建國門外大街上立了起來，因為像一塊巧克力，甜蜜、誘惑，充滿異國風情，有了一個好聽的名字叫「巧克力大廈」。

    大量的外企飛到東方，開始了他們的掘金之路。他們一路從燕莎、豐聯廣場、長安俱樂部，升級到賽特大廈、京廣中心、國貿……樓群互相競爭，又共同塑造了如今的CBD。

    他們用辦公室所在地，直接表達富裕程度。自從普華永道四個大字的霓虹燈掛上了建外大街的大樓，不遠處的王府井，安永、德勤和畢馬威也迅速冠名了自己的辦公樓。四大的內部員工間流傳著這樣一句話,「什麽時候這個樓不是我們冠名了，那說明我們最近業務量真的很差了。」

    他們還啟蒙了某種新的生活方式。從國貿三期大堂乘電梯到80層隻需要40秒，高處視野寬闊，天氣晴好時能看到遠處的西山起伏。在律所的辦公室裏，每個女律師至少有3雙高度不同的高跟鞋以應對不同的客戶。許多公司員工出門坐的是專屬的黑色轎車，到機場單程200元，是出租車的2倍。

    

    ◎ 如今在國貿等出租車至少半小時

    在國貿商城的歐洲奢侈品牌店裏做銷售的Alice回憶起十年前，她接觸的客戶文化素質高，待人客氣。相熟的客戶過生日，派人給店裏送來生日蛋糕，一年後她們才知道是誰送的。有人家裏掛著一牆的名牌包，一年也背不完。那時她覺得這才是奢侈品真正的打開方式。

    如上種種，俱往矣。內資企業擠破頭要進的CBD，一些外企卻在悄悄撤離。進入國貿30年，從繁盛到開始沉寂，外企正在經曆和麵對的究竟是什麽？

    效益太差，年會幹脆取消了

    外企客戶對租金更敏感了。這是物業顧問公司第一太平戴維斯的發現，他們感覺外資企業這幾年的預算控製變得嚴格。價錢之外，他們依舊關心環保問題，要求更好的新風係統，更高級的pm2.5過濾。

    內資企業在租金上的闊綽，與外企形成鮮明對比。根據中原地產的數據，如今國貿三期的租金最高已達到了1500元（每平米每月），東邊的財富金融中心與環球金融中心的均價是580元，京廣中心要價也不低，均價630元。

    高價不影響CBD的火爆，今天有外企退租，第二天就有許多內資企業遞申請表進去。他們在資質上也許不如500強，但架不住舍得花錢。CBD的寫字樓也吃過虧，前兩年許多P2P、小額貸款公司以高額租金入駐並迅速破產，許多受害者去堵門，成了「社會不穩定因素」，如今他們再不歡迎這類公司。

    

    ◎ 大褲衩依然是CBD地標式建築

    縮緊的租金預算背後，是部分在華外企不容樂觀的經營狀況。

    張勇是一家大型製藥企業的經理，近幾年，他們公司年會從南非、澳大利亞和新西蘭變成了三亞。年會大獎從歐洲雙人遊，成了最新款iPhoneX。

    製藥一直被人們視為利潤豐厚的行業，他們雲集在CBD：阿斯利康在豐聯廣場，曾被CCTV評為最佳雇主的諾華在國貿，諾和諾德在環球金融中心租了近萬平米。但在今年，他們皆傳出了裁員的消息。

    一名藥企員工在知乎上寫到：每到年會時，看著一個個同事上台領五年長期服務獎，十年長期服務獎，甚至還有二十年的同事。你會突然覺得身為這裏的一員，這輩子都不想掉隊。然而事情就發生在今年，一個合同到期的同事竟然沒有被續約，我們都很吃驚，頭一次知道這個「溫馨的大家庭」是會拋棄家庭成員的。

    年會一直被員工們認為是企業經營好壞的風向標。這幾年，亞馬遜（中國）的年會，陽光普照獎從紅酒變成橄欖油，再降級成充電寶。去年因為效益太差，年會幹脆取消了。

    它正在經曆自己的至暗時刻。在亞馬遜（中國）工作兩年的員工Helen說，亞馬遜國內的零售部門近幾年持續虧損，輝煌時市場份額有20%，如今降到了可憐的0.6%，「慘得很」。就連一時風頭無二的圖書領域，去年也虧損了50%。

    另一家備受討論的跨國互聯網公司是LinkedIn。2016年夏天，微軟以262 億美元全現金收購LinkedIn，不久後LinkedIn中國的CEO沈博陽離職。他們花大力氣打造的本土化社交app赤兔再也沒有更新過了。沈博陽在告別信中寫道，「跨國互聯網公司在中國舉步維艱，在一家成熟的跨國公司內部創業開創一個新的模式更是難上加難。」

    還有更多的壞消息傳來。先是跨國巨頭希捷宣布關停其全球最大的生產基地蘇州工廠。美國科技公司甲骨文被曝裁減200多個北京研發崗位。而通用電氣則關閉了上海技術中心。

    

    ◎ 堵在路上的北京夢

    在就業市場上，外企再也不是首選了。在亞馬遜前員工Iris畢業的2012年，外企管培生還是大家最心儀的崗位之一。那年，包括她在內的幾乎所有北京師範大學管理學院的學生都去參加了聯合利華的招聘會，但題目太難，沒人殺到麵試環節。他們當時猜想，「得是校學生會主席才能過吧。」

    外企人力資源機構萬寶盛華的雇傭前景調查報告顯示，2010年第四季度時，外企的雇傭前景指數是50%以上，到2018 年第一季度，這個數字已降到了9%。

    「熱情已經消失了，」一家谘詢公司的大中華區董事長在接受采訪時說，「這裏的外國企業過去對中國感到興奮，他們相當熱心。現在，這裏成了一種磨練和戰鬥。」

    沒特權了，不適應中國市場，殘局很殘酷

    外企的特權時代，在2008年就結束了。那一年起，北京市公安局不再給外企轎車上特殊的黑色牌照。同年的全國兩會，新的《企業所得稅法》把內外資企業的企業所得稅率統一為25%。在此之前，國內稅率為33%，而外資企業可以享受24%或15%的優惠稅率。

    統一起跑線的10年裏，中國的商業版圖已多次重構。中國互聯網在移動支付、出行、社交的大潮之中，獨角獸頻出。而在華外企，仍是我們多年來熟知的四大、律所、眾多製造、能源與快消品公司。

    內資企業與外企的競爭是全方位的。律師從外國律所跳到同一棟辦公樓的國內律所的事情已相當常見——按照外國律所論資排隊的規矩，他們想當上合夥人太難了。

    人們慢慢發現，外企原來所代表的那種所謂「先進價值觀與行事方式」，如果不適應中國的市場，結局會相當殘酷。

    

    ◎ 如幻境般的中國表情

    比如Fiona的香港老板就認為，客戶如果討價還價，就是對他尊嚴的侮辱，而客戶轉頭就去了國內的會計事務所。

    比如亞馬遜不願意打廣告、搞促銷，實誠地把商品價格降低，卻發現用戶並不買賬，因為他們已經習慣打折促銷的銷售手段。Helen這樣形容他們的外國老板，「一開始，他們不清楚本土電商的玩法，後來，他們摸清了，卻不願意去玩，仍舊希望以口碑取勝」。

    比如LinkedIn傾全公司之力做的赤兔app，開發時有員工提出可以設置匿名區，他們覺得太low了，但如今匿名區成了他們的頭號競爭對手「脈脈」裏最火的欄目之一。

    在經曆四年三次換帥、中高層員工紛紛出走之後，寶潔CEO大衛·泰勒終於開始承認錯誤：「寶潔一直把中國當成一個發展中市場，而實際上中國已成為全世界消費者最挑剔的市場。寶潔公司對消費者需求轉向較高端產品的轉變毫無準備。」

    市場之外，中國這個巨大經濟體的法律與監管政策，也在一定程度上影響了在華外企的未來。

    

    ◎ CBD已經迎來了新時代

    有時是機遇。中國商務部新聞發言人高峰在去年9月接受采訪時說到：「外資企業擔心中國製定專門針對外資的政策是完全沒有必要的。」可以用來佐證的是，「二胎」政策放開後，眾多國外母嬰產品公司有了新的市場。再比如不久前，政府宣布降低數十種進口治癌藥的關稅，這對製藥行業的外企來說是件好事，起碼為他們在價格的製定上提供更多空間。

    有時則不然。受訪時，特斯拉員工Alan十分驕傲地說起，他絲毫未感覺到外企的衰落，「因為電動車這個領域，全世界壓根沒有我們的競品，別說中國了。」但實際上他們入華這幾年並不容易，比如完全沒有新能源的補貼，初進中國時，也沒有電動車牌照。這兩年，政策才慢慢開放一些。

    眼下更是特斯拉命運的攸關時刻——特朗普發起了針對中國的貿易摩擦，其中關於中國進口車關稅問題，是兩國貿易摩擦的焦點之一。「美國汽車的關稅問題，對我們現在是個非常敏感的話題，我不能說太多，但關稅會決定我們的生死。」

    來自製藥企業的張勇早已明白尊重中國政策的重要性。2013年，他的同行，英國製藥公司葛蘭素史克被爆出多名高管涉嫌嚴重商業賄賂和涉稅犯罪。此後，國家加大了對於跨國藥企的監管。現在有專門的行業協會，對藥企的工作做各種審計。「銷售的工作，在操作方麵的靈活性，大大不如從前。」

    有開人機會時，記得先開我

    盡管如此，徹底退出中國的企業仍是極少數。大多數公司都不願放棄中國這塊肥沃豐饒的市場。一些企業把生產線撤到了東南亞，但銷售部門仍在中國保留。

    

    ◎ CBD難得沒有霧霾的時候

    Fiona所在的某四大會計師事務所，把報銷部門挪到了佛山，每周她把需要報銷的發票放在公司的框子裏，由順豐空運過去。這些工作人員不占編製，與第三方公司簽約，這是他們節省成本的方式。

    就在最近，他們的香港老板退休了，新上任的老板是土生土長的中國人。為了讓更多員工可以為國內客戶服務，這家會計事務所開始鼓勵員工考國內的注冊會計師。參加一門考試，就給5天假期，考過2門，獎勵2000塊，考過3門，獎勵6000塊。

    Tara所在的英國律所也不得不把身段放柔軟。原先他們隻給一些固定的大企業或國有銀行做境外投融資業務，但現在對外投資政策縮緊，有些大國企不再出海，他們也開始給中小型私企做IPO。沒辦法，要活下去。

    在某些層麵，外企響應中國政府的號召，甚至比內資企業更積極。據中共中央組織部發布的數據，截至2016年底，已經有70%的在華外企建立了黨組織，比中國非公企業的67.9%還多。

    在外企度過自己青春歲月的人們，也麵臨或走或留兩難的選擇。

    在某國外中高端珠寶品牌做一線銷售的Alice在等待自己入職滿10年的那天。公司會有一個十年獎。拿到這個獎，她就不想再待了。這些年為擴大市場，公司不斷推出低端產品線，活下去成了最重要的事情。她也不是唯一抱定離開念頭的人。她有同事直接和公司說：「有開人機會時，記得先開我。」

    

    ◎ 每個來CBD上班的人第一天都會先拍照

    在亞馬遜做了兩年運營的Helen決定留下來，與世界首富是同事，是她的優越感來源之一。她的許多同事跳槽去了國內的競對公司，升職加薪，但她聽說在某家公司，如果在9點前下班是需要打報告的。「對於我來說，那樣太累了，何必呢？生活很重要的。我還是蠻喜歡亞馬遜的外企氛圍的，晚上六七點下班，休假就是休假，可以不回郵件，也不會有人打擾你。」

    這是她從小習慣和熱愛的生活方式。她上小學時，媽媽在某個知名手機外企工作，辦公樓在光華路上。周末她跟著去加班，覺得公司簡直太fancy了。她始終記得擦得一塵不染的玻璃門，同事們優雅的談吐和衣著，還有聖誕節公司會布置的各種裝飾品。她最愛去茶水間吃方糖，因為家裏沒有。

    在LinkedIn中國製造了赤兔app的那群人，很多都來自一家叫做freewheel的外國互聯網公司，如今他們又去了Airbnb中國。這些公司比起中國的互聯網企業要更舒服。下午六點下班，極少加班，但工資福利並不比其他企業差。一位員工認為這已經是一種路徑依賴，「他們已經習慣外企了，待慣了之後，會更願意去同一種公司。」

    有的人已選擇離開。某國外母嬰產品的人力資源高級員工Rebecca去年辭職創業了。20年前，她從缺乏活力、規章死板的醫院辭職，來到外企，「國外公司當時最吸引我的是不確定性、新穎性和變化性。」

    20年，她用青春打拚，一路升職，用她的話說，「survive」下來了。「在我這個崗位，做到頭了，公司已經不能再帶給我新的挑戰了。我就想把我的經驗應用到其他行業去，指導別人如何獲得更好的職場體驗。」

    Tara也一直在思考是否要離開。在這間以「養老所」著稱的律所裏，她每年漲薪一次，出國團建一次，年假十幾天。她一直記得當她還是個剛畢業的大學生的時候，第一次踏進國貿的辦公樓，就暗下決心拒絕了所有其他工作offer。如今，6年過去了。她不知道未來會怎樣。

    她的辦公樓不遠處，高達528米的中國尊已經封頂。它所在的那塊叫中服地塊的區域，一共將建成19棟寫字樓。其中最快的在今年8月就要交付了。這裏將成為國貿CBD的核心區。

    

    ◎ 地上108層、地下7層的中國尊即將建好

    一家房地產谘詢公司在一份關於2017年CBD地區寫字樓市場的報告中寫道：預計本土企業的租賃需求將主要來自第三產業，而外資公司的租賃需求可能進一步縮減。

    這塊土地上未來將發生的財富故事，主角應該要換人了。

    （應受訪者要求，文中部分人物為化名）