正文
美國的土地價值幾何？ - 兼談美國土地在中國拍賣的新聞（上）
如山
（ 2011 年 7 月 30 日，星期六）
網友叫我讀一條引起熱評的關於美國一個公司在中國拍賣美國土地的新聞（見附文）。這條新聞說的是， 美國佛羅裏達州 USOFA(United Solutions of American. LLC) 公司在中國的 搜房網以 $1 起價拍賣 100 塊地。故事的主人，上海的白領葉子以 $8,800 美元成功在網上拍下 1 千平方米的別墅用地。很多人對這個新聞有疑問，到底是不是有這麽好的事？其中有什麽“貓膩”沒有？這個新聞是否專門“忽悠”國內人的廣告？在回答這些疑問之前，先讓我從自己接觸到的一些具體例子來看看。
例一，一位台灣來的老移民， 20 年前在離我所在的中心城市一百多英裏的一個小鎮周圍用 40 萬美元買下 3 千 5 百英畝（ Acre ）土地。等於平均 $114 美元一英畝。 一英畝是多大呢？一英畝等於 43,560 平方英尺；一平方英尺等於 0.0929 平方米。就是說一英畝約等於 4,047 平方米。這個例子換算成每平方米的價格就是 $0.028 美元一平方米。也許有人說，哇， 20 年前這麽便宜，這老兄現在可發大達了！且慢！ 2006 在美國房產最高峰的時候，所有開發商、建築商及普通買家都在搶購地的情況下我去看了。平坦而一望無際的一大片，頗為壯觀。但是看腳下，卻是像火山爆發流下的石灰一樣黑色堅硬的寸土不生的地。這樣的地在 2006 年高峰期和現在的價值我都不清楚。不過，對我來說，就算免費送我，隻附加一個條件：必須 2 年內建房，我不敢要。
例二，一位長期幫我做貸款的 Broker ， 2005 年參加一個拍賣，買回 80 英畝的地，差不多整座山。該地拍賣由 2 萬美元起拍，最後他 6 萬美元成功競投獲得。那是等於 $750 美元一英畝，等於每平方米一毛八分五（ $0.185 ），便宜吧？可是他跟我說，買下後他再做比較詳細的調查，發現周圍這個價格甚至更低的都有。他感歎說，他這輩子不會看到這個地有什麽回報了。他的兒子剛剛出生，他的兒子也不可能看到這塊地的回報，再下一代看看有沒可能。
例三，在 2004 到 2006 年美國房產的高峰期，有一個全國性的大公司專門做土地拍賣。在本地租了城市中心的一個展覽廳，每個月舉行一次拍賣。每次拍賣有上千塊土地，起拍價由一百美元到幾十萬美元。在當地的大報隔天有整版的廣告。當地電視上也隔天有廣告，買家出來現身說法，說是買了很便宜的地。我知道這種這麽大規模的廣告拍賣，不會有什麽好 Deal 輪到我們去買。不過我忍不住好奇，他們賣的到底是什麽樣的土地呢？我挑了本市周圍的 10 塊左右的地，一個個去查。結果發現基本都是沒用的地。他們有很多是從政府的 Tax sale 裏麵買下來再拿來拍賣的。這些欠 Property tax 的人，大概都是認為這塊地不值得付物業稅長期持有才讓政府拍賣。這跟房子不一樣，這些 Tax sale 的地都是沒有貸款的。
例四，一位新加坡來的移民在一個很好區的新開發屋村買入一塊 2 萬多平方英尺的地，根據當地 Zoning 可以蓋 4 個獨立房（ SFH ），現在想出手，要價 40 萬美元，還沒放 MLS 。我一聽便宜。去之前在網上查了一下，周圍都是新房，有些還在建築中。我有點奇怪，既然想賣，為什麽不跟旁邊的開發商談談，他們已經在那裏建了，應該很有興趣呀。因為一塊建的話建築商可以減少成本。經紀回答，附近的建築商要求賣家提供 Soil test 報告，而賣家不願意花這個錢。經紀還有點抱怨賣家愚蠢的意思。我到當地去看後，明白了，賣家不是不願意出這個錢，而是可能已經做了或者知道這塊地有 Soil 問題 （當然正規來說，要是做了什麽調查或者知道是應該披露給買家的）。因為根據我的經驗我已經猜它有 Soil 問題。
以上的例子想說明，沒用的地，在現在或者可見的將來都無法使用和產生收入的地，不僅不是財產，還是一個債務。因為你每年要付物業稅（ Property tax ），而物業稅在美國可以從 1% 到 5% 。就算是有用途的地，也不能簡單地就多大麵積來看它的價值。決定土地價值的因素太多了。
從全美國範圍大概來說，東西岸大城市的地比中部內陸的地貴很多。在目前美國的房產市場，已經有不少地方，如鳳凰城、拉斯維加斯、佛羅裏達等部分地區的有些新房子價格已經跌破建築成本。就是屬於加州的東部某些沙漠地帶也有這種跌破建築成本的房。這些地方的土地基本已經為負值（因為要付物業稅）而沒人要。當然，在東西岸大城市如波士頓、紐約、華盛頓 DC 、洛杉磯、三藩市、西雅圖等等，城市中的土地依然很值錢。所以這些大都市的一個不能住人的破房都可以賣十幾萬以上，原因就是腳下的土地已經可以至少賣十萬以上，而不是建築物值什麽錢。在網上經常看到網友說，我買的房子有多大的地，有些隻有可憐的 3 千平方英尺，有些卻是占地幾個 英畝（ Acres ）。這種比較很多時候都是“雞同鴨講”，因為不明確兩者到底都是分別在哪裏。那個占地幾個 Acres 的地可能比 3 千平方英尺的地便宜很多，甚至現在沒有價值，其有價值的隻是地上的建築物，不是地；而那個隻有 3 千平方英尺地的，可能高達 60% 或者以上的價值在土地而不在建築物。
（待續）
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
如山
（ 2011 年 7 月 30 日，星期六）
網友叫我讀一條引起熱評的關於美國一個公司在中國拍賣美國土地的新聞（見附文）。這條新聞說的是， 美國佛羅裏達州 USOFA(United Solutions of American. LLC) 公司在中國的 搜房網以 $1 起價拍賣 100 塊地。故事的主人，上海的白領葉子以 $8,800 美元成功在網上拍下 1 千平方米的別墅用地。很多人對這個新聞有疑問，到底是不是有這麽好的事？其中有什麽“貓膩”沒有？這個新聞是否專門“忽悠”國內人的廣告？在回答這些疑問之前，先讓我從自己接觸到的一些具體例子來看看。
例一，一位台灣來的老移民， 20 年前在離我所在的中心城市一百多英裏的一個小鎮周圍用 40 萬美元買下 3 千 5 百英畝（ Acre ）土地。等於平均 $114 美元一英畝。 一英畝是多大呢？一英畝等於 43,560 平方英尺；一平方英尺等於 0.0929 平方米。就是說一英畝約等於 4,047 平方米。這個例子換算成每平方米的價格就是 $0.028 美元一平方米。也許有人說，哇， 20 年前這麽便宜，這老兄現在可發大達了！且慢！ 2006 在美國房產最高峰的時候，所有開發商、建築商及普通買家都在搶購地的情況下我去看了。平坦而一望無際的一大片，頗為壯觀。但是看腳下，卻是像火山爆發流下的石灰一樣黑色堅硬的寸土不生的地。這樣的地在 2006 年高峰期和現在的價值我都不清楚。不過，對我來說，就算免費送我，隻附加一個條件：必須 2 年內建房，我不敢要。
例二，一位長期幫我做貸款的 Broker ， 2005 年參加一個拍賣，買回 80 英畝的地，差不多整座山。該地拍賣由 2 萬美元起拍，最後他 6 萬美元成功競投獲得。那是等於 $750 美元一英畝，等於每平方米一毛八分五（ $0.185 ），便宜吧？可是他跟我說，買下後他再做比較詳細的調查，發現周圍這個價格甚至更低的都有。他感歎說，他這輩子不會看到這個地有什麽回報了。他的兒子剛剛出生，他的兒子也不可能看到這塊地的回報，再下一代看看有沒可能。
例三，在 2004 到 2006 年美國房產的高峰期，有一個全國性的大公司專門做土地拍賣。在本地租了城市中心的一個展覽廳，每個月舉行一次拍賣。每次拍賣有上千塊土地，起拍價由一百美元到幾十萬美元。在當地的大報隔天有整版的廣告。當地電視上也隔天有廣告，買家出來現身說法，說是買了很便宜的地。我知道這種這麽大規模的廣告拍賣，不會有什麽好 Deal 輪到我們去買。不過我忍不住好奇，他們賣的到底是什麽樣的土地呢？我挑了本市周圍的 10 塊左右的地，一個個去查。結果發現基本都是沒用的地。他們有很多是從政府的 Tax sale 裏麵買下來再拿來拍賣的。這些欠 Property tax 的人，大概都是認為這塊地不值得付物業稅長期持有才讓政府拍賣。這跟房子不一樣，這些 Tax sale 的地都是沒有貸款的。
例四，一位新加坡來的移民在一個很好區的新開發屋村買入一塊 2 萬多平方英尺的地，根據當地 Zoning 可以蓋 4 個獨立房（ SFH ），現在想出手，要價 40 萬美元，還沒放 MLS 。我一聽便宜。去之前在網上查了一下，周圍都是新房，有些還在建築中。我有點奇怪，既然想賣，為什麽不跟旁邊的開發商談談，他們已經在那裏建了，應該很有興趣呀。因為一塊建的話建築商可以減少成本。經紀回答，附近的建築商要求賣家提供 Soil test 報告，而賣家不願意花這個錢。經紀還有點抱怨賣家愚蠢的意思。我到當地去看後，明白了，賣家不是不願意出這個錢，而是可能已經做了或者知道這塊地有 Soil 問題 （當然正規來說，要是做了什麽調查或者知道是應該披露給買家的）。因為根據我的經驗我已經猜它有 Soil 問題。
以上的例子想說明，沒用的地，在現在或者可見的將來都無法使用和產生收入的地，不僅不是財產，還是一個債務。因為你每年要付物業稅（ Property tax ），而物業稅在美國可以從 1% 到 5% 。就算是有用途的地，也不能簡單地就多大麵積來看它的價值。決定土地價值的因素太多了。
從全美國範圍大概來說，東西岸大城市的地比中部內陸的地貴很多。在目前美國的房產市場，已經有不少地方，如鳳凰城、拉斯維加斯、佛羅裏達等部分地區的有些新房子價格已經跌破建築成本。就是屬於加州的東部某些沙漠地帶也有這種跌破建築成本的房。這些地方的土地基本已經為負值（因為要付物業稅）而沒人要。當然，在東西岸大城市如波士頓、紐約、華盛頓 DC 、洛杉磯、三藩市、西雅圖等等，城市中的土地依然很值錢。所以這些大都市的一個不能住人的破房都可以賣十幾萬以上，原因就是腳下的土地已經可以至少賣十萬以上，而不是建築物值什麽錢。在網上經常看到網友說，我買的房子有多大的地，有些隻有可憐的 3 千平方英尺，有些卻是占地幾個 英畝（ Acres ）。這種比較很多時候都是“雞同鴨講”，因為不明確兩者到底都是分別在哪裏。那個占地幾個 Acres 的地可能比 3 千平方英尺的地便宜很多，甚至現在沒有價值，其有價值的隻是地上的建築物，不是地；而那個隻有 3 千平方英尺地的，可能高達 60% 或者以上的價值在土地而不在建築物。
（待續）
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
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