作者：看上去很吊 提交日期：2009-12-7
在美國生活有些年頭了，說說真實美國房價。
總體而言，普通美國人這年頭買房沒也有國內媒體說的那麽容易，但是比起國內的老百姓而言，還是壓力小很多。
美國的房價也是跟人口分布相關，一般而言，東西兩岸，主要是紐約及周邊的城市，還有加州貴一點，中間地區便宜。除了人口之外，還有一個原因就是美國幾乎人人有車，這讓每個人的生活範圍擴大了很多，買房時候的選擇餘地也很多。
美國房子的中間價目前在20萬美元左右。前麵說過，東西兩頭貴，所以美國中間大部分地方的都不到20萬美元。我今年到過美國的兩個中部城市，一個是底特律，一個是堪薩斯城，就人口而言，這兩個城市在美國排在10-50之間，算是二線城市。但是人口100萬都不到，中國大一點的縣城都比它大。房價也便宜，一個樓都隻要10幾萬，甚至不到10萬，20萬出頭都是很好的房子了。
但是這些城市恐怖的一麵，就是人口少，根本看不到中國人熙熙攘攘的人群。晚上睡覺，外麵路上一點響動都沒有，自然也沒有什麽豐富的。很多剛來美國的時候，感覺總算清淨了，但是沒過幾個月，就開始無聊了。而事實上，住在這些二線城市的美國人也是挺無聊的，所以年輕人還是會往紐約、洛杉磯等大城市跑。
這裏稍微說一句題外話，美國之所以形成這樣的城市格局，說到底是自由經濟社會體中，資源自由配置的結果。不想我們，一個大項目建在哪裏要發改委說了算。美國都是大企業主導，企業覺得這個地方低價便宜、交通便利，就來這裏設廠，可能一下子能湧進1-2萬人口，城市便慢慢發展起來。
再回到上麵說到的底特律、堪薩斯城這樣的二線城市。這些城市的房價相對便宜，但是這裏的人靠什麽過活？收入多少？
美國是一個大企業主導的城市，因此每個城市幾乎大同小異。買東西，都去沃爾瑪；吃飯，都去subway；買家電，都去Bestbuy；買衣服，都去 GAP；買鞋子，都去Nike……這些大企業幾乎壟斷了美國人所有的日常消費，是個無處不在的巨無霸，因此自然也要在每個地方聘用當地的員工。再加上電信、銀行，小城市裏的美國人有很大比例都是在這些大企業工作，收入也都很均衡，大約在3-4萬一年，這就構成了美國所謂的中產階級。
有一些地方，可能是某個企業的總部，或者是某個行業的雲集之地。比如底特律，三大汽車巨頭都在那裏。這就帶來了大量的就業。但是現在汽車工業不景氣，大量裁員；加之底特律所在的五大湖區傳統的製造業優勢已不在，過去的幾十年裏，人口少了將近一半，很多房子都荒廢掉。
除了這些大企業，還有一些所謂的small business,很多都是買賣二手車，修修下水道，或者開個餐廳之類的。這就是美國的中小型城市的主要生活方式。
大部分人在沃爾瑪這樣的企業工作。一年收入大概3-4萬，除去稅和保險，一年也就2-3萬，再除去生活費用，算一半，一年存下1-2萬。買個15萬的房子也要10年。但是這些人都是本地人，很多在當地就有房子，因此買房的需求都沒那麽強烈。而且美國的房子，很多都是幾十年、甚至上百年的。我們論壇上看美國的房子簡直跟畫一樣，其實現實都沒那漂亮。走進一看都很舊。所以要經常維護，把外皮換一下，在內部重新裝修一下，這些都涉及到費用。
所以這些美國城市和中國內地的很多縣城差不多，年輕人能跑的，有能力跑的都會跑到大城市裏去看看，畢竟自家門口的生活也是很無聊的。而大部分的美國人可能就這樣度過了一生。所以我們看美國的電視，老美很多喜歡談他們高中時候如何如何，大學時候如何如何，因為他們也就隻有這些東西值得回憶，剩下的大部分時間都是在重複同樣的工作。
但是與中國不同的是，美國人如果有一份工作，比如在沃爾瑪做個收銀的，或者在肯德基做漢堡的，一個月到手可能也就2000刀，甚至還不到，但是基本生活都可以保證——有房住、有車開、還能每年坐飛機去旅遊幾次。所以對美國人而言，最可怕的事情莫過於失業，一旦事業，完了，什麽都沒了。
所以你說10幾萬的房子，住在這樣的小城市裏麵，生活是很安逸的，買房的壓力不大不小。這其實跟中國一些小城鎮的生活水平差不多。注意，我這裏隻是說城鎮，中國住在城鎮的人，收入不見得高，但是隻要有工作，生活還是有保障的，當然不是每個人都能夠像美國人一樣買得起車的（這個問題以後再談）。中國苦主要是苦在農民身上。
此外，還要再強調一點，中國人買房以新房為主（一些大城市除外）。但是美國的房子基本上都是二手房。像堪薩斯和底特律這樣的城市，人口基本上很穩定甚至在減少，沒有大規模的住房建設。買的也都是老房子，你搬進去，可能要把地板重新換過、把家具更新過、把牆重新刷過，這些都有成本在裏麵。如果是上家賣掉之前弄好的，成本也就會加在房價上。
我一個美國哥們是西雅圖過來的，西雅圖也算這樣一個二線城市。我問他你高中的那些西雅圖的同學都在幹嘛？他說，也就普通工作，讀了個大學（很多是社區大學），在星巴克做服務員，或者做個小學老師之類的。這個和我上麵提到的堪薩斯和底特律的情況基本一樣。
不同的事，西雅圖有個有錢的大款——微軟。一個這樣的企業入駐某個城市，基本上可以改變這個城市。要不怎麽說美國是大企業主導的國家。微軟在西雅圖的周邊的一個區，自從微軟幾十年前入駐這個區之後，這個區就迅速發展起來。首先是房價飆升，微軟有幾萬個人在西雅圖工作，幾萬人湧入這個城市，而且都是高消費群體，自然能夠帶動當地的經濟發展。
順便插一句，美國人給員工工資基本上還是一分錢一分貨的。什麽樣行業工資高？工資高的基本上多是有技術含量的行業，比如醫生、律師、金融、技術。當然律師和金融可以看作例外，因為美國就是這些人在領導的。總之，在美國，你有一門別人不會的手藝，收入總是相對會高點。微軟的工程師，最底層的，年薪基本上在10萬美刀左右。而白宮的秘書，放在中國，肯定是高級公務員，但是前段時間新聞說，也就3萬多一年，為什麽啊？技術含量不高。
再回到西雅圖，微軟進來以後房價就飆升了。加上地理位置好——靠海，有炒作的價值，所以比一般的二線城市要高很多。但是本地人也沒什麽抱怨。因為自家的房子都是在升值了,尤其在過去的今年。數據顯示，西雅圖房價的中間數從1989年的22.1萬飆到 2006年的最高時候的44.7萬（17年才翻番，在中國看來毛毛雨）。但是現在金融危機又給打回去了，中間數跌倒34萬。如果你是微軟的工程師，一年有 10萬收入，稅和保險大概占到1/3，到手6-7萬，一年可以存4-5萬，那麽大概需要將近10年的時間買一個房子。當然這隻是中國人思維，美國人可能存不下這麽多——美國人看來，房子一定要租好的，旅遊是不能省的，DVD都是要買正版的。
當然不是人人都是能夠在微軟得到一份年薪10萬的工作。如果你是在新巴克做服務員，也就還是在3-5萬收入的範圍。那麽要買西雅圖的房子的話，壓力就大很多了。
我那西雅圖的哥們，父母在西雅圖有2套房子。父親是修下水道的，在美國屬於高科技，高收入的。老媽什麽都不幹，家庭主婦。照例說日子過得挺滋潤的。但是哥們不要呆在西雅圖，跑到洛杉磯去上學，畢業後留在洛杉磯工作。為什麽？洛杉磯花花世界呀！西雅圖比起來就差一個檔次了。
那哥們讀是是洛杉磯的私立大學，四年本科學費加生活費大概要20萬美金，這不是一個小數目的啊。這哥們拿了點獎學金，但是杯水車薪，所以隻好父母給。把他修下水道的父親的積蓄全摳出來了。
這裏順便說一下美國教育。相比房價，教育對美國人來說是一件更可怕的事情。大家都知道，美國最好的學校哈佛、耶魯、普林斯頓等8所常青藤大學，此外，還有一些學校不是常青藤，但是完全是一個檔次的，比如斯坦福、芝加哥、麻省理工、加州理工。這些學校加起來總共20個，都是私立的。所以要評判美國學校檔次，排名前20的算一個檔次，相當於我們的北大清華。但是我們13億人口才北大、清華兩所學校，美國4億人口就有20所好大學。所以進這些學校要比我們容易好幾十倍。美國人稍微能讀點數的，稍微有點錢的，都是想擠進這20個學校。這20個學校四年下來基本上都要20萬美金，一般人都負擔不起。
這20個學校之後是州立學校，每個州1-2所。構成了美國大學20-100名的學校。但是加州例外，加州有10所，而且每所排名都不錯。大家都熟悉加州伯克利，在我們看來都是大牛校。但是在加州，隻要稍微能讀書的，基本上都能考進去——這是一個伯克利的哥們跟我說的。其實想想也不奇怪，前麵已經有20所大學了。州立學校對本州的學生便宜點，像加州學生進加州係統的這10所大學，一年學費大概7000-8000。要更便宜的，是社區大學，一年隻要幾百塊錢。當然也是一分錢一分貨。
回到那西雅圖的哥們身上。好歹家裏資助，不用去貸款讀書。四年大學畢業，找工作吧。難找，洛杉磯人多了啊。美國的大學生比中國還多。好歹找到一份工作，在一個也是500強的企業裏做銷售，一年4-5萬。你看到這裏就會疑問。20萬私立名牌大學出來在洛杉磯才4-5萬，高中畢業在堪薩斯超市收銀也有3-4萬。這讀大學幹嘛？但是事實就是如此，所以很多美國人（尤其是老黑老墨），都不上大學。17、18歲就去端盤子了。這點美國跟歐洲不同，美國人的大學升學率其實比歐洲要低很多。這樣同時說明了一個問題，美國所謂的中產階級其實是龐大的群體，不管你是幹什麽的，隻要是中間80%的人群，收入都在這個範圍內，不會因為職業和地區有太大的區別。
那哥們好歹還是找到工作了。一個月到手也就3000。房租1000。吃飯美國到是挺便宜，一個月500快打發了。還有車，美國車雖說便宜，但是一輛看上去還是很新的二手車好歹也要一萬，新車至少兩萬。這點收入顯然是不夠對付的。
更別提房子了，美國第二大城市洛杉磯的房子中間價40萬。對剛畢業的大學生而言，也是一個大數目。這個我明天再說。
今天說說洛杉磯。洛杉磯是美國第二大城市，很多人以為應該高樓林立。但是事實上，洛杉磯的高樓沒有幾幢，更大麵積的地方是小樓。這裏有很多原因。有的說是洛杉磯處於地震帶，不宜建高樓；有的說美國人本來就不喜歡高樓，洛杉磯有的是地，自然都建小樓了。
的確，洛杉磯是個巨大的城市，加上周邊的區縣。如果以每小時100公裏速度開車的話，從東到西要一個小時，從北到南也要一個小時。估計有北京天津連起來那麽大一片。
和國內城市不同，國內城市基本上是環形結構，天安門、人民廣場就是中心，以此為圓心畫圓，越靠近圓心地段越好，生活越方便，人氣越足；越往外越鄉下。而洛杉磯更多的是塊狀結構。每個區定位不同，而且好區壞區交錯在一起。所以具體到房價，也不能一概而論。
有一些好區，比如好萊塢，比如比佛利，比如靠海的santa monica，房價動不動就是上百萬，幾百萬幾千萬也不少見。這不在我們普通人考慮的範圍內。
美國人買房通常要比中國人玩幾年，基本上等結婚有小孩後才買房。這並不是說美國人買不起房，而是他們的生活和消費方式跟中國人不一樣。而是很多美國人喜歡有多少錢花多少錢，生活的質量是第一位的。我一個哥們，小年輕，在Google工作，在美國也算高薪了。前段時間忽然辭職不幹了。問他什麽原因，說是每天寫程序無聊，反正現在手頭有點積蓄了，想去歐洲玩玩，結果就這麽去歐洲玩了三個月。這在中國人看來，簡直是腦子進水了。
回到洛杉磯的房價上，總體而言，在洛杉磯買房要比在美國的二線城市貴很多，但是選擇餘地同樣還是大很多。如果是個年輕人，您首先可以買公寓，美國人叫 condo，相當於中國的商品房。這裏是洛杉磯的市中心金融區為例，一個算比較新的公寓樓售價30-40萬美元，麵積在70-150平米不等。對照美國人均4-5萬的收入，這個價格其實算高了，但是對照中國的房價收入比，要便宜很多。
但是美國人其實買condo的不多，這些房子大多是用來投資出租的。租戶一般都是在該區域工作的年輕人。如果要成家買房，美國人一般都是買house，也就是帶院子的獨立小樓。
上麵說過，洛杉磯是個巨無霸，再加上有車，因此買房的選擇餘地會很大。這裏舉幾個日子。
我剛到美國的時候，是在學校邊上租房子。我們的學校靠近市中心。市中心在洛杉磯算是地理位置的市中心，但是論檔次最多是中等區域。市中心白天有人在高樓裏上班，晚上回家，大街上隻剩下流浪漢睡覺。周邊的區域也是亞非拉人民多。因此除了交通便利，沒其他優勢。我租的是學校附近的一個樓，幾十年的房子了，外麵破得很。因為靠近學校，房東專門用來放租，因此把這個樓閣成獨立的12個房子，租給12個房客，每個人一個月收600美元。一個月7200美元，一年八九萬。這個樓在10年前大概60萬美元，06年最高的時候漲到100萬美元。現在又回到60、70萬的樣子。就普通居民而言，很少會在這亞非拉人民聚居的區域買房，買了也是為了投資。但是售租比在這裏還是有參考價值的。不過這個房東算會做生意的，一般同樣大小的房子，結構沒有像它這麽好，最多可能隻租一般的價格。
中國人住的比較多的幾個區房價可能稍微便宜一點，在40-50萬這樣。很多都是一層樓的房子（這個無所謂，反正足夠住了）。
而稍微好一點的房子，比如pasadena就是白人聚居的區，很多有錢的中國人就住在那裏，環境要好很多，房價大概就接近了100萬。
前麵說過的話hollywood, santa monica幾個區，也是有同樣100萬左右的房子，但是麵積要小很多，院子也沒那麽大。沒辦法，地段好。
洛杉磯房子的均價現在是40萬左右，那麽40萬以下的房子都在哪裏？其實這些便宜房子都在洛杉磯很外延的地方。過去幾年，美國房地產業發展，也是造城運動。但是美國不像中國，無法拆遷。因此隻能在城市外沿造新城。所以洛杉磯外延烏壓壓一片全市房子。再往外可能就是牛場了。這些房子都很新，而且款式也差不多。但是沒有人氣，賣不出去。現在價格跌到20萬，也沒人買。因為畢竟工作不方便，雖然房子是便宜，但是每天開車來回要兩個小時，實在不是什麽太好的選擇。
所以有時候，有人就拿這些房子來忽悠國內的大款。希望他們去買，其實都是不好賣的。美國的房地產泡沫也主要來自於這些區域。像好萊塢一帶的房子，一直都是很堅挺的。
我在洛杉磯認識了至少一百號老美。但是在洛杉磯出生、在洛杉磯上學、在洛杉磯工作，從來沒有離開過洛杉磯的本地人不超過10個。可以想見，這個城市有多少外來人口。當然這還有曆史原因，洛杉磯總共才100多年的曆史，任何一個人往上數幾代都是外地人，這點倒是和上海挺像的。
有那麽多年輕人湧進這個城市，而且都是沒有家產的年輕人，他們需要買房，而房價又貴。這些年輕人到底在洛杉磯是怎麽樣生存的？最後能不能站穩腳跟？這個問題要分幾個層次來才能講清楚。
首先，湧進這個城市的人五花八門。其中很大一部分人墨西哥人和其他亞非拉底層人民。以墨西哥為例，墨西哥是一個跟中國一個水平線的老大難。是個墨西哥人都想來美國。好在墨西哥跟美國有著漫長的邊境下，因此挖地道也好，翻牆也好，能來的都來的，而且拖家帶口的來了。美國有500萬非法移民，絕大多數都是老墨。而洛杉磯是離墨西哥最近的城市之一，因此很多老墨都在這裏安營紮寨了。墨西哥人吃苦耐勞，幾乎所有髒活累活全是他們包了。以前我們嘲笑中國的留學生，在美國窮死了隻好去餐館刷盤子。這個其實都是以前的事情了。現在不少中餐館的廚房裏是老墨在打雜，宮保雞丁做的很地道。而且還會用中文說你好，謝謝，發音還很地道。
總之，老墨對生活要求不高，隻要有分工作就滿足了。到時候再翻牆爬地道回家蓋房子娶老婆去。因此除了少數混得好的，以老墨為代表的亞非拉人民很少在洛杉磯買房的能力。
這裏插一句，美國政府對這500萬非法移民也是睜一隻眼閉一隻眼。美國也不能沒有他們。把他們都趕走了，誰來幹髒活累活。更何況他們的工錢都很低，老板們願意用他們，隻是表麵上裝傻。
所以在洛杉磯，你去沃爾瑪，工作人員清一色的老墨老黑。隻有在堪薩斯城，沃爾瑪才是白人當服務員。
那麽白人在洛杉磯幹啥？很簡單，不幹髒活累活就當白領了，而且很多都是從事藝術相關的工作。畢竟這是洛杉磯，這是好萊塢。很多白人就是衝這這個跑到洛杉磯來了。
我的不少白人朋友，都是幹點跟藝術相關的工作。有寫小說的、有寫劇本的、也有當演員的、彈吉他的、唱歌的、搞攝影的。如果是個中國人，你20出點頭喜歡這個還算正常，如果到了30歲，還在搞這些，而且沒搞出什麽名堂來，那就早點洗洗睡好了。畢竟不是每個人都是能成為阿湯哥的。但是美國人似乎比中國人更執著。30多歲了，40多歲了，沒買房子，卻依然在搞這些的還是大有人在。這是一個群體，類似於我們的北漂一族，沒房。
另外一個群體則在美國有更大的代表性。他們都處於30歲左右的年紀，還沒有小孩。哪裏找到好工作就去哪。洛杉磯有工作就來洛杉磯，呆了幾年，在芝加哥有更好的工作了，就去芝加哥。以前看過《時代》上的一篇文章，把這群人叫做Odyssey，就是希臘史詩中的《奧德賽》，到處晃蕩的意思。這個在美國有很大的普遍性，不屬於洛杉磯專用的現象。這些人也不一定會在洛杉磯買房子。
這裏可以看出美國人在買房上和中國人一個很大的差別，就是他們覺得閱曆、生活比房子更重要。
當然也有一些人，30歲左右，結婚了，那就會考慮在洛杉磯穩定下來買房子。如果夫妻倆有10萬一年的收入，那麽買個50-100萬的房子，壓力還是有，萬一失業了怎麽辦？美國公司說裁員就裁員。但是比起在北京上海同樣10萬人民幣的收入，現在基本上都是200萬以上的房子，壓力要小得很多。
洛杉磯另外一部分買房的新生力量就是亞非拉國家的大款。尤其以亞洲為代表，日本人、香港人、台灣人、韓國人，這幾年的中國人。在國去的100年裏，這些地方的大款都有往美國跑的傳統（日本、韓國後來自己發達了，有回流的趨勢）。現在尤其是是中國人，國內賺了錢，可能賺得也是有風險。想想還是全家來美國比較安全，因此就來這裏買房。而且都是現金一次性付清。美國人都覺得你是款爺。據說洛杉磯還有一個二奶村，就是中國大款和貪官的美國基地。不過隻是據說而已，我沒有實地考察驗證過。洛杉磯還有個最大的華人超市，就是陳水扁的兒子開的。
說到這裏，你可以已經看出一個問題。美國白人其實處於一個尷尬的地位，論人口，黑人墨西哥人也不怎麽讀書，20歲左右都可以成家生小孩了，一生就是一大窩。論有錢，白人有不少有錢人，但是亞非拉同樣有，現在都來買他們的地了。而白人的中間力量，學曆相對都偏高，結婚也偏晚，小孩也生得少了。因此白人人口在美國的比重在急劇下降。據預測，到了2050 年，墨西哥人將取代白人成為美國的第一大人群。
我們的一些奸商會說：看，美國的年輕人照樣也是沒有房子。你一個中國的小年輕，畢業沒幾年就像結婚娶老婆，買個100平米的房子。你怎麽不學學美國人租房子結婚？房子是給富人造的。
這話其實邏輯錯誤。美國很多年輕人的確是沒有房子。但是他們沒有房子不是因為買不起房子，而是因為他們不想買房子。如果他們存心想買，按照我上麵說的如果夫妻倆有10萬一年的薪水，這個是平均水平，80%的美國人收入在這個範圍內，按照這個收入要在洛杉磯買個50-100萬的房子，是在可承受範圍之內。而我們在北京上海，夫妻倆的收入也算10萬人民幣，現在基本上都是200萬以上了，壓力不是大一點點。
洛杉磯的房價隻是高，而北京上海的房價已經是離譜了。所以我說，中國的房價不僅僅是房價的問題，而是危機到整一代人和整個國家未來的問題。為什麽這樣說，房價高，高的離譜，讓人看不到希望，看不到希望自然會厭惡工作打發生活，哪裏會有進步？
而對於美國人而言，房價和生活基本上體現了良性循環。你隻要好好工作，即便在洛杉磯這樣的大城市，還是能夠買得起房子，生活是有未來的。另一方麵，正是因為房子的壓力在可承受範圍之內，所以每個人才會有心思去幹自己喜歡幹的事情，幹好自己喜歡幹的事情，這樣社會才會有進步。
盡管洛杉磯的房價對於中國人的收入和房價比而言已經算低了，但是美國人還是覺得高。有數據顯示，在過去的5年，洛杉磯人口減少4%。為什麽，房價貴，生活成本高，人就跑路了呀！
這裏就涉及一個經濟結構、人口流動和房價之間的問題。下麵說說這個問題。
我前麵多次說到，美國是個大企業主導的地方。企業在哪裏落戶，哪裏就有工作機會，人就往哪裏湧。企業一關門，這個城市的人也就如鳥獸散。美國五大湖區原來是製造業的基地，現在製造業都搬到亞非拉國家了，五大湖區的城市很快就沒落了。取而代之的是一些新興地帶，主要是西海岸的加州，還有德州和北卡地區。
再往深了說，美國為什麽會強大？就是因為這些大企業的存在。他們才是代表了先進的生產力。以先進的技術作為引擎，主導這個國家的資源配置、人口流動，這才是美國強大的關鍵。
這裏還是以加州為例。加州的發家也就是幾十年的事情。主要有這麽幾個因素。第一個，地理優勢，麵向太平洋，麵向亞太國家。第二，氣候好，一年四年陽光明媚。第三是產業群，洛杉磯所在南加主要是媒體、娛樂、旅遊業，北加主要是IT。正如製造業成就了五大湖區，這些產業也使加州在近幾十年來迅速發展，過去的 40年，加州的人口幾乎增加了一倍。但是最近十年，增幅都在下降。甚至出現了像洛杉磯這樣人口下降的城市。
這就是很多城市發展到一定時候出現的瓶頸問題：人口增加，資源有限，所以生活成本就高，自然就逼著人往外走。美國人早就意識到這個問題了。所以在最初城市規劃的時候，采取的都是分散的模式。這個正好與中國形成反差，在中國，北京是首都，政府部門都在北京，國字號的企業都在北京，最好的大學都雲集在北京，最好的醫療機構都在北京。人為地配置這些資源自然會導致人口向這些城市流動，去占有、分享資源。
而在美國，恰恰相反。華盛頓是首府，除了首府什麽都不是。美國甚至把很多事務性的行政機構放在華盛頓以外的地方。（如美國人每年要報稅，處理居民稅務的機構就不在華盛頓。更別提企業和高校了。具體到每個州也是如此，以加州為例，加州兩大城市，舊金山和洛杉磯。但是你知道加州的首府在哪裏？在Sacramento,沒幾個人知道吧，阿諾就是在那個小地方辦公的。加州10所州立大學，除了洛杉磯分校在洛杉磯，其他都是在小城鎮。（我之前還做過一個統計，美國前20名的大學，分布在大約15個州裏，紐約隻分到一個哥倫比亞大學）。這樣其實已經最大程度地把公共資源分散了。
但是還是不夠，還是無法阻擋人源源不斷地往舊金山、洛杉磯湧。怎麽辦？美國就采取了城市群帶的模式。在北加州，從舊金山到San Jose，就是所謂的矽穀，這條線上雲集了很多小鎮，非常像上海到杭州這樣一段路，但是資源不是集中在兩個點上，而是均勻地分布在這條線上，這就實現了資源的優化配置。所以有時候我們嘲笑美國的一個城市，隻有區區幾十萬人，也好意思叫城市。而實際上，他是把我們的一個城市稀釋成若幹個城市。每個城市自成係統，但是又不遠。
所以我們想，在上海到杭州這條線上，如果上海隻作為一個金融中心，把上海的IT業遷到嘉興，把上海的高校分散在這條線上的不同縣區，上海還會怎麽擁擠嗎？房價還會怎麽高麽？顯然不會。
所以說，中國出現目前這種情況，原因在於還不是真正的市場經濟。而是在政府完全控製下的資源配置。從浦的開放到今天的迪斯尼，那個不是政府通過行政手段做出的決定？這就造成了資源浪費的地方大大量浪費，資源稀缺的地方極其稀缺。所以哪一種製度先進，一目了然。
再回到矽穀，就是舊金山到San Jose的這條線上房子也不便宜，因為那些IT企業都是動不動就是給10萬的年薪，購買力在那裏；100萬以上的房子比比皆是。但是這並不是說沒有便宜的房子。前段時間我去Mountain View，就是Google總部所在的地方。其實也是小鎮，但是我一個朋友買的是一個公寓樓，3室一廳，大概100平米，隻要40萬美金。夫妻倆都是美國的博士畢業，都在IT企業工作，兩人收入一年大概18萬。你說生活有什麽壓力？過個幾年有錢了再去換個100萬的獨立房，養兩頭狗。這就是你有了付出，對社會做出了貢獻，社會給你的回報，讓你享受好的生活。你看中國的博士，都擠破了頭去考公務員。這就叫腦體倒掛。
而南加州一帶，跟矽穀清一色的高科技比起來就有點魚目混雜了。從santa babara(jackson豪宅所在地)到洛杉磯再到san diego沿著太平洋這一條線基本上也串上了。這裏的房價有高的，幾百萬，幾千萬，但是便宜的也有10幾萬。最近幾年，因為互聯網的發達，很多人在家裏就可以辦公，尤其那幫搞藝術的，很多都是個體戶，洛杉磯房價太高，就遷到周邊的小鎮上來，同時又不會遠離城市。一些新興的小鎮就在周邊開始興起了。
前麵已經說了不少城市，大家也看出來了，美國的很多城市不像中國那樣是集中式，而是小城市的集群為主。洛杉磯號稱美國第二大城市，但是真正叫洛杉磯的其實是很小的一小部分。另外周邊還有將近100個類似中國的區縣（比如比佛利、好萊塢都是區）各自為政。這些區縣都是緊密地挨在一起，構成了巨無霸的廣義洛杉磯。因此生活的半徑也被擴大了，開個30公裏的車去買個菜是很正常的事情。
我看到有同學回帖說美國的城市布局跟中國不同，因此房價也沒有可比性。是否有可比性，該如何比，這個問題我們可以繼續探討。但是我今天要說說紐約。紐約跟中國的城市就比較像了。
紐約市由五個區組成，最核心的區是曼哈頓。曼哈頓長什麽樣呢？它其實是一個狹長的半島，類似於上海的崇明島。隻是這個崇明島靠長江裏麵的一端是連著陸地的。島的兩側兩條河（你叫它海灣也行），東麵的那條和隔著紐約的另外的幾個區，西麵的那條河則是紐約和新澤西州的分界線。
曼哈頓59萬平方公裏（想當於北京二環內）的麵積上，住著163萬人。這是怎麽樣的一個概念？我們用北京做比較，北京中心的東城區、西城區、崇文區、宣武區四區總麵積大約90平方公裏，人口227萬。兩者相比較，人口密度差不多。
如果再往大了比，整個紐約5個區790平方公裏（北京五環內750平方公裏，兩者相當），人口827萬。這又是一個什麽樣的概念？我們還是拿北京來比，北京的東城、西城、崇文區、宣武區，再加上朝陽、石景山、海澱、豐台，這八區的人口大約也是在800多萬。考慮到外來人口，我們假設這八區的人居住在五環以內，那麽密度也是跟紐約差不多。
所以現在有了一個基本概念，北京二環內，曼哈頓；北京五環內，整個紐約市。當然你一定要說這樣比不科學，那我也沒辦法。
曼哈頓島上基本上都是高樓了。而且有些樓都是幾十年，甚至上百年了，畢竟這裏的美帝國的老巢。很多樓也顯得十分陳舊。好在美國人注重維護，內部的裝修也在不斷更新，因此外麵破點，裏麵住著還是很舒適的。你看看《老友記》就有大致的感覺了。
當然，曼哈頓島上也有嶄新的漂亮的高層商品房，不過都是豪宅了。以前台灣新聞說連戰在曼哈頓豪宅，就是那種豪宅。
曼哈頓的房價自然也不會便宜了。一般2室2廳100平米多一點（使用麵積）至少都是100萬美元了，折算麵積的話1萬美一平米金起，高不封頂。
有沒有便宜的，也有。就是麵積小一點。類似於那種單身公寓，一個臥室的，價格也是1萬美金一平米，總價50萬也能買到。
當然，美國有物業稅，這個問題以後會具體談。這裏先說個大概，如果你在曼哈頓有一個100幾萬的房子，一個月大概要交1000塊錢。這隻是一個大概數，根據房子的不同而不同。
這個是曼哈頓大致房價。再提醒一下，曼哈頓，北京二環內。
那麽曼哈頓居民的收入多少？美國官方數據說，曼哈頓人均收入10萬一年，號稱美國首富區。我前麵說了，在美國大部分地區，10萬一年算高薪了，微軟，Google給工程師才這個價。但是注意，曼哈頓因為富人太有錢了，因此普通居民也就“被平均”了，其實在曼哈頓，3-5萬也是普通人的工資。很多行業，比如新聞、比如廣告、甚至於金融行業底層非核心的崗位，也就是3-5萬的收入。要在曼哈頓買房，壓力在美國毫無疑問是最大的。更何況，曼哈頓的消費要比美國其他地方稍微高一些。
當然，普通人即便在曼哈頓上班，也不會在曼哈頓買房。房價貴是一方麵，另外一個原因就是多高樓擠在一起生活太壓力。所以很多人跑到島外的其它區或者是新澤西去買房。
我這裏上傳幾張曼哈頓的圖，大家有個直觀的印象。這些圖是我在帝國大樓上拍的，同一個位置，都比較真實。這張是往海的一邊看，右邊隔河的新澤西，左邊隔河（不是很明顯）則是紐約的其它幾個區。
這張還是在同一個位置，調轉180度拍，朝島裏麵拍，遠處你可以看到中央公園。遠處右側的河即是上麵張圖左側的河，就是紐約和新澤西的分界線。
這張還是在同一個位置，是上麵第一張圖向左轉，也就是第二張圖向右轉拍的，這條河是的對麵是紐約的布魯克林區。
100萬美元的房子，在曼哈頓，也就是在相當於北京二環內的地段。對收入5萬一年的普通美國人來說，已經是貴到天上去了。除了價格以外，也可以從上麵的圖片看到，整個曼哈頓烏壓壓一片全市高樓，住宅也是以高層為主，住得都很壓抑。當然也有樓層、景觀好的房子，不過價錢也就高了。
於是很多人就把目光投向了島外紐約的另外幾個區，以及另一邊的新澤西。在這些區域選擇就多了，範圍也大了，有公寓樓，也獨立房子；但是壞境參差不齊了，比如紐約的皇後區就相對差一點。但是有一點就是肯定的，就是出了曼哈頓，房價會立即便宜很多。同樣檔次的公寓樓在曼哈頓要100萬，隔了一條河的布魯克林價格可以差一半，50-60萬就能拿下。如果還是覺得貴，你可以去皇後區，價格還可以便宜一二十萬。同時紐約的地鐵十分發達，上下班也十分方便。
所以我們這裏可以分析一下，紐約跟北京比，麵積、人口都差不多。紐約還是給普通老百姓選擇的餘地，曼哈頓的豪宅你盡管去貴，但是我還是能夠用相當於10 年薪水的價格在合理地段的買到100平米的房子。而在北京，就是普通居民也有5萬人民幣的年收入，現在想花50萬買個100平米的房子基本上快到天津了吧。
那麽問題到底在哪裏?人口，土地資源都不是問題的根本，這個前麵已經說過了。甚至炒房也不是問題的關鍵。紐約的房子全世界的人都來買，價格也沒有炒到瘋掉。
這裏就要說到房子的產權問題。獨立的房子產權是沒有疑問的，你買了這個房子，地皮就是你的了，以後是你兒子和孫子的。但是對於曼哈頓公寓而言，這個產權該怎麽算？美國的做法簡單的說可以用概括成“集體擁有”。整一個樓假如有100個住戶，大家集體擁有這個樓，相當於一個公司擁有100個股東。如果哪一天你把這個房子賣了，就相當於把股份給轉讓了。這種“集體擁有”有許多具體的形式和規則，比如有些規定隻能自主，不能出租；有些甚至連誰能不能買這個房子都要審核過。
另外一種公寓樓是公司所有，專門用來出租，不用來出售。但是政府對房租有嚴格的限製。前段時間曼哈頓有幾個樓擅自調高房租，結果被《紐約時報》爆出來了，最後被政府處罰了。
總的來說，這種“集體擁有”模式的好處很明顯。那就是避免你單打獨鬥，因為我們每一個個體總是弱勢的，但是聯合起來組成一個“住房公司”，無論是在政府還是開發商麵前都是平等的法律主體。沒有強勢弱勢之分。正式因為這樣，左右房地場的幾個力量能夠得到平衡，住房價格也能夠得到穩定。
當然，任何事物都是兩麵的。這種模式就決定了房子一旦建了起來，就幾乎不能動了。因為要拆整個樓的話，股東大會內部首先應該會有不同的意見。民主就是七嘴八舌，最後導致效率低下。所以曼哈頓的這些樓，幾十年前就在那裏了，現在還是那樣。再怎麽維護畢竟也是幾十年的老樓了。所以中國人一到那裏，就會感覺紐約怎麽那麽髒、那麽舊。
所以中國的房子漲得離譜，就是各方力量明顯的一邊倒。購房住以及房產擁有者處於一個弱勢的群體，根本沒有力量參與市場博弈。所以政府（用於土地，從某種意義上來說也是開發商）和開發商的權力不受製約，因此可以大力猛幹，中國的每個城市在過去的十年都煥然一新，但是整個市場也隨之變的畸形了。
紐約的生活
前麵講了紐約，大家有了直觀的印象，曼哈頓相當於北京二環內，整個紐約市五個區相當於北京五環內，人口數量也是差不多。
不過，這還不是全部。我們通常講紐約大都會區除了整個紐約市，還包括紐約州（紐約市是紐約州的一部分，類似於吉林市是吉林省的一部分，有點搞）的其它幾個縣以及相鄰的新澤西州和康涅狄格州的一部分，其中新澤西和曼哈頓隻隔了一條河。這些地區構成了整個紐約大都會，麵積大約10000平方公裏，人口 1600萬。
我又要和北京做對比了，因為北京的常駐人口差不多也在1600萬（戶籍人口1200）萬，而北京整個市麵積則要大得多，達16000平方公裏。考慮北京西北麵有大片的山區，我們刪去1/3，那麽北京無論麵積還是人口都於整個紐約大都會地區十分接近。
之所以這樣多次反複拿北京跟紐約做比較，主要是希望大家對紐約的居住環境和居民購房的選擇範圍有一個粗略的印象。
紐約大都會區有1600萬人口。這是一個恐怖的數字，因為美國人口隻有3億，也就是說紐約大都會區的人口占到整個美國的5%還多。20個美國人就有一個生活在這個地區。而北京的人口占全國的1.2%，就算北京上海合並，也隻占2.5%的樣子。
所以有人可能會提出疑問，前麵你不是說美國都是小城市的集群嗎？公共資源都是分散的，怎麽還有那麽多人往紐約跑。
這個其實是不矛盾的，因為發展的過程總是先出現問題再有解決方案的。縱觀美國的曆史，當初歐洲人在美洲登陸建國的時候，主要是現在美國東北的一小片地，資源有限，紐約市是在這種背景下逐漸發展起來的。盡管美國後來有西進運動，人們往中西部走，但是還是無法改變紐約大都會區多年累計的城市結構和已經在美國社會中形成的功能地位。
再有一個原因，就是我們常說城市是現代文明的產物，因此不可避免地散發著各種物欲的誘惑，尤其是對年輕人。大家看《欲望都市》，女人花一個月的工資買一雙鞋子。為什麽？滿足自己的欲望唄。隻是每一個人的滿足點不同罷了。
雖然說美國人不像中國人那麽善於攀比，要麵子，那些在中國看來名牌的衣服鞋子，比如Levis的牛仔褲，Nike的運動服和鞋子，在美國都是幾十塊錢的 “經濟適用型”產品。大部分美國人也穿這個。我們感歎美國東西怎麽那麽便宜啊！好像美國真的實現了共產主義。其實我們隻感歎對了一半。美國不是沒有貴的東西，幾百幾千幾萬美元的衣服有的是，在哪裏？紐約第五大道的櫃台裏。
此外，一些現代資訊服務業，比如金融、法律、媒體、廣告、時尚、文化等行業，紐約的工作機會要比其它地區多。因此多少年來，美國人還是一批一批地去紐約，都希望能夠咬一口這個大蘋果。
我認識在紐約工作的人不少，但是真正掙大錢的不多。因為如果隻是一份普通的工作，在我之前的文章裏提到過，工資都在3-5萬水平，在紐約生活壓力還是很大的。很多年輕人都是想在紐約賺點錢，然後去其他環境好的地方養老。工作賺錢不就是為了有更舒適的生活？這裏美國人跟中國人的觀念還是有很大的區別。按照中國人的思維，年薪5萬，北京五環內50萬的房子死活是要拿下來的，否則對比起列祖列宗。
思維不同隻是一個原因，這裏還涉及到個人遷移的社會成本問題——簡單的說，就是你的關係，你的資源——中國遠遠要比美國高，以後詳細談這個問題。
當然你非常有錢，用錢賺錢，那麽無論你多大歲數，紐約永遠歡迎你。
也有一些年輕人，看上去混的不錯的,有在紐約長駐的意思。我一個美國哥們，前不久剛結婚，夫妻倆都30歲的樣子。老家是靠近紐約市但是不屬於紐約市一個地方，相當於懷柔、密雲或者廊坊。男的哈佛畢業，女的哥倫比亞畢業。工作都有7、8個年頭。男的剛畢業的時候進了摩根斯坦利，底層，很累，而且錢也不多，投行也不是所有人一進去就高薪，底層的工資都是“被平均”的了。第二年就跳槽到了一個小的對衝基金公司，現在大概一年10萬出頭的樣子。女的在一個公司做市場，現在一年5-6萬的樣子。兩人加一起16-17萬，到手大概1萬一個月。
這個還是在80%中產階級的收入範圍內，隻是位於80%人群的頂端。現在結婚了，照例說收入不錯；但是他們還是租房。在曼哈頓花2000塊一個月租的公寓，當然是很不錯的房子了，就在中央公園的邊上。美國人的思維就是這樣，無論如何，生活質量應該要保證。
你可能要問了，錢呢？這裏跟大家算一筆賬，首先兩個人讀書都貸款。哈佛也好，哥倫比亞也好，4年本科學費加生活費總共20萬美元。如果你爹不是大款，貸個10萬很正常。哈佛給家庭收入6萬以下的麵學費也是2004年才開始的，那哥們沒趕上。所以學費貸款是一筆開支，工作後一個月八九百塊，分10年慢慢還。好在哈佛畢業工作相對好找一點，人脈肯定廣點。師兄都是都是當總統的，盡管他們都不認識你。
所以你看，這裏花大錢去讀哈佛，其實也是進入高一級社會圈子的一個途徑，給你帶來可能帶來某個回報或者滿足，跟女人花2000美金買個包一個道理。——這是題外話。
除去學貸、房租、這哥們工作7、8年應該有一點積蓄。照理說都結婚了可以去首付買房子了。但是人家不，他把這個錢拿出來，跟朋友合夥辦了個網站，工作的同時自己創業。你說那哥倫比亞的老婆沒房會跟他結婚嗎？人家就是沒什麽抱怨，日子也照樣過。
所以還是那句話，美國年輕人不買房，不是因為買不起房，而是他們的生活模式以及對生活的態度跟中國人有很大的不同。在大多數美國人看來，生活的質量永遠是第一位的，自己過得舒服最重要，做自己喜歡做的事情最重要，而很少在乎別人是怎麽看的。
這個哥們做網站未必能成功，未必能賺錢，虧本倒閉也難說。但是如果當這個社會用相當一部分的人在用心做事，就一定會有好的東西出來。
