正文
看英國人怎麽從開發商身上“拔毛” (來源：郝倩/2007/10/23)
之前在國內，與一個開發商探討“地王”的屢屢出現，是否是房價急速上揚的原因之一。和顏悅色的總經理當即就板起了麵孔。
這也是很多開發商的直接反應。畢竟，經過拍賣或是掛牌，“天價”拿到的土地，可是真金白銀掏出來，拍到政府桌上的，誰不指著土地賺錢。也有城市的政府規定10萬平方米建築麵積的小區，必須配建一定比例的經濟適用房，目前僅是少數的試點。
英國的情況是這樣的:
從對於“房地產開發”的英文翻譯就能看出點端倪——speculative development。Speculative是投機的意思，投機在中文中有貶義。但是英國人就是樂意在“開發”前麵加這麽個詞。
既然是“投機”，自然就不會讓開發商賺錢那麽順利了。
傳統的英式住房，兩層高，前麵可停車，後麵有花園，受很多英國人的喜愛。這種住房，在新的“社會住房”中，已經十分少見
傳統的英式住房，兩層高，前麵可停車，後麵有花園，受很多英國人的喜愛。這種住房，在新的“社會住房”中，已經十分少見
在倫敦，土地同樣金貴。可是，按照英國現行的“planning permission”（也許應該翻譯成“規劃許可”），費盡周折拿到一塊地，沒有政府的許可，誰也別想蓋一磚一瓦。
我曾經問倫敦大學的Nick：“planning”是什麽意思。之所以問這個傻問題，是因為我覺得英國社會住房係統裏麵的這個作解為“規劃”的“planning”，還可以翻譯成“計劃”。Nick說，這個的確是“計劃”，隻是這個計劃可以與“市場”並行不悖。
作為交換，開發商即使一百個不樂意，也必須要蓋些社會住房出來。這是英國開發商要賺錢必須付出的代價。政府也明白，這種對於開發商，或者一些土地主利益的犧牲，其實也是政府公共補貼的一種體現形式。大體來說，有20%到50%的可負擔住房是通過這種體製實現的。
理論上來說，這些占一定比例的社會住房，不管政府拿來是賣是租，都必須要保證與市場出售的房屋同等質量，而且可能與市場出售的房子就緊挨在一起。這些住房最終可能移交給管理機構，用以作為社會住房的長久保障。對於土地私有化的英國人來說，這種嚴格的規劃限製事實上也是地方政府手中的尚方寶劍。
開發商要蓋房子，前提就是要和政府進行“協商”（negotiation），這一協商的過程可能本身比與“地主”談價錢買地還要麻煩。不為社會作貢獻，就別想賺錢。就是這麽個道理。
接下來，倫敦會出現越來越多的高層，城市，開始從“橫”向“豎”發展
以前英國人都是以“Council housing” 為主，這種房子，個人感覺與我國之前的公房很像，政府出錢蓋，老百姓住，大家都覺得理所應當，甚至一些英國人都沒法這種房子作為“福利”來看。這其中當然也有一個主要的背景，就是在二戰之後，英國很多地區在經曆一夜轟炸之後就幾乎夷為平地了，政府蓋房子，也是一種責任和義務。那時候，也是英國“公房”大量出現的時候。
可是現在，政府也不樂意掏那麽錢，慷慨解決住的問題了。在英國部分地區，一種叫Housing association（房協）就開始出現了，他們都歸一個非政府機構的Housing corporation管理。Housing corporation每年從政府得到預算，然後RSL（Registered Social Landlord）競標政府補貼，之後再網聚更多的社會力量，在自己的土地儲備上，進行社會住房的建設，供給給社會中的Key workers或者其他符合條件的申請者。
多方博弈、多空對決，甚至就是社會住房定價這樣的環節，都可能由獨立的第三方調查完成。
現行的住房保障體製，讓開發商和政府、以及RSL有了一個不斷協商的過程，他們的謀利，並非“像賣大白菜一樣賣房子”那麽簡單了。
說說倫敦一個小開發商，Pocket livings的故事。一個叫“Pocket”的開發商，定位於開發針對Key workers的“可負擔住房（Lower cost/affordable homes）”。套用現今的時髦詞匯，Pocket是對開發“小戶型”十分在行的。
這家開發商對於顧客的定位，就是“low-level middle class”，也就是在中產階級中，比較低層次的這樣一些工作者。
Pocket設計的房子中，有一個項目是37.5平方米的一房一廳，以及50平方米的兩房一廳。上市之後，預計售價可能為市場價格的80%左右，大概在15到18萬英鎊。
Nick認為，這種房屋，雖然可以“打折”銷售，但是並不是英國傳統意義上的“可負擔住房”，最多算是便宜的房子。
Nick舉例說：一個兩房一廳的公寓，市場價格大概在30萬英鎊左右，但是按照英國目前可負擔住房的銷售標準，合適的購房者可以購買25%到75%範圍內的部分股權，如果按照購買50%股權來計算，就是需要15萬英鎊。其餘的部分，每個月支付固定“租金”就可以了，沒有人會強迫你一定要購買整個公寓的使用權。
我也在倫敦看到這樣一個倫敦社會保障體係下運行的案例：在他們的樓盤中，一套2室一廳的公寓，最貴的全價為27萬英鎊，但是最少隻需要購買25%的使用權，也就是支付6.75萬鎊，就可以入住了。之後，每個月為剩下的75%使用權支付464鎊/月的租金。隻要你想買更多的使用權，也可以隨時申請購買。
15萬英鎊，可能正好是一些開發商提供的小戶型的折扣價，但是所購買的房屋麵積可能小了一半。在英國人的觀念中，購房，不是一朝一夕的事情。現在英國的社會住房體係中，一個70平方米的公寓起碼可以保證一對夫妻帶著一個孩子，但是開發商提供的便宜“小戶型”也許隻能滿足單身生活。
可是，不論如何，由於他們規劃建設的就是這種可供“折價”銷售的房子，所以他們可以和政府協商，例如，提高容積率。
對此，這家開發商對我們解釋說，如果蓋一個擁有24套商品房的公寓，可能要蓋20%的社會住房；但是如果要全部蓋社會住房，則可能容積率提高一倍。這樣一算，即使價格低於市場價，開發商依然有利可圖。
同時，由於這家開發商在市場上獲取的土地都是麵積略小的項目，又是提供有社會住房特征的可負擔住房，所以，他們可以選擇在交通便利的位置建設房屋，並不提供車位。
“我們需要盈利，希望一個很好的回報。”Pocket的相關人士說。
某種意義上來說，這也是英國規劃係統變通性的體現。雖然並不包括在英國傳統意義社會住房的體係之內，但是，隻要開發商可以為key workers提供住房，就可以從政府獲得一定優惠。當然，這也是開發商本身在市場生存的保障。
之前在國內，與一個開發商探討“地王”的屢屢出現，是否是房價急速上揚的原因之一。和顏悅色的總經理當即就板起了麵孔。
這也是很多開發商的直接反應。畢竟，經過拍賣或是掛牌，“天價”拿到的土地，可是真金白銀掏出來，拍到政府桌上的，誰不指著土地賺錢。也有城市的政府規定10萬平方米建築麵積的小區，必須配建一定比例的經濟適用房，目前僅是少數的試點。
英國的情況是這樣的:
從對於“房地產開發”的英文翻譯就能看出點端倪——speculative development。Speculative是投機的意思，投機在中文中有貶義。但是英國人就是樂意在“開發”前麵加這麽個詞。
既然是“投機”，自然就不會讓開發商賺錢那麽順利了。
傳統的英式住房，兩層高，前麵可停車，後麵有花園，受很多英國人的喜愛。這種住房，在新的“社會住房”中，已經十分少見
傳統的英式住房，兩層高，前麵可停車，後麵有花園，受很多英國人的喜愛。這種住房，在新的“社會住房”中，已經十分少見
在倫敦，土地同樣金貴。可是，按照英國現行的“planning permission”（也許應該翻譯成“規劃許可”），費盡周折拿到一塊地，沒有政府的許可，誰也別想蓋一磚一瓦。
我曾經問倫敦大學的Nick：“planning”是什麽意思。之所以問這個傻問題，是因為我覺得英國社會住房係統裏麵的這個作解為“規劃”的“planning”，還可以翻譯成“計劃”。Nick說，這個的確是“計劃”，隻是這個計劃可以與“市場”並行不悖。
作為交換，開發商即使一百個不樂意，也必須要蓋些社會住房出來。這是英國開發商要賺錢必須付出的代價。政府也明白，這種對於開發商，或者一些土地主利益的犧牲，其實也是政府公共補貼的一種體現形式。大體來說，有20%到50%的可負擔住房是通過這種體製實現的。
理論上來說，這些占一定比例的社會住房，不管政府拿來是賣是租，都必須要保證與市場出售的房屋同等質量，而且可能與市場出售的房子就緊挨在一起。這些住房最終可能移交給管理機構，用以作為社會住房的長久保障。對於土地私有化的英國人來說，這種嚴格的規劃限製事實上也是地方政府手中的尚方寶劍。
開發商要蓋房子，前提就是要和政府進行“協商”（negotiation），這一協商的過程可能本身比與“地主”談價錢買地還要麻煩。不為社會作貢獻，就別想賺錢。就是這麽個道理。
接下來，倫敦會出現越來越多的高層，城市，開始從“橫”向“豎”發展
以前英國人都是以“Council housing” 為主，這種房子，個人感覺與我國之前的公房很像，政府出錢蓋，老百姓住，大家都覺得理所應當，甚至一些英國人都沒法這種房子作為“福利”來看。這其中當然也有一個主要的背景，就是在二戰之後，英國很多地區在經曆一夜轟炸之後就幾乎夷為平地了，政府蓋房子，也是一種責任和義務。那時候，也是英國“公房”大量出現的時候。
可是現在，政府也不樂意掏那麽錢，慷慨解決住的問題了。在英國部分地區，一種叫Housing association（房協）就開始出現了，他們都歸一個非政府機構的Housing corporation管理。Housing corporation每年從政府得到預算，然後RSL（Registered Social Landlord）競標政府補貼，之後再網聚更多的社會力量，在自己的土地儲備上，進行社會住房的建設，供給給社會中的Key workers或者其他符合條件的申請者。
多方博弈、多空對決，甚至就是社會住房定價這樣的環節，都可能由獨立的第三方調查完成。
現行的住房保障體製，讓開發商和政府、以及RSL有了一個不斷協商的過程，他們的謀利，並非“像賣大白菜一樣賣房子”那麽簡單了。
說說倫敦一個小開發商，Pocket livings的故事。一個叫“Pocket”的開發商，定位於開發針對Key workers的“可負擔住房（Lower cost/affordable homes）”。套用現今的時髦詞匯，Pocket是對開發“小戶型”十分在行的。
這家開發商對於顧客的定位，就是“low-level middle class”，也就是在中產階級中，比較低層次的這樣一些工作者。
Pocket設計的房子中，有一個項目是37.5平方米的一房一廳，以及50平方米的兩房一廳。上市之後，預計售價可能為市場價格的80%左右，大概在15到18萬英鎊。
Nick認為，這種房屋，雖然可以“打折”銷售，但是並不是英國傳統意義上的“可負擔住房”，最多算是便宜的房子。
Nick舉例說：一個兩房一廳的公寓，市場價格大概在30萬英鎊左右，但是按照英國目前可負擔住房的銷售標準，合適的購房者可以購買25%到75%範圍內的部分股權，如果按照購買50%股權來計算，就是需要15萬英鎊。其餘的部分，每個月支付固定“租金”就可以了，沒有人會強迫你一定要購買整個公寓的使用權。
我也在倫敦看到這樣一個倫敦社會保障體係下運行的案例：在他們的樓盤中，一套2室一廳的公寓，最貴的全價為27萬英鎊，但是最少隻需要購買25%的使用權，也就是支付6.75萬鎊，就可以入住了。之後，每個月為剩下的75%使用權支付464鎊/月的租金。隻要你想買更多的使用權，也可以隨時申請購買。
15萬英鎊，可能正好是一些開發商提供的小戶型的折扣價，但是所購買的房屋麵積可能小了一半。在英國人的觀念中，購房，不是一朝一夕的事情。現在英國的社會住房體係中，一個70平方米的公寓起碼可以保證一對夫妻帶著一個孩子，但是開發商提供的便宜“小戶型”也許隻能滿足單身生活。
可是，不論如何，由於他們規劃建設的就是這種可供“折價”銷售的房子，所以他們可以和政府協商，例如，提高容積率。
對此，這家開發商對我們解釋說，如果蓋一個擁有24套商品房的公寓，可能要蓋20%的社會住房；但是如果要全部蓋社會住房，則可能容積率提高一倍。這樣一算，即使價格低於市場價，開發商依然有利可圖。
同時，由於這家開發商在市場上獲取的土地都是麵積略小的項目，又是提供有社會住房特征的可負擔住房，所以，他們可以選擇在交通便利的位置建設房屋，並不提供車位。
“我們需要盈利，希望一個很好的回報。”Pocket的相關人士說。
某種意義上來說，這也是英國規劃係統變通性的體現。雖然並不包括在英國傳統意義社會住房的體係之內，但是，隻要開發商可以為key workers提供住房，就可以從政府獲得一定優惠。當然，這也是開發商本身在市場生存的保障。
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