潘石屹：我的反思

潘石屹：我的反思

原創：潘石屹

2026年4月16日 12:33美國

這幾天和朋友們聚在一起，話題總繞不開房地產出的大事，造成的損失以萬億來計算，整個行業幾近崩塌。這件事給無數家庭和整個社會帶來的傷痛，可能要幾年，十幾年才能慢慢平複。

看到媒體報道，相關的當事人已經認罪悔罪了。這些年經曆的事情，很多場景都還在眼前。走到今天這個地步，我們這些做房地產的人，都該好好想一想，從中到底學到了什麽。三十多年走過的路，我們得正視，這個"學費"太貴了。

我看了一些專家的評論和反思，各有道理。但問題的根源到底是什麽?我說的未必對，隻是想把自己這些年經曆的，看到的，坦誠地說出來。

從福利分房到商品房

回到三十年前，中國還沒有真正意義上的房地產市場。那時候住房靠的是單位分配。商品房最早隻出現在經濟特區，後來又有了一種叫"外銷房"的商品房，要有外銷許可證，主要賣給港澳台同胞和外國人。1998年是個分水嶺國家決定不再搞福利分房了，改成商品房。

但頭幾年，市場怎麽也搞不起來。很多城市都冷冷清清，政府著急，企業也著急，大家都在摸索，誰心裏都沒底。那時候，我們幾位房地產商經常被政府請去一起商量對策。說實話，我們自己也不懂，說的都是些一知半解的話。

當時每次去香港，我們就拚命學習：收集每個樓盤的售樓書，拍樣板間，拍模型，學他們的銷售方式，學他們的行話。"按揭""樓盤""開盤"這些詞，就是那時候從香港人那裏學來的。

回頭看，學習本身沒有問題。問題在於，後來我們把高杠杆，高周轉的那套做法也學了過來，而且在國內很快就變了味，走了樣。

按揭與失控的杠杆

為了刺激購房，銀行開始給購房人提供貸款，也就是"按揭"。我當時也是支持這個方向的，理由是：給購房人貸款比給開發商貸款好，因為購房人是真正要買房的人，風險相對可控。

剛開始是五成首付，也就是一倍杠杆。但市場表現離政府和銀行的預期差距很大，於是首付比例就一降再降，四成，三成，兩成，杠杆越來越高。接下來，荒唐的事情開始發生：有些房地產商和銀行聯手搞5%的首付，也就是說，借的錢是自己掏的錢的19倍。更荒唐的是，有人提出了"零首付".

當時中央電視台有一檔節目叫《對話》，開播不久做了一期關於零首付的節目，我被請去做嘉賓。我明確反對，我的觀點是：零首付的杠杆是無窮大，一分錢不掏就能買房，全是拿別人的錢在賭，風險沒了底。但節目播出時，我說的那些話全被剪掉了。

這件事讓我感觸很深。地方需要增長，銀行需要放貸，企業需要賣房，大家實在太著急了，杠杆就這樣被一層一層加了上去。

"土地銀行"

與此同時，房地產商也在拚命想辦法，造概念，出策劃報告。當時還有協會專門頒發"房地產策劃師"的證書，這種做法已經很普遍了。其中一個影響很大的概念，是從國外搬來的"土地銀行"，意思是：誰手裏的土地儲備多，誰的"土地銀行"規模就大，就更容易上市，也可以發股，發債。投行分析師也紛紛寫報告，推波助瀾。

開發商大量儲備土地的做法，也正好符合地方政府搞土地財政的需要土地出讓收入迅速成了很多地方財政的重要來源。幾方力量都往同一個方向使勁，很快就有一家房地產商的土地儲備超過了一億平方米。落後的開發商也拚命追趕，生怕掉隊。

沒幾年時間，行業競爭不再隻是比誰能把房子蓋好，賣好，而是比誰拿地更多，融資更快，擴張更猛，行業不僅自己快速膨脹起來，還帶動出一整套圍繞它運轉的生態：房地產媒體成了一個行業，中介代理成了一個行業，各種金融產品，策劃谘詢都跟著繁榮起來。在那樣的氛圍裏，隻能說好話，不能指出問題。誰要是提出質疑，就成了另類，成了"烏鴉嘴"。房地產行業就這樣失控了。龐氏騙局

後來，專家和政府也意識到了問題的嚴重性。但在相當長一段時間裏，焦點都放在"房價上漲過快"上。社會上大量的精力，花在了房價收入比，租售比的爭論上。

房價高低當然是個問題，但它不是最核心的問題。真正的問題，出在房地產背後的運轉模式上。運轉模式回歸正常了，房價自然會回到合理的水平。

這個模式是什麽呢?開發商靠預售回款活著，用今天賣房的錢填昨天的窟窿；企業靠不斷借新錢還舊債周轉；地方政府靠賣地過日子，主觀上就傾向於推高地價；購房者相信房價會一直漲，買房不是為了住，是為了轉手賺錢。

這四樣東西綁在一起，哪一樣斷了，其他的都會跟著垮掉。行業表麵看起來繁榮，實際上越來越脆弱，越來越依賴後來的人掏錢，後續的融資跟上，價格預期不斷往上走，才能覆蓋前麵的承諾和窟窿。

當然，房子是實實在在的東西，人總是要住房子的，不能把所有的房地產買賣都混為一談。但必須承認，在相當長一段時間裏，一部分房企的做法，已經跟"龐氏騙局"沒什麽兩樣了：支撐它運轉的，不再是穩健的經營和真實的現金流，而是下一筆融資，下一個買家，下一輪漲價。一旦這些同時斷了，鏈條就會崩掉。

用大白話說，這叫擊鼓傳花。用專業術語說，就是龐氏騙局。

能離場的永遠隻是少數

2004,2005年前後，房地產正熱。有一次房地產論壇上，我在發言中提到一家公司的商業模式可能有問題。論壇結束後，這家公司的老板。把我從飯桌上叫開，找了個僻靜的地方，語氣很嚴厲地警告我："你今後不要談我們公司的商業模式!"

我沉默了。

過了一會兒，他語氣稍微緩和了一點，又說："你剛才談了小產權房，談得很好。你今後就談小產權房吧。"我繼續沉默，一個字都沒有說。

從那以後，我盡量避開他，免得彼此尷尬。後來他又托人帶過幾次話，意思還是一樣：不要談他們的土地銀行和商業模式。

 

再後來，我漸漸成了這些房地產商不歡迎的人，一些城市的政府也不太歡迎我了。說白了，因為我成了那個砸人家飯碗的人。媒體上客氣的說法叫"另類房地產商"，私下說法就是烏鴉嘴。

那些年房地產熱鬧的時候，成立了各種各樣的組織，協會，商會，聯盟，名目繁多。他們不歡迎我參加，冠冕堂皇的理由是我們公司規模不夠。有一次去上海開會，是個什麽聯盟的年會，名字我記不清了。會議背景板上沒有我們公司的名字，後來臨時打印了一個，貼了上去。

還有一次經曆印象更深。那家公司租了我們在北京銀河SOHO的房子，用來銷售他們的樓盤，門外排著很長的隊。我戴上帽子，把帽簷壓得很低說實話，我有點擔心被他們認出來，趕我出去。我帶了兩位同事，擠進了售樓處。看到的情形很簡單：每人先交五萬元，拿一個房號，然後這個房號本身就開始被炒了。

看到這個場麵，我心裏就明白了：很多排隊的人，並不是為了買房住，而是默認它會漲，總有人出更高的價格接過去。安全出門後，同事問我什麽感受。我說了四個字：龐氏騙局。

當年那些排長隊的人，不能說都是投機者，很多人隻是被卷進了一個看上去永遠會漲的鏈條裏。在那個鏈條裏，人人都覺得自己能在鼓聲停之前離場。但最後真正能離場的，永遠隻是少數。

啟示：誠信是底線

三十年過去了，發生了太多事情。今天中國房地產走到這個局麵，不隻是某些房地產商的錯。具體的罪狀，司法機關已經認定了。但從行業的角度看，這些企業最終走到的那條路，用四個字概括，就是龐氏騙局。當然，走到這一步，也不隻是企業的問題，它是製度，金融，地方財政，企業擴張和社會預期共同作用的結果。

我們當初的確什麽都不懂，從零開始，向別人學習，向香港人學習，邊幹邊摸索。這個過程中犯錯，走彎路，本來就是難以避免的。企業經營失敗也不可怕隻要守住誠信的底線，最壞的結果是公司破產，損失主要由自己承擔，對他人，對經濟，對社會不會造成這麽大的傷害口。

真正致命的，是當一個行業逐漸背離誠信，把商業模式建立在不斷加杠杆，不斷融資，不斷找人接盤之上。更危險的是，有些人

適有號 午式料 

總同，製道可見，題本

越多的人卷進來。到了這個地步，錯誤就不再隻是企業自己的錯誤，傷害也會擴散到金融，地方財政，普通家庭和整個社會。

說到底，誠信是底線。守住了這條底線，即便犯錯，也還有糾正的餘地；失去了這條底線，再大的行業，再高的增長，最後都可能在一夜之間崩塌。寫在最後

反思是為了往前走。

根據公開數據，房地產已經連續下跌了47個月。什麽時候才能恢複?我覺得，首先要盡快處理這些遺留的問題。就好比一個人生病了，該吃藥就趕緊吃藥，該動手術就趕緊動手術，不能拖。拖得越久，病情越重，恢複也越難。隻有把病因診斷清楚，認認真真地開始治理了，房地產才有可能觸底回升。

房地產市場要恢複，最重要的是信心。在處理遺留問題的時候，一定要把購房人放在第一位。他們把全部的信任交給了我們開發

##

商。按揭貸款的合同，是銀行，開發商和購房人三方一起簽的。賣房的時候，我們開發商的口頭禪是"五證齊全"一四個帶紅章的證件，一個帶國徽的證件。這些證件，本身就是政府的一種背書。如果買了房卻拿不到房，市場的信心就徹底沒了，房地產的恢複也就無從談起。

跌了這麽久了，不能再拖了。但光靠催著治病還不夠，根子上還是得把誠信找回來，信心建立在誠信的基礎上，"好房子"建在誠信的基礎上。我們盼望著這一天早日到來。