2009房屋市場展望

前言：我住在洛杉磯，但目前還沒有買房子。聽說洛杉磯的房屋市場將會在2009年繼續領跌全美 (CNN Money: 10 worst real-estate markets for 2009, http://money.cnn.com/galleries/2008/fortune/0812/gallery.worst_markets.fortune/index.html)，許多有房子的華人朋友堅信房市不會繼續下滑(駝鳥心態?)，而還沒有 買房的朋友多在談論抄底房市 (抄底抄在半山腰?)，於是我決定利用這假日做一番自己的獨立研究, 特與各位分享。所用資料主要來自下列網站：
http://www2.standardandpoors.com/portal/site/sp/en/us/page.topic/indices_csmahp/0,0,0,0,0,0,0,0,0,2,1,0,0,0,0,0.html
http://www.housingtracker.net/
http://stockcharts.com/

圖一：全美房市在2000年初步出低穀，在2003-2004年起飛，而於2006年到達峰頂。然後於2006年後期開始急速下滑至今。在這一輪的房市巨變中，加州的洛杉磯和佛羅裏達的邁阿密始終處於風暴的最中心 。


圖二，無論漲幅還是跌幅，洛杉磯和邁阿密兩市都遙遙領先高居全美前兩位。


圖三，其實，房市到頂的第一個信號早在2005年後期就出現了。全美房市成交量早在2005秋季即已到頂，並在2006年急劇萎縮，在2007年甚至連往年的季節性反彈波動都消失了，可見問題的嚴重性。


圖四，五： 有趣的是，盡管今年房市的價格繼續下滑(洛杉磯房市1-9月跌幅高達20%)，但房市成交量卻趨於活躍。這既可能是由於季節性的反彈波動，但也可能是由於一定規模的房市抄底行為所致。



圖六：不同價位的房屋在這一輪房市風暴中的表現大不相同。低價房的價格起伏幅度遠高於中高價位房，顯示抄作的重點在中低價房產。


圖七：洛杉磯的中高檔房產價格早在2005年中就已趨疲軟，而中低價位房產則遲至2007年初至年中才開始下滑。2008年的房地產下滑則主要為中低價位房產。


圖八：洛杉磯人的家庭收入早已不足以支撐高飛的房價了。洛杉磯房地產價格與洛杉磯人的家庭收入的比例已從10年前的約四倍升至現在的十倍以上。而抵押房貸占家庭收入的比例居然從合理水平的約 30% 飆升至現在的令人難以置信的60%以上。如此瘋狂的抄作必然導致 洛杉磯這個房地產黃金房產市場陷入空前的危機之中。今後幾年洛杉磯房地產的繼續大幅下滑也將是必然的趨勢。


圖九：房屋市場的危機也反映在房產股票市場上。圖九為費城房屋指數自編製以來的數據。該指數自2003年公布以來一路飆升直至2005年8月觸頂。當其在2006年初未能繼續衝高後，房屋市場的下滑也就在所難免了。而其2007年初的反彈未能扭轉房屋市場的下滑趨勢後，房屋市場迅即呈現崩潰之勢。


圖十：在金融危機的大勢下，最近費城房屋指數走勢較為詭異。目前費城房屋指數呈現反轉頭肩圖形，似在構築局部的底部。但其兩次上衝之勢卻又未能衝破同一阻力位，因而也可能為新一輪的急速下滑的埋下種子。


2009年洛杉磯房屋市場
當前的金融危機實際上是房地產市場的危機。而房市的危機又是由於房市過度抄作導致的房價過高的危機。因為房價過高，人們無法買的起和住的起房子。過高的房價不僅吞噬了人們大部份的收入，使人們在其他方麵支出大幅度減少，也導致人們由於利潤低而不願在生產領域投資和發展。因此，高房價其實是萬惡之源。房價如不迅速降至合理水平，當前的所有危機將不會得到解決。
洛杉磯房屋市場仍然處於大熊市之中。當前政府的所有救市措施僅能緩衝房市的危機，並不能解決房產價格過高的危機。因此，隻要洛杉磯房地產價格與洛杉磯人的家庭收入的比例還在五倍以上，抵押房貸占家庭收入的比例未回到約30%的合理水平，洛杉磯的房產仍將繼續下滑。根據上述圖表的數據估算，洛杉磯的中位房價將會在2009年由現在的約380K回落至260-280K，並在今後約2-5年中回到合理水平的約180-200K。