一個搶Offer的投資分析

 

上星期，在MISSISSAUGA的MAVIS RD./BURNHAMTHORPERD.地段，出現了一個要價為289800的獨立屋。同路段其它同類型三臥室、單車房獨立屋的要價在30萬零9仟至37萬零9仟。而此屋有主人套間帶一個可以衝涼的洗手間，並在地庫加建了一個有SHOWER的洗手間。同樣有主人套間的同路段獨立屋在33萬9仟以上。而同一條街有另一套屋也在發售，麵積大約小了200平方尺左左，少了主人房和土庫的洗手間，但是屋主對房屋裝磺保養很棒，廚房和洗手間用的都是高於建築商裝修標準的材料，2005年的新窗，在後院有雙層的的DECK,前麵有磚砌的車道。(為方便分析起見，我們現將要價為289800的房子簡稱為A，而將同一條街要價為339000的房屋簡稱為B)。A與B之間的要價相差$49200。投資一定的金錢，可以將A變成B，但你永遠無法改變B小了約200平方尺，沒有主人套房的現實。

這是非常簡單的投資加減法，任何人都能看明白。於是我的客戶決定選擇A這個房子，除了價格低於市場價外，這間房對他們而言，其它兩點優勢是：地點方便，可以步行去SQUARE ONE，離上班地點開車在10分鍾之內。房子在好學區，有校車接送。基於A的開價，我與客戶分析，這是一個低開高走，售價高於賣價，一定會出現搶OFFER狀況的房子。而我的客戶也作好了準備，與貸款經紀進行了充分的谘詢與討論，作好了放棄條件的思想準備。

當天有三個OFFER，我的客戶當場決定放棄驗屋和借錢的條件。基於我對客戶財務狀況的了解，我不耽心他們放棄借錢的條件，但對驗房，我始終抱有懷疑，但如果房子不破，又怎能如此便宜？於是我向賣主要求再讓我的客戶進去看一遍房子，賣主有禮貌地拒絕了。我堅持要求讓我再看一遍，否則我將即刻離開，賣主和賣方經紀點頭同意。在賣方經紀的陪同下,我看到:在二樓，主人套間的窗戶無法關閉，必須在10月份之前換成新窗；洗手間馬桶底下有一個洞，馬桶漏水己修好，但洞沒有封閉，這也是導致一樓客廳天花板有兩圈水漬的原因。一樓瓷磚己有多塊碎裂，不穿鞋在家行走有危險。地庫洗手間無法供水；鍋爐房地上放著一大塊鐵的東西，賣主經紀告訴我這是維修的工具，我無法確認。基於這些原因，我們出價比較謹慎，最終這個房子賣給了別人，以$296000，無條件成交。

這單交易值還是不值，我們且看維修的項目：

1：窗戶

2：地毯

3：瓷磚

4：4個洗手間的翻新、修複

5：換鍋爐；

6：冷器機加雪種或重新更換

7：車道重鋪

8：牆壁油漆。

完成這些項目在$15000-$20000左石,即等於一座值33萬的房子，在31萬1千-31萬6仟成交，便宜了至少$14000,從絕對值上來講，當然是值的。

但我們現在換一個角度來思考，看看會是什麽結果

我的客戶同時更喜歡同一地點另一座房子(讓我們稱之為C)。C為4臥室，雙車房獨立屋，背靠公園，新窗戶，磚砌車道，有DECK，實木地板，標準裝修，無須投資，即可入住。但要價為35萬9仟。而我的客戶的預算是30萬左右，故而放棄了這所房屋。

現在根據客戶的實際情形，首付10%，從首期投入到每月支付，讓我們再來算一筆帳：

房屋A、：首期：$29600；裝修：$15000，故首次總投入為$44600。每月支付：貸款本金+利息(以5%計息)+保險 $1588.13

房屋C:首期：$35500；裝修：0，首次投入為$35500。每月支付：$1904.68。投資C屋，首次支出少了$9100，每月支出多了$316.55。如果將多餘的$9100投入C作首付，即C屋與A屋同樣投資為$44600，C屋月付將減為$1851.75，即C屋與A屋投資同樣首期，月付相差$263.62。更何況C屋很有可能在$355000以下的價位成交，而A屋，要想在場上賣到$33萬，裝修成本很可能超過$15000甚至$20000。就亨受程度來講，A屋有3臥室，單車房；而C屋為4臥室，雙車房。用每月支付$264,得一間臥室、一個車房和更多的主層生話空間，是否值當，換言之,是投資A還是投資C好,得根據每個家庭的收入狀況，屋主對亨受房屋的期待程度，人口、車輛的多少,買房的目的來衡量，見仁見智。簡而言之，對於低首期、高收入的家庭而言，C屋似乎是一個值得考慮的投資。

房產投資，遠遠不是買入多少，賣出多少，差價多少這麽簡單。我在本文中的分析，僅是個案。如果首付百分比改變，甚至現金買屋，將會是不同的狀況。大家可谘詢自己的地產經紀或投資專家.