全球房價漲價幅度 房地產業可能三年內崩勢

歐洲最權威的房地產市場評估機構——英國皇家特許測量師協會，日前發布了最新的英國房屋價格價差指數：１１月該指數為－４８，即報告房價下跌的會員比報告房價上漲的會員多４８％，這是價差指數１２年來的最低值，同時也是它連續第７個月下跌。 作為發達國家房地產業的一個風向標，英國的房價走勢引起了世界各國的普遍關注。雖然目前並不存在著一個全球性的房地產市場，但全球經濟一體化的趨勢，使得不同國家間房地產市場的相關性正在不斷增強。英國的今天，是否就是其他國家房地產業的明天？ 房價飆升催生泡沫 提起房地產泡沫，人們記憶猶新的是上世紀九十年代初發生在日本的先例。八十年代末期，日本舉國上下非理性的投資使得東京的房價如火箭般飛竄。然而，隨之而來的房價暴跌，使得日本這一世界第二大經濟實體陷入了長達十幾年的經濟困境，其痛苦的影響至今尚在。 從２００１年起，英國的房價也走出了一波瘋狂上漲的行情。短短的三年間，英國的房價增幅超過了６０％。受此影響，英國的百萬富翁數量也翻了一番。 瘋狂的並不隻是英國。根據國際貨幣基金組織的統計，在過去的７年中，歐洲一些主要國家的房屋價格在扣除通脹因素之後，普遍上漲了５０％左右。與此同時，房地產價格與居民年均收入的比率、房價與租金的比率、住房信貸總額等數據，也都創下了曆史新高。 在美國，雖然全美的房地產價格年均漲幅隻有４％，但在波士頓、舊金山等地區，這一數字卻突破了１０％。從１９９５年以來，舊金山和紐約的房價累積漲幅分別高達７０％和４７％。即使在上世紀７０年代末和８０年代末兩次出現房地產熱時，其漲幅也隻有現在的一半左右。 在亞洲，１９９７年的金融危機給房地產業帶來的大蕭條也已成為過去。當年被那場危機首先擊中的泰國如今已是生機勃勃；韓國、香港和新加坡的房地產業也在迅速增長。其中最引人注目的還是經濟高速發展的中國大陸。以上海為例，在過去的兩年中，房屋均價每年都以超過２０％的增幅攀升，在市中心的一些黃金地帶，房價已升至三年前的２－３倍。豐厚的利潤仍在吸引大批資金源源不斷地湧入。複旦大學房地產研究中心主任尹伯成在接受《財經時報》記者采訪時，就明確表示了對上海房價非理性上漲的擔心。 尹伯成指出，從房價與收入之比、房價與租金之比、房價與成本之比等數據來看，上海目前的房價明顯存在著泡沫，雖然情況尚未達到日本當年的嚴重程度。 房價的基礎有多牢？ 影響房價的因素很多，人口增加導致的需求增長、經濟發展帶來的收入增加、各國政府相關政策的變化等等都可能導致房價的波動。但全球範圍內如此長時間、大幅度的房價上漲卻極為罕見，背後的推動因素既有消費需求的增加，也有投機者的身影。 專家們認為，在一些工業化國家裏，房價的迅速上漲主要來自富餘資金的投資需求。近年來，全球股市持續走低，尤其是在美國的高科技股市神話破滅以後，大批資金流出股市，急於尋找合適的投資渠道。傳統上一直較為平穩的房地產市場無疑成了這些資金的樂土。 耶魯大學的經濟學家羅伯特·希勒的一項研究成果顯示，舊金山、洛杉磯、波士頓的絕大多數購房者都承認，購買房產是因為看好房地產市場的後勢發展。羅伯特認為，如果房市的大多數購房者都是出於投資，那個這個市場就已經開始出現危險的泡沫了。 同樣的情況在歐洲也存在，以英國為例，在過去３年裏，股價下跌了４０％，而房價卻上漲了６０％。股市作為經濟基本麵的一個直觀反映，其走勢與房價竟完全背道而馳，這讓人們有理由相信，目前的高企的房價已經缺乏存在的基礎。 同發達國家相比，亞洲一些發展中國家的房價上漲則可稱得上是政策刺激、需求增長與投資拉動多重因素相混合的結果。在泰國，由於利率偏低，業內估計今後兩年新增的房屋需求將達到兩年前的一倍。新加坡和香港的房市也在政府刺激經濟增長政策的作用下，供需兩旺，欣欣向榮。 在高額利潤和巨大需求的共同推動下，近兩年中國的房地產市場可謂超常規發展。據統計，２００４年１至６月，全國房地產投資的增長速度達３２．９％，是ＧＤＰ增長速度的４倍，已經顯現出過熱跡象。 與此同時，在一些大城市，購房者的主力已經由本地居民轉為外地居民，而其購房的主要目的則是投資獲利。上海市供電部門今年四月公布的一項調查顯示，在黃浦、靜安、徐匯、長寧等四個中心城區，因無人居住而拖欠電費的住宅就高達４．３萬套。其中大部分業主都是外地人，不在上海居住。有業內人士估計，目前上海的購房者中，超過３０％的人屬期待房價繼續上漲以便售出獲利的投機者，這一比例遠遠超過了２０％的國際警戒線。 太陽也會落山 國際貨幣基金組織今年９月公布的一項研究報告稱，隨著全球範圍內房地產價格近年來的持續攀升，目前世界大多數國家的房價正麵臨著回調，而房價的大幅下滑則可能影響到全球經濟的健康運行。 摩根士丹利估算，世界２５％的經濟中目前存在房地產泡沫，另外４０％的地區處於“泡沫預警”狀態。換句話說，目前全世界大約２／３的國家和地區或者已經產生或者正麵臨出現房地產泡沫，而其中就包括中國。 《紐約時報》不久前也發表文章指出，在上海，大約有１／６的高級住宅是沒有人住的；在北京為１／４；在深圳附近為１／３。而且在未來的幾年裏，房屋的空置率還會在目前的基礎上大幅增加。預計在未來的兩年內，辦公樓的供給將猛增５０％。 複旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為，上海房地產泡沫的產生主要有三方麵的原因，一是商人的逐利行為，二是扭曲的金融利率，三是政府的“托市”政策。 他說，房地產業對上海經濟的支柱作用極為明顯。２００３年，上海房地產業對ＧＤＰ的貢獻達到７．４％。近年來，上海市政府出台了一係列政策扶持房地產業的發展，市政府領導也多次公開發言，為房價上漲“搖旗呐喊”。他認為，在上海經濟轉型尚未完成之前，房價的上漲增加了地方財政收入，支付了當前的改革成本，有著其積極的一麵。但連續兩年的暴漲，由此積累的金融和社會風險己到了不容忽視的地步。 也許正如英國《經濟學家》雜誌的一篇文章所言，房地產業曾經像太陽一樣充滿了希望。不過，即使是太陽也有落山的那一天。