地價走高, 中國2005年房價還會再漲多少?

宏觀調控以來，由於政府土地供應的減少，地價均有不同程度的上升；投入房地產業的資金也在減少，不少開發商表示，公開競買土地會使土地價格水漲船高，從而帶動房價的上漲。 土地競拍價高者得 碧桂園4.51億元競得南海地塊　12月15日，碧桂園以4.51億元奪得南海大瀝雅瑤立交北側494294平方米地塊，平均容積率在1.4以下，項目需開發商自建一橋連接桂和路。地塊2.2億多元起拍，碧桂園物業以高出底價2億多元成交，樓麵地價652元。 肇慶1253畝拍出5億元天價　肇慶市麵積83.55萬平方米(折合1253.3畝)的五星級酒店及商業住宅用地使用權，經過反複激烈爭奪後，終於以5.002億元的價格落到(浙江)廣宇集團股份有限公司、中國房地產開發集團肇慶百花園有限公司和杭州國際大廈有限公司聯合組織的買家手中。這次的土地拍賣，創造了肇慶市國有土地使用權拍賣的多項紀錄：單宗土地拍賣單價的最高紀錄；而由1.772億元掛牌上市到5.002億元成交，價格增幅182.3％也是增幅最大的。 六家爭競投廣州空壓機廠地塊　在廣州今年最後一次國有土地出讓拍賣會上，時代集團、南航集團、萬科等六大開發商經過30輪舉牌競投一塊占地麵積僅有1.7萬平方米的住宅用地－－廣州空氣壓縮機廠地塊。南航集團以4880萬元投得地塊，高出底價44％。廣州空氣壓縮機廠地塊占地麵積僅1.7087萬平方米，4880萬元的成交價折合樓麵地價達2202元／平方米，高出起拍樓麵地價1525元／平方米近700元／平方米。該地價成本未來樓價必須超過6000元／平方米才有利潤，可以說超出了市場接受價格。 合生惠州5.34億元高價拿地　10月29日上午，位於惠州市城市中心區的一塊20多萬平方米的居住用地被政府掛牌拍賣，吸引了來自上海、深圳、廣州等地多家大型地產集團及惠州當地最大的兩家地產商前來競拍。該地塊底價4億元，經過1個多小時數十輪的叫價，最終由來自廣州的合生創展集團以5.34億元的高價拍得。 中海地產南海高價拿地　南海區千燈湖2004－G302地塊拍賣會，引來6大地產商爭奪，最終廣州中海房地產有限公司以6.91億元的高價奪得，創南海土地拍賣史總價及單價新高，6大地產商共叫價六十多次。該地塊用地麵積270452.31平方米，折合405.678畝，起拍價為5.071億元，成交價6.91億元，折合地價為171萬元／畝。 地價升房價也要升 從今年上半年國土資源部公布的土地收入價格情況看，今年大概協議出讓了70萬畝土地，土地價格是下降了，但是招標、拍賣、掛牌方式出讓了大概28％的土地，大概是29萬多畝。這29萬多畝的平均價格，是協議出讓土地價格的三到六倍。 雖然地價上漲並不是房價上漲的惟一因素，但不可否認的是，地價的上漲對房價上漲所起到的推波助瀾的作用。有開發商告訴記者，地價在房價成本中占相當比重，一般有30－40％，而且越是中心區域的地，地價所占比重越大，有時候，市中心黃金地段的地價甚至會占到開發成本的80％左右。借著地價上揚的勢頭，房價的走高更可謂是“火借風勢”。 土地供應減少，“一地難求”現象更為普遍從去年開始，全國廣泛實行土地的招投標製度，此舉一方麵給開發商提供了相對透明公開的競爭環境，另一方麵，因供應土地有限，開發商競相叫價，從客觀上也促成了地價的上漲。有開發商表示，商品房供應量的減少將會在一年以後明顯顯現；由於購房需求不變，導致今後的房價將會有一定程度的上升。 拍賣缺乏調控價格辦法 中國房地產及住宅研究會副會長包宗華在《土地拍賣“拍”出的危險信號》一文中指出，拍賣沒有最高限價，隻要有競拍者舉牌，就不能停拍，因而很容易哄抬出高價。更主要的，高價源於我國土地的十分緊缺和人們對土地總會不斷漲價的“認識”，另外，我們在拍賣過程中，還缺乏調控價格過高的辦法。例如，深圳豪宅片區香蜜湖地塊於今年4月6日拍賣，起拍價為7.65億元，落槌價為9.5億元，樓麵地價每平方米7442元，為深圳近年地價之最。樓麵價中地價占了7000多元，建成樓房後，每平方米樓麵成本將在1萬元以上(已超過香蜜湖現有樓房售價)，如果售價不超過13000元，就沒有利潤可言。由此可見，地價大幅度上漲必然造成房價大幅度提高，而這最終都要攤到購房居民頭上。地價大幅度提高還會大麵積衝擊房地產市場，首先是與這一地塊相鄰的樓盤會受其影響而紛紛漲價，然後再向四周輻射。 中國人民大學土地管理係主任葉劍平教授認為，市場經濟條件下，並不是拍賣或原來協議方式決定價格，價格是由供求決定的，如果價格高需求相對就少，少的話地產商如果想盡快賣出房子，價格就要降下來。當然，如果供不應求房子就會漲價，在目前市場處在相對平衡的條件下，大限之後，短期內房價將保持平穩。不過，從長期來看，房價肯定要漲，隨著中國經濟發展和人民收入提高，隨著土地供應量越來越少，而城市區域不可能盲目擴大，土地供應不足這一矛盾將日益凸顯，房子漲價是自然而然的事情。